Обрушат ли рынок жилья залоговые квартиры?

В этой статье разберём, как отражается на рынке недвижимости увеличение числа залоговых квартир.

Чем отличается рынок недвижимости от того, который был ещё год назад - до СВО?

Думаю, все помнят 2020-21 годы - время больших надежд и сумасшедшего роста цен на недвижимость. Льготная ипотека разгоняла цены, жизнь казалась понятной и предсказуемой. Покупаешь квартиру на котловане за 4-5 миллионов, продаёшь через год-два за 5-7 миллионов. Нормальный заработок!

_{^{Image by Freepik}}

Но проектное финансирование, а затем и война с Украиной сократили количество инвесторов кратно. Если говорить про Анапу, то примерно 30-40% сделок до 2022 года у нас были инвестиционные. То есть люди, даже далёкие от инвестиций и не обладающие каким-либо инвесторским опытом, вкладывали деньги в бетон в надежде сохранить и преумножить свои накопления.

Думаю, не ошибусь, говоря о том, что в целом по рынку Анапы количество реальных инвестиционных сделок доходило до 50%.

Сейчас, в 2023 году, в моём агентстве количество инвестиционных сделок сократилось до уровня не более 10% - и то это сделки не с новостройками, как это было раньше. 

До сих пор часто слышу и вижу рекламу о том, что инвестируйте в наш проект, доходность 10-20%. Признаюсь честно, не верю я сейчас в доходность бетона. Приведу пример одного из моих любимых жилых комплексов - "Аванта". 

Начинали продажи с 7 млн. рублей за 2-комнатную квартиру, сейчас эта квартира у застройщика стоит около 10 млн. Вроде бы инвестиционная привлекательность налицо, но реальность такова, что инвестору продать квартиру по цене застройщика невозможно.

По моим оценкам, максимум, что вы сможете заработать, это 10-20% от вложенных средств, и то только в том случае, если сделка будет проведена с занижением, т.е. без уплаты налогов.

Инвестиции в аренду? Давайте посчитаем. Стоимость 1-комнатной квартиры, к примеру, в ЖК "Горгиппия" составляет 4 601 000 рублей - это одна из самых дешёвых квартир в новостройках с ремонтом. Прибавим мебель, это примерно 300-400 тысяч рублей. Итого - 5 млн. рублей. 

Варианты сдачи: на долгосрок, посуточно и комбинированная аренда.

Аренда на долгосрок.

Средняя аренда 1-комнатной квартиры - 15 тысяч рублей. 15 000 рублей * 12 месяцев = 180 000 рублей за год. Окупаемость наступить только через 28 лет. С учётом неизбежных простоев, не меньше 30 лет. Это без учёта неизбежных ремонтов и уплаты налогов.

Посуточная аренда.

Будем считать с загрузкой в три летних месяца 90%, остальные месяцы - 50%. Средняя цена посуточной аренды - 2 тыс. рублей.

Лето. 90 дней -10% * 2000 рублей = 162 000 руб

Межсезонье - 9 месяцев, или 270 дней, из них "работать" квартира будет 135 дней (по 2000 руб.). Получаем 270 000 рублей.

Общий доход 270+162 = 432 000 рублей.

Вычитаем налоги, зарплату горничной - это примерно 30%. Остаётся 300 тысяч рублей.

Окупаемость - около 17 лет.

Комбинированная аренда (отдыхающим и на долгосрок).

Лето. 90 дней - 10% * 2000 рублей = 162 000 руб.

Межсесонье: 9 месяцев по 15 тысяч рублей.

Получаем 162 000 + 135 000 = 297 000 рублей.

Отнимите неизбежные ремонты и расходы (минимум 10%). Получите в лучшем случае 267 тысяч рублей. То есть окупаемость - около 19 лет.  

Самый выгодный, но и самый хлопотный вариант получается с посуточной арендой. Хотя даже в этом случае прогнозируемая окупаемость не менее 17 лет. Если вас такие перспективы вдохновляют, то обращайтесь, сможем подобрать вам лучшую квартиру для такой деятельности.

_{^{Image by rawpixel.com on Freepik}}

Кто основной покупатель недвижимости в Анапе?

Не могу утверждать за весь рынок, но в нашем агентстве - это люди по возрасту от 40 и старше. Есть работающие, семейные, с детьми, но чаще это пенсионеры, причём не только по возрасту - много военных, с выслугой "на северах". 

Покупают как для ПМЖ, так и для отдыха. Для кого-то может показаться, что покупка квартиры для отдыха - это глупость, но если у вас есть деньги, и вы не знаете, куда их применить, то покупка квартиры для отдыха - это отличный вариант.

Покупают на вырост, "пусть стоит - на пенсии буду жить", а пока она будет сдаваться или просто стоять.

Когда я вижу, сколько людей покупают квартиры на будущее, и при этом часто слышу, что у людей денег нет, то я понимаю, что это не про наших клиентов. У тех, кто покупает курортную недвижимость, деньги есть.

А для тех, у кого их нет, возможно именно желание заработать на квартиру в Анапе и станет тем стимулом, который позволит им изменить их жизнь.

Общее снижение уровня в жизни, конечно же, влияет на спрос на недвижимость в Анапе, но не в той степени, как это происходит в других городах.

