Что несет отмена долевки: плюсы и минусы

Те, кто следит за темой долевого строительства наверняка уже слышали о том, что долевое строительство доживает последние дни. Многочисленные случаи мошенничества заставляют депутатов снова, и снова возвращаться к 214 ФЗ для его корректировок.

Одним из вероятных вариантов развития событий является полная отмена такого явления как долевое участие. По имеющейся на данный момент информации, российские застройщики в ближайшие три года должны перейти на проектное финансирование.

Что такое проектное финансирование? Какие плюсы и минусы это несет для застройщиков и покупателей недвижимости? Разберем это в сегодняшнем материале.

Откуда взялась долевка

Долевое строительство официально появилось в 2005 году. Покупка квартиры на стадии котлована была для многих семей единственной возможностью приобрести недвижимость или улучшить свои жилищные условия.

Застройщики предлагали максимальный дисконт цены, однако приходилось подождать несколько месяцев, а то и лет, до вселения в долгожданные квадратные метры. Позитив омрачался лишь сообщениями об обманутых дольщиках, которые посыпались на фоне двухволнового кризиса (2008-2009 годов и 2013-2016 годов). Обанкротившиеся строительные компании оставляли людей ни с чем: без денег, без квартиры и на съемном жилье.

Картина приняла настолько массовый характер, что в ситуацию пришлось вмешиваться сначала региональным, а затем федеральным властям. Изыскивались инвесторы и бюджетные средства, проводились конкурсы и оценки, тратилось много сил, средств и нервов. В итоге ситуацию было решено переломить кардинальным способом.

Что говорит закон о долевом участии

С 2005 года отношения между дольщиками и строительными компаниями регулирует Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года.

После отмены 214-ФЗ купить квартиру можно будет только в готовом доме. Правительство представило новый закон, который позволит уйти от привычной законной схемы продажи квартир в строящихся домах. Полноценный переход намечен к 2020 году, а до этого должна заработать новая схема – к цепочке «застройщик – покупатель» добавится банк.

Переходный период

Новый механизм не отменяет долевое строительство полностью, он удаляет взаимодействие между дольщиком и застройщиком.

Между ними встает посредник – некая финансовая организация, которая выступает в роли гаранта исполнения застройщиком всех обязательств.

Вся материальная ответственность за отношения застройщика и дольщика будет лежать на посреднике. Им может быть банк либо другая финансовая организация, имеющая лицензию на осуществление банковской деятельности.

В итоге как застройщик, так и покупатель практически ничем не рискует. Контроль и обязательства сторон ляжет на плечи посредника.

При этом банку будет невыгодно финансировать строительство дома для плохо зарекомендовавшей себя компании, а дольщик имеет больше гарантий возврата средств в непредвиденных ситуациях.

Есть и очевидные минусы отмены долевки. Учитывая то, что в цепочке появился новый участник, которому застройщики будут перечислять определенные средства, то стоимость квадратного метра, несомненно, возрастет.

От этого наверняка уменьшится вилка цен между квартирой, купленной на стадии котлована, и готовым жильем. Люди были готовы пойти на риск и ждать сдачу дома, лишь бы сэкономить или даже получить прибыль на продаже недвижимости. Теперь же эта сумма может стать несущественной.

Кроме того, небольшие строительные компании попросту не потянут новые условия работы и будут вынуждены уйти с рынка, что повлечет за собой укрупнение рынков влияния больших застройщиков и монополизацию цены квадратного метра.

Отменить нельзя строить

Полная отмена долевого строительства запланирована после переходного периода, то есть через три года. Различные эксперты от рынка недвижимости с осторожностью говорят о том, чего ждать от столь далекой перспективы, так как пока нет данных об успешной реализации хотя бы старта переходного периода. Тем более, что за эти годы законодательство может еще неоднократно корректироваться. Однако давайте все же попробуем спрогнозировать возможные последствия отмены долевого строительства.

