Счет эскроу в долевом строительстве: как он работает

В последнее время актуальность понятия -"счёт эскроу" выросла многократно. Связано это с грядущим внедрением в долевое строительство проектного финансирования. Сегодня ответим на вопрос, что такое эскроу-счёт, а также на сопутствующие вопросы:

• Куда должен вносить деньги покупатель квартиры у застройщика в строящемся доме?
• Почему на этом счете деньги дольщика будут защищены?
• Как работает этот механизм?

Предыстория:

С января 2017 года были приняты новые изменения в Федеральный закон ФЗ-214, которые предоставили покупателям квартиры на этапе строительства дополнительный вариант защиты своих денег.

Напомним, что ФЗ-214 прописывает каждой строительной организации обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком, который вносит свои деньги за будущую квартиру по договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Это обязательная гарантия того, что дольщики не лишатся своих средств.

Этими гарантиями теперь могут выступать:

- Поручительство застройщика банком (по факту не используется при продаже квартир в многоквартирных домах);

- Страхование гражданской ответственности строительной компании (существует некоторые сложности по реализации);

- Расчет покупателей квартир с застройщиком посредством счетов эскроу (что является альтернативой обоим вариантам).

При этом выбирает вариант предоставления гарантии застройщик.

Что такое счет эскроу

Эскроу счет – это специальный счет, который открывается в банке для каждого дольщика. На нем деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства дома.

Средства передаются строительной компании только после того, как она полностью выполнит свои обязательства перед дольщиками.

В буквальном смысле расчеты со строительной организацией через счет эскроу выглядят следующим образом:

1. покупатель выбрал квартиру в строящемся доме;
2. заключил договор долевого участия (ДДУ);
3. зарегистрировал дду в регистрационной палате;
4. перечисляет деньги в банк на эскроу-счет до сдачи дома в эксплуатацию. Деньги на этом счету заблокированы для дольщика и застройщика.

Когда дом готов и сдан в эксплуатацию, строительная компания получает с этих счетов деньги. Если же застройщик обанкротился, деньги возвращаются дольщику.

Таким образом, эскроу-счет является одним из вариантов гарантирующим дольщику сохранность его денег. По смыслу работы он практически не отличается от расчета с участием банка через аккредитив.

Выгодна ли схема с эскроу-счётами застройщику

Первый и самый главный вопрос – а на какие деньги строительная компания будет возводить дома, если все средства дольщиков заморожены на эскроу-счете?

Деньги застройщику даст этот же банк, но уже под проценты. Поэтому для строительной компании такой вид расчетов – не самая благоприятная перспектива.

Такая схема работы не только приводит к удорожанию самого строительства, но и ставит строительную компанию в зависимость от банка.

Теоретически, в некоторых случаях, такой способ предоставления гарантий для дольщиков может быть удобнее для застройщиков, нежели чем добиваться от банка, чтобы он поручился за компанию (что также стоит денег), или регулярно выплачивать страховку по договору страхования гражданской ответственности.

По факту же такая схема расчетов не прижилась на рынке недвижимости, что говорит о том, что застройщики считают её невыгодной для себя.

При очевидном неудобстве для застройщика проектное финансирование стройки банком, это хоть и дорогой, но все же самый эффективный способ финансирования, который гарантирует постоянное финансирование строительство дома. Ведь продажи могут происходить с переменным успехом, а деньги на строительство домов нужны застройщику регулярно.

Поэтому крупные строительные организации уже давно используют проектное финансирование в качестве основного источника средств на постройку домов, а текущие продажи – только как вспомогательный.

Для крупных застройщиков эскроу-счета не будут представлять проблем, тем более, что по закону застройщику, использующему эскроу-счета, не требуется предоставлять какие-то другие гарантии, это прописано в п.7, ст.15.4, ФЗ-214.

Выгодны ли эскроу-счета для покупателя

Для дольщиков такие вариант расчетов посредством счетов- эскроу, выглядят вполне привлекательно. Их средства хранятся в надежном месте и являются залогом благополучия при любом варианте развития событий.

Поэтому в некотором роде можно исключить тщательную проверку застройщика – деньги все равно вернутся. Тем более, что банк в таком случае даже начислит на них небольшой процент.

Важные нюансы использования эскроу-счетов

• Средства, которые дольщик передал в банк на эскроу-счет, не будут застрахованы в качестве вкладов физлиц в банках РФ. Поэтому дольщикам придется позаботиться о надежности самого банка, а не строительной компании. Выгодно ли это дольщику? Очень сомнительно, что рядовой гражданин сможет оценить надежность банка по каким-то внешним признакам.
• На деньги, которые размещены на счете эскроу, может быть наложено взыскание по исполнительным документам за долговые обязательства дольщика. Если такая ситуация происходит, то условия договора будет считаться не исполненными именно со стороны дольщика, поэтому квартиру он не получит. К примеру, служба приставов, которая сейчас имеет право арестовывать ваши счета не предупреждая вас об этом может спокойно снять часть денег с этого счёта имея под этим совершенно абсурдные основания. Сколько вам потом придется доказывать, что вы не верблюд, прежде чем вам вернут деньги!
• Застройщик не обязан обеспечивать другие гарантии дольщикам, кроме использования счета эскроу, то есть ему больше не нужно отдавать под залог права на землю и на само здание, страховать гражданскую ответственность, а также поручительство банка больше не требуется. И если застройщик нарушил условия договора, то дольщик не может взыскать с него неустойку и штрафы (к примеру, за просрочку даты сдачи дома). Он сможет только вернуть свои деньги.
• Эскроу-счет будет открыт каждому дольщику. Деньги по каждому договору будут перечисляться на отдельный счет.

