Чем отличается Договор долевого участия от Договора инвестирования? Как грамотно оформить свои отношения с застройщиком? Какие риски несёт покупатель квартиры в новостройке? На все эти вопросы отвечаем в данной статье.
ДДУ – это письменное соглашение между дольщиком и застройщиком, по которому застройщик берёт на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом на средства дольщика. Взаимоотношения сторон регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве ...» от 30.12.2004 г.
Особенности ДДУ:
Важно различать ДДУ и т.н. «предварительный» ДДУ – своеобразный черновик будущего основного договора. ПДДУ имеет незначительную юридическую силу и не проходит регистрацию в Росреестре. Это «декларация о намерениях», соглашение между сторонами в неофициальной форме. Не рекомендую переводить застройщику даже незначительные суммы на основании этого документа.
ДИ – это соглашение, подразумевающее партнёрство между сторонами сделки и, как следствие, равное разделение рисков в процессе строительства объекта. В наши дни подобная форма договора практически вышла из обихода, но была достаточно распространена до вступления в силу 214-ФЗ.
Благодаря лазейкам в законодательстве некоторым девелоперам всё же удаётся заключать со своими клиентами подобные договора.
Особенности ДИ:
Таким образом, различия между ДДУ и ДИ значительны, хоть они и имеют под собой одну цель – зафиксировать за покупателем права на строящуюся недвижимость путём вложения средств.
Отдельно хочу остановиться на этом моменте. Если переуступка прав по ДДУ – дело обыденное и весьма распространённое, то в случае с ДИ есть важные нюансы.
Формально законом запрещена переуступка прав по ДИ, но наше законодательство позволяет застройщикам реализовывать эту процедуру на практике.
Схема выглядит следующим образом:
Шаг 1. В процессе строительства девелопер привлекает стороннее юридическое лицо в качестве соинвестора или подрядчика.
Шаг 2. На основании ДИ за оказанные услуги эта организация вместо денежных средств получает определённое количество квартир под реализацию.
Шаг 3. Когда строительство дома близится к завершению, данное юридическое лицо стремится найти конечного покупателя на квартиры (сделка оформляется по договору переуступки, но нигде не регистрируется ввиду отсутствия законных оснований).
Шаг 4. После сдачи дома в эксплуатацию покупатель (физическое лицо) регистрирует квартиру на своё имя.
Всё проходит гладко, если застройщик добросовестно выполняет свои обязательства. В противном случае конечные покупатели серьёзно рискуют: очень сложно доказать свои права на объект и вернуть деньги, если дом не будет достроен. Зачастую проблемные объекты достраивают сторонние застройщики, для которых незарегистрированные договора переуступки не имеют какой-либо юридической силы.
Кратко подытожим, почему я рекомендую быть крайне внимательным при заключении договора инвестирования.
Во-первых, не представляю себе законопослушного застройщика, который бы предложил купить у него квартиру по ДИ, когда есть проверенный , удобный, а главное – абсолютно легитимный способ продажи посредством ДДУ.
Во-первых, в случае банкротства застройщика покупатель не сможет получить статус «обманутого дольщика», т.е. возможность защиты своих прав и получения компенсации.
Во-вторых, очень сложно будет привлечь застройщика к какой-либо ответственности. Продавец и покупатель по условиям ДИ являются равными партнёрами и несут убытки вместе.
В-третьих, заключать договор инвестирования рекомендую заключать только в том случае, если вы удостоверились в кристальной честности застройщика и у него за плечами не менее десятка лет успешной деятельности в этой области.
За годы работы в сфере недвижимости я много раз сталкивался с лукавством застройщиков. Поэтому мой совет – внимательно читайте наименование договора и все его пункты, ни в коем случае не передавайте денежные средства до подписания договора.
А ещё лучше – обратиться к профильному юристу, чтобы он проверил всю документацию. К счастью, в нашем агентстве такой юрист есть. Записаться на консультацию с ним можно по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39. Будем рады Вам помочь!