Прогноз цен на недвижимость Анапы в 2017 году

Все порядочные эксперты и профессионалы от рынка недвижимости уже в конце 2016 года написали свои прогнозы того как будет, по их мнению, развиваться рынок недвижимости в 2017 году.

Я этого сделать не успел, хотя очень хотелось, но сейчас, с радостью наверстываю упущенное, итак

Что будет с ценами на новостройки Анапы в 2017 году

Конец 2016 года ознаменовался тем, что примерно с ноября начался бум роста цен на новостройки.

Поднимали цены в самых популярных анапских новостройках, таких как Солнечный город, Метеора, Тургеневский квартал, Привилегия, Южный, Уютный и некоторые другие. Создавалось ощущение какой-то паники.

Цены растут! Быстрей, надо брать пока еще не подняли!

Всё это создавало нездоровый ажиотаж и ощущение того, что 2017 год пройдет под знаком роста цен на новостройки. И, если бы я писал этот прогноз тогда, в конце 2016 года, возможно, что я поддался бы общей панике и сказал бы, что судя по всему в 2017 год ожидается серьезный рост цен на новостройки.

Но сейчас, я вижу, что ситуация с новостройками Анапы всё отчётливей дифференцируется. Цены на новостройки теперь не будут одинаковы даже у надежных застройщиков.

Посмотрите, что происходит на рынке. Если год назад невозможно было себе представить, что у надежного застройщика к окончанию строительства будут непроданные квартиры, то сейчас это стало реальностью.

Я не говорю сейчас про те стройки, которые находятся на выселках или застройщик не внушает доверия, это нормальная ситуация, но с надёжными застройщиками такая ситуация происходит впервые с начала строительного бума в Анапе.

Почти вся восточная сторона Анапы страдает от отсутствия внимания со стороны потенциальных покупателей. Такие новостройки как ЖК Радуга, ЖК Каскад, ЖК Молодёжный имеют в запасе достаточно большое количество непроданных квартир, несмотря на то, что Радуга и Каскад уже сданы в эксплуатацию, а Молодежный находится на этапе сдачи.

Страдают и инвесторы, которые вложились в эти стройки. Спрос в них таков, что встречаются реальные объявления о продаже квартир в этих стройках по 38 тысяч рублей за квадрат. И это в сданных домах с индивидуальным отоплением.

Исключение составили ЖК Времена года и ЖК Тургеневский квартал. Хороший спрос в этих стройках легко объясним грамотным маркетингом обеих компаний. К тому же во Временах года на всём протяжении строительства были демпинговые цены, что подкупало доверчивого покупателя, а Тургеневский квартал, несмотря на цены выше среднего хорошо продается потому что имеет свои уникальные характеристики, которыми не могут похвастать другие стройки. Это и близость к морю и некоторые другие особенности.

В то же самое время, активно застраивается микрорайон 3-А, 3-Б, 5 мкрн, Центр, мкрн Горгиппия, и в этих стройках никто не жалуется на отсутствие покупателей.

ЖК на Крепостной, сдача летом 2017 года, от застройщика осталось не более 10 квартир, и то, потому что продажи затруднены вступлением в силу закона, ограничивающего продажу квартир в стройках ЖСК.

ЖК Солнечный город, стоимость квадрата, в среднем 55 тысяч за квадрат в черновой отделке, сдача 2 квартал 2017 года. Самые ликвидные квартиры разобраны уже давно. В первом литере осталось не более 5% квартир, во втором, срок сдачи которого 3 квартал 2017 года, непроданных квартир не более 25%.

ЖК Метеора – стоимость квадрата в первой очереди, которую обещают сдать во 2 квартале 2017 года, от 50 за квадрат, во второй, со сдачей через год, видовые квартиры от 50 до 55 тысяч за квадрат, не видовые от 43 за квадрат. Непроданных квартир в первой очереди, не более 10%.

ЖК Южный, цены от 42 тысяч рублей за квадрат и при том, что срок сдачи жилого комплекса 2 и 4 квартал 2018 года, не менее 50% квартир либо раскуплены, либо под бронью.

Дальше продолжать бессмысленно, и так понятно, что цены на новостройки в районе Высокого берега и цены на новостройки в восточной части Анапы значительно отличаются. Формирование цен диктует спрос. Застройщики и дальше будут повышать цены на квартиры в Анапе в центре города и на квартиры в районе Высокого берега, пока покупатели будут демонстрировать интерес.

Можно ли в данной ситуации говорить о том, что цены на новостройки в Анапе растут? Я думаю, такая формулировка была бы неверной. Цены растут только в районах, приближенных к морю. Там же, где до моря более двух километров, продать квартиру становится всё трудней. Даже в сданных в эксплуатацию домах и в домах на сдаче квартиры продаются без прежнего энтузиазма.

Но можно ли в данной ситуации говорить о кризисе перепроизводства? То, что он приближается, это несомненно, но пока еще он не наступил. Зато уже сейчас покупатель может выбрать квартиру ориентируясь не только на цену, но и на качество.

Те новостройки, которые сейчас стоят сданные или на сдаче, не раскупаются отчасти потому, что покупатель видит какое качество ему предлагают и готов подождать полгода – год для того, чтобы купить за те же деньги, в строящемся рядом доме, но с другим качеством кладки, внутренней и внешней отделки.

Итак, в двух словах, что ждёт рынок новостроек Анапы в 2017 году:

Для большинства строек, цена на конечном этапе строительства в 55 тысяч рублей за квадрат, это несбыточная мечта. Средняя цена на старте продаж будет 40 тысяч рублей за квадрат, на конечном этапе строительства 50 тысяч.

Всё, что будет строиться в сторону станицы Анапской будет сильно уступать по цене строек на Высоком берегу.

Цены на вторичном рынке в Анапе

За последние два года наблюдений, цены на вторичном рынке Анапы находятся примерно на том же уровне 60 – 70 тысяч рублей за квадрат. Это без учета неликвида - без ремонта, в старых домах и на окраинах Анапы.

Я не вижу сейчас предпосылок к тому, чтобы цены на вторичном рынке начали расти. Несомненно, что с приближением летнего сезона интерес к недвижимости Анапы будет расти, это может поднять цену на доли процента, но потом, зимой цены снова опустятся до прежних значений.

Макроэкономика, глобальная политика и цены на недвижимость Анапы

Если рассматривать цены на недвижимость Анапы исходя из макроэкономических реалий, то давайте рассмотрим, что может повлиять на цену на недвижимость в России в целом и в Анапе в частности.

1. Скачок курса рубля в ту или иную сторону;
2. Развитие Российского туризма;
3. Ограничение выезда за границу отдельным категориям граждан;
4. Доступность ипотеки;
5. Снятие - ужесточение санкций.

1. Курс рубля. В прессе мы видим, что нас усиленно пытаются убедить в том, что нынешнее положение рубля нестабильно, -  «рубль переоценен», «сильный рубль не нужен Российской экономике», «рубль скоро рухнет до прежних значений или ниже», всё это в той или иной форме встречается в медийном пространстве РФ.

Я не буду сейчас рассуждать, насколько эти ожидания оправданы, это пустое. Но понятно одно, что в случае понижения курса национальной валюты, цены на строительные материалы снова поползут вверх. И, если в центральной или восточных частях нашей страны это может полностью парализовать и так тяжелейшую ситуацию на рынке строительства, то здесь, на Юге, мы будем наблюдать просто очередной подъем цен.

По моим оценкам, покупатель анапской недвижимости сможет выдержать увеличение стоимости квадрата до 10%. Такой подъем цен не обрушит рынок, но сделает его более желанным.

В случае же укрепления рубля, ожидать снижения стоимости квадрата вряд ли следует. Кто же будет снижать цену, если и так покупают?

2. Развитие российского туризма тесно связано с геополитикой. Чем крепче мы дружим с Турцией, тем меньше развивается российский пляжный туризм. В свете последних стратегических движений российской политики на сближение с Турцией, вряд ли нам следует ожидать увеличения потока отдыхающих на пляжи Анапы.

А если нет отдыхающих, то нет и новых потенциальных покупателей.

Кроме Турции на количество российских отдыхающих в Анапе влияет и курс рубля. Его усиление делает более доступными зарубежные курорты, ослабление, погонит туристов в Краснодарский край.

3.  Ограничение выезда за границу отдельным категориям граждан. Военным и иным людям в погонах и в штатском, состоящих на государевой службе уже давно не рекомендовано не только приобретать недвижимость за границей, но даже выезжать туда без лишней надобности.

Если такая ситуация будет продолжаться, то та их часть, у которой хватает средств на недвижимость у моря, обязательно появится в поле зрения местных застройщиков.

4. Доступность ипотеки. Не секрет, что, если бы не было ипотеки, то строительная отрасль России вряд ли вытягивала на 50% тех объемов, которые она выдает сейчас. Соответственно, чем доступней будет ипотека, тем больший всплеск интереса я ожидаю к анапским новостройкам.

Это стало заметно уже сейчас. По сравнению с зимой количество обращений по оформлению ипотечных квартир увеличилось примерно в 1,5 раза. Если так будет продолжаться, то уверен, те новостройки эконом класса, которые сейчас стоят на сдаче в эксплуатацию, будут раскуплены в ближайшие несколько месяцев.

5. Антироссийские санкции. Под их прессом оказалась банковская, металлургическая, сельскохозяйственная часть российской экономики. И если сельскому хозяйству России это пошло только на пользу, то металлургические предприятия и другие предприятия тяжелой промышленности, ориентированные на закордонных потребителей, оказались в тяжелой ситуации.

Конечно же, снятие санкций с этих предприятий повлекло за собой улучшение экономической ситуации в регионах и как следствие, увеличение спроса на анапскую недвижимость.

Вероятно, я указал не все макроэкономические факторы, влияющие на ценообразование рынка недвижимости, но, как бы там ни было, предсказывать, что из возможных событий случиться в 2017 году, я не берусь, это не входит в сферу моей компетенции.

Зато я вполне квалифицированно могу сориентировать вас по анапским новостройкам, так, чтобы вы не оказались в числе обманутых дольщиков, отзывы моих клиентов говорят об этом вполне однозначно.

Надеюсь, что своим прогнозом цен на недвижимость Анапы в 2017 году я смог дать вам более-менее полную картину того, что происходит сейчас с ценами на недвижимость Анапы. Если остались вопросы, вы можете задать их мне в комментариях или обратившись по любому из способов, указанных на странице «Контакты».