Цены на недвижимость в апреле 2023 года

Куда пойдут цены на недвижимость в апреле 2023 года. На динамику влияют несколько важных факторов, главным из которых является не экономическая, а политическая ситуация внутри и вокруг России. 

Спрос. Цифры и причины колебаний

Потребительский спрос на недвижимость очень хорошо показывает сервис яндекс вордстат. Динамика марта по отношению к февралю положительная практически во всех городах за которыми я веду наблюдение (весь юг России).

Февраль же напротив, на всём юге показывал снижение активности после усиления активности в январе. Мартовский рост спроса небольшой, чаще он не выходит за значения январских показателей, к примеру:

В 2023 году был необычайно активный январь. Причин тому могу отметить две, это сертификаты для беженцев с Херсона и ускользающая субсидированная ипотека от застройщиков. 

Но даже без этих причин аналитики ЦИАНа отмечали, что январь с каждым годом становится всё более активным месяцем в плане активности на рынке недвижимости.

Февраль традиционно отыграл назад по спросу. Полагаю, что немалую роль в снижении активности сыграли не очень хорошие новости с полей украинской войны. 

Но март практически во всех регионах показал положительную динамику, что опять же, является типичным показателем для этого времени года.

Динамика спроса и цен.

В целом, несмотря на все катаклизмы спрос на рынке недвижимости стабилен и показывает растущую динамику, которая впрочем, может легко сдать назад, в случае появления новых дестабилизирующих факторов.  

Главным дестабилизирующим фактором для рынка недвижимости юга, на мой взгляд может стать весеннее наступление украинских войск. Даже то, что последние два месяца эта тема активно муссируется в сми сильно охлаждает потенциальных покупателей от покупки недвижимости в южных регионах нашей страны.

Экономический кризис, разразившийся в США и Европе, банкротство нескольких банков никак не отразилось на спросе. Колебания курсов валют так же не повлияли на спрос. 

Остатки квартир на складах у застройщиков

Фактором, на который в последнее время всё чаще стали обращать внимание является доля нераспроданных квартир в строящихся проектах. 

До введения эскроу счетов нормальным по России для застройщика являлась цифра - 10-15% нераспроданных квартир к моменту сдачи дома в эксплуатацию. 

На юге же очень часто к моменту сдачи дома в эксплуатацию квартир от застройщика не оставалось совершенно. 

Сейчас ситуация иная, нераспроданные остатки впечатляют.

Большинство из указанных строек заканчивают строительство в 2023 году, то есть до конца строительства осталось чуть более полугода. При этом процент нераспроданных квартир достаточно большой. Для юга прошлых лет ситуация небывалая. 

У обычного человека в голове не укладывается, почему при таких остатках нераспроданных  квартир застройщики не идут на снижение цены.

Здесь я снова должен повторить ту мысль, которую транслировал уже не единожды, банки - зло. 

Не всегда и не во всём банки это зло, но то, как они вписались в строительный бизнес, на мой взгляд принесло застройщикам полную потерю суверенитета (теперь банкиры решают по какой цене будет продаваться стройка, контролируют кого застройщик нанимает на работу, кому и сколько платит, и на любом этапе могут вмешиваться в ход строительства со своими “рекомендациями”.  

Для покупателей квартир в новостройках участие банков в строительной сфере обернулось, по моим подсчётам, минимум 20% подорожанием. 

Если бы не эскроу счета, то застройщики, наблюдая такую картину продаж давно бы уже снизили цены. Но не они сейчас решают когда снижать и поднимать цены. 

Я не хотел бы чтобы у читателя сложилось впечатление, что застройщика я представляю пушистым белым зайчонком, он потому и руководит таким трудоёмким непростым бизнесом, потому что своего не упустит, но уверен, без эскроу счетов рынок новостроек был бы более гибким, а вопрос с обманутыми дольщиками, при помощи властей вполне мог бы решить компенсационный фонд.

Влияние политической ситуации на рынок недвижимости

Москву устроит только капитуляция Киева. Именно так можно прокомментировать недавние слова замглавы МИД РФ Михаила Галузина. 

