Эксперт+
Заботао вашем будущем
Бесплатная консультация, первичная и вторичная недвижимость в Анапе
Получить
выгодную ипотеку
Эксперт+
ЗаботаВсе порядочные эксперты и профессионалы от рынка недвижимости уже в конце 2016 года написали свои прогнозы того как будет, по их мнению, развиваться рынок недвижимости в 2017 году.
Я этого сделать не успел, хотя очень хотелось, но сейчас, с радостью наверстываю упущенное, итак
Конец 2016 года ознаменовался тем, что примерно с ноября начался бум роста цен на новостройки.
Поднимали цены в самых популярных анапских новостройках, таких как Солнечный город, Метеора, Тургеневский квартал, Привилегия, Южный, Уютный и некоторые другие. Создавалось ощущение какой-то паники.
Цены растут! Быстрей, надо брать пока еще не подняли!
Всё это создавало нездоровый ажиотаж и ощущение того, что 2017 год пройдет под знаком роста цен на новостройки. И, если бы я писал этот прогноз тогда, в конце 2016 года, возможно, что я поддался бы общей панике и сказал бы, что судя по всему в 2017 год ожидается серьезный рост цен на новостройки.
Но сейчас, я вижу, что ситуация с новостройками Анапы всё отчётливей дифференцируется. Цены на новостройки теперь не будут одинаковы даже у надежных застройщиков.
Посмотрите, что происходит на рынке. Если год назад невозможно было себе представить, что у надежного застройщика к окончанию строительства будут непроданные квартиры, то сейчас это стало реальностью.
Я не говорю сейчас про те стройки, которые находятся на выселках или застройщик не внушает доверия, это нормальная ситуация, но с надёжными застройщиками такая ситуация происходит впервые с начала строительного бума в Анапе.
Почти вся восточная сторона Анапы страдает от отсутствия внимания со стороны потенциальных покупателей. Такие новостройки как ЖК Радуга, ЖК Каскад, ЖК Молодёжный имеют в запасе достаточно большое количество непроданных квартир, несмотря на то, что Радуга и Каскад уже сданы в эксплуатацию, а Молодежный находится на этапе сдачи.
Страдают и инвесторы, которые вложились в эти стройки. Спрос в них таков, что встречаются реальные объявления о продаже квартир в этих стройках по 38 тысяч рублей за квадрат. И это в сданных домах с индивидуальным отоплением.
Исключение составили ЖК Времена года и ЖК Тургеневский квартал. Хороший спрос в этих стройках легко объясним грамотным маркетингом обеих компаний. К тому же во Временах года на всём протяжении строительства были демпинговые цены, что подкупало доверчивого покупателя, а Тургеневский квартал, несмотря на цены выше среднего хорошо продается потому что имеет свои уникальные характеристики, которыми не могут похвастать другие стройки. Это и близость к морю и некоторые другие особенности.
В то же самое время, активно застраивается микрорайон 3-А, 3-Б, 5 мкрн, Центр, мкрн Горгиппия, и в этих стройках никто не жалуется на отсутствие покупателей.
ЖК на Крепостной, сдача летом 2017 года, от застройщика осталось не более 10 квартир, и то, потому что продажи затруднены вступлением в силу закона, ограничивающего продажу квартир в стройках ЖСК.
ЖК Солнечный город, стоимость квадрата, в среднем 55 тысяч за квадрат в черновой отделке, сдача 2 квартал 2017 года. Самые ликвидные квартиры разобраны уже давно. В первом литере осталось не более 5% квартир, во втором, срок сдачи которого 3 квартал 2017 года, непроданных квартир не более 25%.
ЖК Метеора – стоимость квадрата в первой очереди, которую обещают сдать во 2 квартале 2017 года, от 50 за квадрат, во второй, со сдачей через год, видовые квартиры от 50 до 55 тысяч за квадрат, не видовые от 43 за квадрат. Непроданных квартир в первой очереди, не более 10%.
ЖК Южный, цены от 42 тысяч рублей за квадрат и при том, что срок сдачи жилого комплекса 2 и 4 квартал 2018 года, не менее 50% квартир либо раскуплены, либо под бронью.
Дальше продолжать бессмысленно, и так понятно, что цены на новостройки в районе Высокого берега и цены на новостройки в восточной части Анапы значительно отличаются. Формирование цен диктует спрос. Застройщики и дальше будут повышать цены на квартиры в Анапе в центре города и на квартиры в районе Высокого берега, пока покупатели будут демонстрировать интерес.
Можно ли в данной ситуации говорить о том, что цены на новостройки в Анапе растут? Я думаю, такая формулировка была бы неверной. Цены растут только в районах, приближенных к морю. Там же, где до моря более двух километров, продать квартиру становится всё трудней. Даже в сданных в эксплуатацию домах и в домах на сдаче квартиры продаются без прежнего энтузиазма.
Но можно ли в данной ситуации говорить о кризисе перепроизводства? То, что он приближается, это несомненно, но пока еще он не наступил. Зато уже сейчас покупатель может выбрать квартиру ориентируясь не только на цену, но и на качество.