Существенные условия депонирования средств дольщика на этом счете (п.3, ст.15.4, ФЗ-214) должны быть предельно точно отражены в договоре долевого участия. Существенными условиями являются:

• сумма средств, переданных в рамках договора;
• срок действия договора;
• основания для прекращения депонирования средств.

Отмечу, что при этом срок депонирования денег покупателя на счете эскроу должен быть больше на шесть или больше месяцев (по соглашению сторон договора), чем срок передачи уже построенной квартиры дольщику (согласно п.3, п.3, ст.15.4 ФЗ-214). Это нужно для того, чтобы застройщик имел некоторую фору на непредвиденные обстоятельства. Если данный срок превысит прописанный в договоре период, то ДДУ будет считаться расторгнутым (согласно п.6, ст.15.4, ФЗ-214).

Данный пункт, на мой взгляд, полностью нивелирует и так весьма эфемерные выгоды эскроу-счета, т.к. в среднем, для Анапы, задержка сдачи дома в эксплуатацию составляет 3 – 6 месяцев. При нынешнем положении вещей, он имеет право на компенсацию от застройщика за каждый день просрочки. В случае использования эскроу-счёта он лишится этой возможности.

Дольщик может забрать свои средства со счета эскроу (согласно п.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214). Это происходит в случае:

• если закончился срок депонирования средств, который написан в ДДУ;
• если ДДУ был расторгнут (по соглашению сторон или через суд);
• если застройщик не может достроить проект (застройщик в одностороннем порядке отказывается от выполнения обязательств по договору);
• если дольщик лично решит расторгнуть (согласно п.5, ст.15.4, ФЗ-214).

Если покупатель недостроенной квартиры решил ее продать путем переуступки прав требования по ДДУ, тогда все права и обязанности по счету эскроу будут переданы новому покупателю.

Статьи 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214, в которых прописаны все тонкости использования эскроу-счетов, вступили в силу с 1 января 2017 года. Они действуют только на те договоры покупки строящегося жилья, которые зарегистрированы с 1 января или позднее.

Кому от счета эскроу максимальная выгода

Банк предоставляет ипотечный кредит покупателю под проценты, который ему возвращается на счет эскроу после регистрации ДДУ со строительной компанией. Затем этими же деньгами он кредитует застройщика под проценты и ставит строительную организацию под свой полный контроль. Таким образом, не вынимая деньги из банка, банкиры накручивают на них проценты на дольщиках и на застройщиках. Очень изящно, ничего не скажешь! Мошенничество высшего уровня!

Проектное финансирование и его перспективы в Анапе

Как я уже сообщал, проектное финансирование должно заработать в полной мере с 2020 года. Для большинства застройщиков Анапы это достаточно серьёзная финансовая нагрузка.

Все, кто относится к своему делу серьезно уже сейчас просчитывают варианты работы по новым правилам.

По моим прогнозам, часть из них не потянет новых драконовских мер, якобы призванных обезопасить строительство и дольщиков, а на самом деле придуманных только для обогащения банков, которые теперь полностью возьмут под свой контроль многоквартирное строительство в России.

На днях я получил подтверждение о том, что так оно и будет. Не все застройщики останутся работать по 214 ФЗ, часть из них уйдёт в ЖСК, который, казалось бы, уже отжил своё. Другая часть собирается строить по предварительным договорам продажи.

Для того, чтобы привлечь покупателя на такие условия долевого участия данные компании будут вынуждены снижать цены, что обязательно подействует на покупателя, потому что цены будут ниже среднерыночных примерно на 10-20%.

Соответственно, компании, которые решат остаться в рамках 214 ФЗ будут неконкурентные. Все аналитики сходятся в том, что проектное финансирование повлечет рост цен на квартиры примерно на 20%. Простая арифметика показывает, что те компании, которые останутся строить в рамках 214 ФЗ будут строить на 30-40% дороже тех, кто пойдет другим путём.

У них, конечно же будут покупать, но при том спросе, который существует в Анапе (80% рынка новостроек - квартиры до 2-х миллионов) можно с уверенностью говорить о том, что покупать у них станут намного меньше. Значительная часть покупателей уйдет к застройщикам, не пожелавшим идти на поклон к банкам.

В длительной перспективе банки скорей всего постараются прикрыть и эти возможности для застройщиков, но ближайшая перспектива именно такова.

Перспективы для потенциальных покупателей

Для дольщиков, по большому счёту, ничего не изменится. Раньше перед ними был выбор, либо дешево, но рискованно, либо подороже, но с гарантией.

С тотальным вводом эскроу-счетов всё останется по-прежнему, дешево, но рискованно (жск и предварительный договор продаж) и дорого, но надежно - 214 ФЗ, только надежно станет еще дороже, а насколько это будет надежней, покажет время.