Среди прочего, условия, которые должен выполнить Киев:

- обеспечение нейтрального и внеблокового статуса Украины, ее отказ от вступления в НАТО и ЕС

- признание Киевом и международным сообществом «новых территориальных реалий»

- демилитаризация и «денацификация» Украины

- обеспечение свободного трансграничного передвижения с Россией

- отмена Украиной и Западом антироссийских санкций и отзыв исков, прекращение судебных преследований в отношении России, ее физических и юридических лиц

- восстановление — на деньги Запада — разрушенной ВСУ после 2014 года гражданской инфраструктуры Украины.

Естественно, что это ультиматум, причём не столько Киеву, сколько коллективному западу. Естественно, что для выдвижения ультиматумов время ещё не пришло, русские войска ещё не в рейхстаге. Поэтому, считаю, что война эта быстро не закончится. 

Но даже если война закончится завтра, к чему нет никаких предпосылок, то обострение отношений с западом это на годы, даже скорей на десятилетия.

В таких условиях, наш юг приобретает огромное значение! Не зря группа компаний Самолёт анонсировала строительство целого города на Азове, именно поэтому о Дагестане и Каспии заговорили как о новом перспективном туристическом направлении.

Именно поэтому в проекте развития Адыгеи я нисколько не сомневаюсь. Те деньги, которые наши корпорации раньше уводили за рубеж и в офшоры уже сейчас перенаправляются в Россию.

Не до всех и не сразу дойдёт мысль, что лучше меньше зарабатывать, но спокойней жить. Ведь все эти офшоры и выводы денег за рубеж, это попытка скрыть доходы от налогов. 

Сейчас многие из таких предпринимателей ещё ожидают, что всё наладится и снова можно будет вернуться к серым схемам с заграницей. Уверен, кто ищет тот всегда найдёт, лазейки останутся, но постепенно новое поколение предпринимателей будет работать уже в новых реалиях и деньги будут всё больше наполнять нашу экономику.

Развитие курортов это одно из направлений куда сейчас выгодно вкладываться, где недвижимость востребована всегда и в связи с новыми реалиями, будет востребована ещё больше. Поэтому недвижимость юга в ближайшие десятилетия своей ликвидности и актуальности не потеряет.

Если говорить о ценах, то можно говорить о том, что на юге цена стабилизировалась. Про все города не скажу, но в Анапе средняя цена на вторичном рынке за студию, 1кк - 5,5 млн, 2кк - 7,5 млн, 3кк - 8,5 млн. в новостройках на 10-20% дороже. 

Падение цен остановилось. От пиковых значений апреля - июня 2022 года цена снизилась примерно на 30%. 

Дальнейшего падения цен, ни в апреле 2023 ни позднее я не ожидаю. Во первых, стабилизировался спрос, во вторых, застройщики по-прежнему находясь в сфере внимания банков не спешат снижать цены. Если банкиров устроят такие темпы возврата инвестиций в стройку, то снижения цен на новостройки мы не увидим. Что ещё поддерживает строительную отрасль, это банковское лобби в правительстве, которое, я уверен, в ближайший год - два продвинет закон о государственном выкупе нераспроданных квартир у застройщиков. Это позволит застройщикам сохранить существующий порядок цен. 

Вторичный рынок будет следовать тренду новостроек с небольшим отставанием, но постепенно сокращая отставание за счёт совершенствования ипотечных продуктов.

Здесь мы вступаем на шаткую стезю прогнозов. Мне очень бы хотелось чтобы правительство работало над тем, чтобы жильё становилось доступней, но пока я вижу только работу над тем, чтобы доступней становилась ипотека. При такой целенаправленной политике правительства ожидать снижения цен не приходится. Поэтому, мой прогноз на ближайшие годы, постепенный рост цены в пределах инфляции. 

Если же чаяния народные дойдут до правительства и там озаботятся снижением цены и повышением доступности жилья, то я уверен, такие возможности будут найдены очень быстро. Было бы желание.