Те новостройки, которые сейчас стоят сданные или на сдаче, не раскупаются отчасти потому, что покупатель видит какое качество ему предлагают и готов подождать полгода – год для того, чтобы купить за те же деньги, в строящемся рядом доме, но с другим качеством кладки, внутренней и внешней отделки.
Итак, в двух словах, что ждёт рынок новостроек Анапы в 2017 году:
Для большинства строек, цена на конечном этапе строительства в 55 тысяч рублей за квадрат, это несбыточная мечта. Средняя цена на старте продаж будет 40 тысяч рублей за квадрат, на конечном этапе строительства 50 тысяч.
Всё, что будет строиться в сторону станицы Анапской будет сильно уступать по цене строек на Высоком берегу.
Цены на вторичном рынке в Анапе
За последние два года наблюдений, цены на вторичном рынке Анапы находятся примерно на том же уровне 60 – 70 тысяч рублей за квадрат. Это без учета неликвида - без ремонта, в старых домах и на окраинах Анапы.
Я не вижу сейчас предпосылок к тому, чтобы цены на вторичном рынке начали расти. Несомненно, что с приближением летнего сезона интерес к недвижимости Анапы будет расти, это может поднять цену на доли процента, но потом, зимой цены снова опустятся до прежних значений.
Если рассматривать цены на недвижимость Анапы исходя из макроэкономических реалий, то давайте рассмотрим, что может повлиять на цену на недвижимость в России в целом и в Анапе в частности.
1. Курс рубля. В прессе мы видим, что нас усиленно пытаются убедить в том, что нынешнее положение рубля нестабильно, - «рубль переоценен», «сильный рубль не нужен Российской экономике», «рубль скоро рухнет до прежних значений или ниже», всё это в той или иной форме встречается в медийном пространстве РФ.
Я не буду сейчас рассуждать, насколько эти ожидания оправданы, это пустое. Но понятно одно, что в случае понижения курса национальной валюты, цены на строительные материалы снова поползут вверх. И, если в центральной или восточных частях нашей страны это может полностью парализовать и так тяжелейшую ситуацию на рынке строительства, то здесь, на Юге, мы будем наблюдать просто очередной подъем цен.
По моим оценкам, покупатель анапской недвижимости сможет выдержать увеличение стоимости квадрата до 10%. Такой подъем цен не обрушит рынок, но сделает его более желанным.
В случае же укрепления рубля, ожидать снижения стоимости квадрата вряд ли следует. Кто же будет снижать цену, если и так покупают?
2. Развитие российского туризма тесно связано с геополитикой. Чем крепче мы дружим с Турцией, тем меньше развивается российский пляжный туризм. В свете последних стратегических движений российской политики на сближение с Турцией, вряд ли нам следует ожидать увеличения потока отдыхающих на пляжи Анапы.
А если нет отдыхающих, то нет и новых потенциальных покупателей.
Кроме Турции на количество российских отдыхающих в Анапе влияет и курс рубля. Его усиление делает более доступными зарубежные курорты, ослабление, погонит туристов в Краснодарский край.
3. Ограничение выезда за границу отдельным категориям граждан. Военным и иным людям в погонах и в штатском, состоящих на государевой службе уже давно не рекомендовано не только приобретать недвижимость за границей, но даже выезжать туда без лишней надобности.
Если такая ситуация будет продолжаться, то та их часть, у которой хватает средств на недвижимость у моря, обязательно появится в поле зрения местных застройщиков.
4. Доступность ипотеки. Не секрет, что, если бы не было ипотеки, то строительная отрасль России вряд ли вытягивала на 50% тех объемов, которые она выдает сейчас. Соответственно, чем доступней будет ипотека, тем больший всплеск интереса я ожидаю к анапским новостройкам.
Это стало заметно уже сейчас. По сравнению с зимой количество обращений по оформлению ипотечных квартир увеличилось примерно в 1,5 раза. Если так будет продолжаться, то уверен, те новостройки эконом класса, которые сейчас стоят на сдаче в эксплуатацию, будут раскуплены в ближайшие несколько месяцев.
5. Антироссийские санкции. Под их прессом оказалась банковская, металлургическая, сельскохозяйственная часть российской экономики. И если сельскому хозяйству России это пошло только на пользу, то металлургические предприятия и другие предприятия тяжелой промышленности, ориентированные на закордонных потребителей, оказались в тяжелой ситуации.
Конечно же, снятие санкций с этих предприятий повлекло за собой улучшение экономической ситуации в регионах и как следствие, увеличение спроса на анапскую недвижимость.
Вероятно, я указал не все макроэкономические факторы, влияющие на ценообразование рынка недвижимости, но, как бы там ни было, предсказывать, что из возможных событий случиться в 2017 году, я не берусь, это не входит в сферу моей компетенции.
Зато я вполне квалифицированно могу сориентировать вас по анапским новостройкам, так, чтобы вы не оказались в числе обманутых дольщиков, отзывы моих клиентов говорят об этом вполне однозначно.
Надеюсь, что своим прогнозом цен на недвижимость Анапы в 2017 году я смог дать вам более-менее полную картину того, что происходит сейчас с ценами на недвижимость Анапы. Если остались вопросы, вы можете задать их мне в комментариях или обратившись по любому из способов, указанных на странице «Контакты».
