Сколько стоит квартира у моря: честный обзор цен

В последние 3 года цены на недвижимость в Анапе выросли в 2-3 раза. Почему? Разберем детально:

1. После локдауна и без того высокий спрос на южную недвижимость вырос в разы и оставался таким достаточно долго. Причин для снижения цен не было. 

2. На фоне поддержки региональных застройщиков и льготной ипотеки цены на первичное жилье стали космическими.  

3. Инфляция последнего года по общим ощущениям составляет не менее 30%, что  сказалось и на удорожании стройматериалов. 

4. Ужесточение миграционной политики и обесценивание рубля привели к сильному удорожанию рабочей силы из азиатских республик. 

В таблице показаны примерные цены на квартиры в Анапе на ноябрь 2024 года. 

На вторичном рынке сейчас цены ниже, чем на новостройки на любом этапе строительства. Такая ситуация характерна для всей России, за исключением Крыма. 

Из чего состоит цена на новостройки 

• Себестоимость строительства: 40-50% от цены. 

• Стоимость земли: 10-20%, в курортных городах доходит до 25-30%. Зависит от локации и включает затраты на получение разрешений. 

• Инфраструктурные платежи: 5-15%. Подключение к сетям, социальная инфраструктура, благоустройство территории. 

• Дополнительные расходы: 10-15%. Заложены маркетинг, проектирование, административные траты, кредиты. 

• Прибыль застройщика: 15-35%. Эти цифры примерные и могут варьироваться в зависимости от региона, класса жилья, масштаба проекта. 

Что влияет на стоимость любой квартиры 

Локация 

Месторасположение и инфраструктура района играют ключевую роль: 

• Первая береговая линия: +30-100% к базовой цене.

• Вторая линия: +15-20%.

• Спальные районы: 3А, 3Б, Горгиппия — базовая цена.

• Старый вторичный фонд: – 10% и более от базовой цены. 

Этаж 

Первый этаж на 10-15% дешевле рыночной цены, последний — тоже в просадке, потому что многие боятся проблем с крышей. В приоритете всегда средние этажи.

Вид на море

Этот фактор стоит выделить отдельно от локации, поскольку увидеть море из окна можно даже в отдаленных районах. Например, в Сочи с гор Красной поляны прекрасно просматривается море, и люди платят деньги за этот шикарный вид. 

Например, в ЖК Виноград( Анапа, Супсех) из окон двухкомнатных квартир также открываются красивейшие виды на город и море.

Вид на заправку или другие не слишком приятные глазам объекты снижают ценность квартиры. В ЖК Южный, к примеру, есть такие квартиры. 

Планировка 

Признаки хорошей планировки:

1. Зонирование:

- Логичное расположение комнат (спальня рядом с ванной, кухня рядом с гостиной). 

- Четкое разделение на приватную и гостевую зоны. 

- Возможность попасть в гостиную/кухню, не проходя через спальни. 

2. Геометрия помещений:

- Гармоничное соотношение сторон (идеально - квадрат или близкий к нему прямоугольник).

- Высокие потолки (от 2.8 м).

- Правильная форма комнат без острых углов и закруглений.

3. Комфорт и функциональность:

- Наличие балкона/лоджии.

- Просторная кухня (минимум 10-12 кв.м).

- Удобная прихожая с местом для шкафа (4-7 кв.м).

- Наличие кладовой или гардеробной.

- Раздельный санузел в семейных квартирах.

4. Освещение:

- Хорошая инсоляция.

- Окна на разные стороны дома.

- Достаточное количество окон.

Если вы выбираете нестандартную и не совсем эргономичную планировку, то это повод поговорить с отделом продаж застройщика о снижении цены —  аргументированный торг обязательно приведет к результату.

Когда будете искать себе квартиру, всегда  обращайте внимание на планировки, инфраструктуру и другие факторы. Во время торга мягко, но аргументировано намекните, что в квартире есть недочеты. 

Если по каким-то причинам вы не хотите торговаться, не знаете, как грамотно это сделать, мы обязательно вам поможем. Наше агентство работает как по новостройкам, так и по вторичному рынку на юге. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть там. Подпишитесь, будет интересно!