Что получит покупатель от отмены долевого строительства

С одной стороны, благодаря новому закону покупатель перестанет рисковать своими деньгами, с другой стороны, покупать недвижимость придется у меньшего числа застройщиков по более высокой цене.

Плюсы:

1. Гарантия готовности квартиры и инфраструктуры
2. Отсутствие проволочек с регистрацией собственности
3. Простота оформления и оплаты ипотечных кредитов
4. Отсутствие в облике города долгостроев
5. Возможно снижение процентной ставки по ипотеке на новостройки

Минусы:

1. Удорожание квадратного метра жилья на 20-30 процентов
2. Меньший выбор застройщиков из-за ухода с рынка небольших компаний
3. Невозможность сэкономить на покупке квартиры на стадии котлована
4. Уход в небытие инвестиционных квартир, доля которых в Анапе составляет от 20 до 40 процентов

Есть плюсы и для государства. В первую очередь это снижение финансовой нагрузки на обеспечение обманутых дольщиков недвижимостью. Кроме того, снизится нагрузка на судебную и административную систему.

Чем новый закон грозит застройщикам

Признаться, я не нашел в новом законе плюсов для застройщиков. На мой взгляд, отмена долевки усложняет и удорожает работу застройщика.

Минусы же очевидны:

1. Уход с рынков или банкротство небольших компаний
2. Требуется внушительная финансовая «подушка» для обеспечения проектно-сметных изысканий каждого дома
3. Использование заемных средств у банков
4. Сокращение объемов строительства
5. Сложности реализации квартир с возросшей стоимостью, не менее 20%
6. Жесткие требования со стороны банка по соблюдениям сроков и объемов строительства
7. Увеличение сроков возврата вложений из-за последующей, а не параллельной реализации недвижимости
8. Рост расходов на налоги и коммунальные платежи готовых к продаже квартир

Из вышесказанного следует, что застройщикам будет просто невыгодно заниматься строительством.

Кому же выгодно отменять долевое строительство

В данной цепочке прослеживаются пять заинтересованных групп:

• Государство;
• Банки;
• Застройщики;
• Частные инвесторы;
• Покупатель (мы с вами).

Уже ясно, что для покупателя такая схема не выгодна (удорожание жилья), при весьма гипотетическом улучшении качества строительства.

Частный инвестор полностью исключается из данной цепочки, значит, закон принимается не в их интересах.

О минусах застройщика мы уже говорили, я думаю понятно, что отмена долевки не радует их так же, как и покупателя.

Остаются две категории: Банки и Власть (государство).

Банки, на мой взгляд, получают многократную выгоду.

Во-первых, они аккумулируют на своих счетах средства компенсационного фонда. Думаю, никому не надо объяснять, что Фонд оплачивает банку какую-то сумму за обслуживание счетов. Кроме этого, банк может использовать эти средства для кредитования населения, т.е. пускать их в оборот и получать проценты.

Затем банк кредитует застройщика, который теперь не будет иметь возможности привлечения средств от населения. И тот же банк будет выдавать затем кредиты населению для покупки квартиры в новостройке.

Выгода банков более чем прозрачна и понятна.

Что же получает государство? Власть полностью снимает с себя ответственность, перекладывая её на плечи банков, мол вы финансируете, вы и гарантируете результат. На мой взгляд, утопичная стратегия, т.к. банки давно уже показали, что их интересуют только деньги и ничего более. Банкротство банков, опять же, никто не отменял, в том числе и умышленное.

Таким образом, получается, что банковское лобби в сфере строительства, за которым я наблюдаю уже давно, медленно, но верно полностью прибирает к рукам весь строительный сектор экономики.

С чем я банкиров и поздравляю. Всё у них получилось так, как они задумывали. А народ?

Люди, интересами которых, прикрываются все те, кто лоббирует принятие таких законов, будут вынуждены покупать квартиры по завышенным ценам.