Об этом говорят и следующие данные: за наличные у нас в агентстве проходит 65% сделок, с ипотекой - только 29%, по сертификатам - 6%. 

Как влияет ипотечный рынок новостроек на формирование вторичного рынка недвижимости?

В общественном сознании существует и активно продвигается идея "ипотечного пузыря", который должен вот-вот сдуться. В качестве аргументов приводят американский ипотечный кризис, который разразился в 2007-2008 годах. 

Давайте разберёмся в чём разница между американским ипотечным рынком и российским.

1. Америка. Рост цен на квартиры и дома существенно превышал уровень инфляции в стране, что привело к появлению искусственного спроса (в США царил "жилищный бум").

Россия. Рост цен на недвижимость действительно превышал уровень инфляции в стране, и это действительно привело к появлению искусственного спроса. Но произошло это в течении примерно 20 лет. Рост цен составил в среднем от 40 до 100%. В Америке этот процесс занял 7 лет (1999-2006 годы), и цена на недвижимость выросла в 7 раз. В России такого и близко нет. Более того, цены уже откатили назад в среднем на 10-20%.

2. Америка. Стимулировался этот бум с помощью ипотеки с минимальными процентными ставками, а также с помощью оформления вторичных ипотечных займов (повторный кредит под уже заложенную недвижимость).

Россия. У нас тоже главным драйвером роста цен явилась льготная ипотека, т.е. низкие ставки. Но в России не было и нет главного - того, что породило "ипотечный пузырь". У нас нет вторичных ипотечных займов. 

Что это такое вторичные ипотечные займы? Ипотека - это долговая расписка, которая обеспечена купленной недвижимостью. Эти долговые обязательства банк может продать инвестору, что и произошло в гигантских масштабах в США. После покупки этих долговых обязательств инвестором они уже являются облигациями, т.е. ценными бумагами. 

Поскольку это ценные бумаги, то инвестор начинает эти бумаги продавать. Но самое безумное - это то, что фонды (инвесторы) стали создавать акции на эти бумаги. Всё это делалось в масштабах страны на фоне дешёвых ипотечных ставок и строительного бума, т.е. ажиотажного спроса. 

Таким образом, рынок наполнился ничем не обеспеченными акциями, и когда реальные заёмщики не смогли выплачивать долги (из-за того, что эти кредиты стали выдаваться практически всем желающим, когда банки стали изымать недвижимость), тогда и разразился кризис, потому что рынок был надут обязательствами на тысячи процентов от реальных денег. Эта ситуация совсем не похожа на то, что происходило и происходит сейчас в России.

3. Америка. В экономике включился механизм неконтролируемого роста цен на жильё и объёма продаж, что явилось одной из причин "раздувания мыльного пузыря" на рынке недвижимости.

Россия. У нас неконтролируемый рост цен остановили на втором году ценового беспредела. В настоящий момент во многих городах цена скорректировалась примерно на 20% вниз от пиковых значений и продолжает снижаться. В Анапе мы наблюдаем, что эта тенденция сейчас остановилась, но я не могу сейчас быть уверенным, куда качнёт чаша весов - снова вниз или вверх.

Как видно из приведённого сравнения экономических ситуаций в США и России, у нас в стране и близко нет той ситуации, которая спровоцировала обвал спроса и цен на рынке недвижимости и породила огромное количество банкротств.

^{_{Image by jcomp on Freepik}}

Как отражается на рынке рост количества залоговых квартир?

Действительно, количество залоговых квартир на вторичном рынке растёт, но никакой драмы я в этом не вижу совершенно. 

Поскольку людей, которые берут ипотеку, становится больше, то вполне естественно, что люди на каком-то этапе будут продавать эту квартиру. Совершенно не обязательно, что это происходит из-за того, что человек не может справиться с ипотекой.

К примеру, заёмщику требуется поменять район, нужно разъехаться, расширить жилплощадь и т.д. Есть сотни причин, по которым люди покупают и продают жильё. То, что квартира находится в это время в залоге у банка, никак не мешает человеку решать свои бытовые задачи.

Например, из цифр, которые мне удалось найти, в мае 2022 года доля таких квартир составляла 5,6%. В течении года она поднималась до 10-11%. Но залоговая квартира на рынке недвижимости совершенно не означает бросовых цен. По опыту нашего агентства, залоговые квартиры выставляются и продаются собственниками по нормальным рыночным ценам.

Главный вопрос не в том, сколько таких квартир на рынке. Вопрос в том, какова доля просроченных платежей, то есть какова группа риска.

Доля просрочки в октябре 2022 года составляла 0,75% - это примерно 70 тысяч человек. Из них примерно ¾ не смогут отдать кредит и будут вынуждены продавать свои квартиры, это примерно 52,5 тысяч человек. Общее количество сделок в России - 2,5-3,5 миллиона. Даже если взять минимальный порог в 2,5 млн. сделок, то 70 тысяч - это примерно 2% от всех квартир.

То есть такое количество квартир, даже если они одномоментно попадут на рынок жилья, не окажут никакого влияния, не создадут никакой дополнительной динамики на рынке недвижимости России.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Видеоверсия статьи: