Цены на недвижимость Анапы в начале 2023 года

Цены на недвижимость в Анапе в 2023 году обещают снова пойти в рост. В этой статье я объясняю, почему так будет, и рассказываю о динамике спроса на жильё в Анапе, которую мы наблюдали в январе.

Вторичный рынок

Если мы посмотрим на графики, то вторичный рынок находится в пологом нисходящем тренде. Тенденция к снижению цен на рынке недвижимости сохраняется, но на графиках не видно того, с чем сталкиваются сейчас агентства недвижимости.

Источник: https://anapa.naydidom.com

Если ещё месяц назад наши агенты докладывали мне о том, что владельцы квартир повсеместно торгуются и готовы идти на уступки, то начиная с нового года я всё чаще слышу, что собственники на уступки не идут, считая, что их цена оправдана.

Поэтому, для тех, кто присматривает недвижимость в Анапе в нижнем ценовом сегменте и видит самую низкую цену (например, студия с ремонтом за 3950 тыс.руб.), пытаться здесь продавить собственника по цене - занятие пустое.

Я уже не раз говорил, что дураков сейчас на рынке нет, все владеют примерно одной и той же информацией, и тот, кто продаёт сейчас студию с ремонтом за 3950, прекрасно понимает, что это самая дешёвая цена по рынку и ниже он уже не опустится.

Но если вы смотрите квартиры, и однокомнатная квартира, которая вам приглянулась, стоит 6 и более миллионов, то вероятность торга уже намного выше.

Что ещё мы заметили в последнее время - собственники стали поднимать цены. Это не массовые пока случаи, но они встречаются всё чаще. Подозреваю, что это те собственники, которые покупали квартиры на пике цен 2021-22 годов, им психологически сложно продавать квартиры с убытком, поэтому им проще поднять цену и ждать, когда рынок качнёт в обратную сторону, чем продавать по цене ниже, чем они покупали.

Кстати, пожалуй, единственная верная стратегия для инвестора, который покупал квартиру с инвестиционной целью, - это выставить её сейчас в аренду и до тех пор, пока рынок не пойдёт в гору, сдавать её. 

Минус этой стратегии - в небольшой маржинальности, и если там стоит дорогая мебель и сантехника, то возможно лучше, чтобы квартира просто стояла и ждала своего часа.

Рынок новостроек

Мои агенты подготовили файл с ценами на все новостройки Анапы и глядя на него можно сделать объективный вывод, что пусть и небольшое, но подорожание по рынку наблюдается. 

Не повсеместно. Так, например, незначительно подешевели квартиры в ЖК "Два Адмирала", "Сады у моря" и "Крылова, 113-в".

Но строек, которые подорожали, - больше. Это "18/3", "Аванта", "Горгиппия морская", "Виноград", "Бархатный сезон", "Граф Толстой".

И есть стройки, которые я условно отнёс к тем, где цены не меняются - это ЖК "Центральный", "Холидей Хаус", "Европа", "Горгиппия", "Чёрное море".

Таким образом, если на вторичном рынке мы видим пологое снижение, то на рынке новостроек мы видим такой же пологий рост цены.

Что позволяет застройщикам держать цены? Это проектное финансирование. Я изначально считал эту схему злом для рынка новостроек. Для того, чтобы убрать с рынка мошенников, достаточно было принять меры административного контроля органов местного самоуправления, немного напрячься налоговым службам, и тогда бы ни один мошенник бы не попал на рынок новостроек, а если бы такое случилось, то с этим бы легко справился компенсационный фонд, который уже был создан для этого.

Но банкиры решили подмять под себя рынок недвижимости и успешно идут в этом направлении. Рынок новостроек уже на 100% в их руках, и сейчас они успешно осваивают вторичный рынок недвижимости, оказывая посреднические услуги. 

Спрос на недвижимость растёт

Но вернёмся к ценам и к динамике. Судя по сервису "Яндекс.Вордстат", мы видим возрождение интереса к югу России, все города побережья, Краснодар и Анапа снова в тренде.

Я уже сообщал в своём телеграм-канале, что такого января у нас не было за все семь лет существования компании, в январе этого года мы получили рекордное количество обращений о покупке недвижимости в Анапе и окрестностях.

Несомненно, что часть этого трафика составили беженцы с Украины, но по нашим данным, он не превысил 10% от общего количества входящих обращений, то есть не он является главным драйвером спроса.

Что является причиной такого спроса, я не знаю, пишите ваши предположения в комментариях.

Если сохранится хотя бы такой спрос, как сейчас, то я могу сказать, что этого будет вполне достаточно для того, чтобы цены на вторичном рынке не просто зафиксировались, но и постепенно начали свой рост. 

Признаюсь, я уже месяца два жду, что графики покажут изменение снижающегося тренда, потому что, по моим ощущениям, рынок оживает. Но так же регулярно вижу в комментариях, что я, мол, всё вру, никто не звонит, не пишет.

Подозреваю, что такие комментарии пишут люди, которые самостоятельно пытаются продавать свои объекты недвижимости, выставляют завышенные цены и ждут. Рекомендую таким собственникам просто обратиться в любое агентство, пусть вам хотя бы просто скажут реальную рыночную цену на ваш дом/квартиру, и дальше вы уже будете принимать решение о продаже.

Возвращаясь к спросу и ценам, добавлю, что тот же сервис "Яндекс.Вордстат" показывает положительную динамику по интересу к покупке недвижимости по всей России, начиная от Владивостока до Калининграда.

Вероятно, это было связано с решением многих заскочить с последний вагон льготной ипотеки от застройщиков.

Строить прогнозы сейчас - неблагодарное дело, но я считаю, что если ничего катастрофического снова не случится, то скоро на графиках мы увидим, что кривая цены снова пойдёт наверх не только на рынке новостроек, но на вторичном рынке. 

Моё личное отношение к происходящим процессам: я, как любой нормальный человек, хотел бы получать всё самое лучшее по приемлемым ценам. Видя, что и так недешёвые цены снова потянулись вверх, я не испытываю по этому поводу радости. Во-первых, потому что сам присматриваю себе квартиру, а во-вторых, как владелец агентства, переживаю, что установившееся недавно шаткое равновесие в связке "продавец-покупатель" может снова разрушиться, и мы вновь будем наблюдать снижение интереса к покупке и, соответственно, снижение количества сделок.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Видеоверсия статьи с дополнительной статистикой по другим городам Краснодарского края: