Чек-лист покупки квартиры по договору переуступки

При покупке квартиры у застройщика на этапе строительства покупатель заключает договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и становится дольщиком. Последующая перепродажа на этапе строительства возможна по договору уступки прав требования (ДУПТ). Это нормальная распространенная практика, и бояться таких сделок не стоит, но важно знать все аспекты, чтобы избежать обмана и других неприятностей. 

Основные понятия: 

• цессия — договор уступки права требования (ДУПТ), по которому права требования к застройщику переходят от дольщика к новому лицу;

• цедент — текущий дольщик, который уступает свои права требования новому лицу;

• цессионарий — покупатель (новый дольщик). 

Договор цессии заключают в качестве дополнения к ДДУ, и застройщик обязуется передать жилье не первоначальному дольщику, а тому, кто выкупил право требования. 

Проверка застройщика 

Важно обращать внимание на репутацию застройщика — проверить предыдущие объекты, их сроки. Полезные ресурсы для проверки: 

• Данные ЕГРЮЛ. 

• Единый реестр застройщиков. Здесь можно проверить репутацию, посмотреть разрешительную документацию, проектную декларацию, градостроительный план земельного участка и другие документы. 

• Картотека арбитражных дел (нет ли в списке банкротов). 

• На сайте ФССП (задолженности). 

• Разрешение на строительство на сайте Минстроя. 

Проверка продавца

1. Паспорт. Достаточно ввести серию и номер на Госуслугах — сервис покажет, действителен ли документ. 

2. Долги. На сайте Федресурс можно узнать, не является ли продавец банкротом, на сайте ФССП есть данные об исполнительных производствах — понадобятся ФИО и дата рождения продавца. 

3. Судебные разбирательства. Можно узнать по основным данным на https://sudact.ru и https://kad.arbitr.ru//. 

4. Проверка доверенностей. Если продавец действует по доверенности, проверить ее можно здесь (вдруг недействительна). 

5. Сведения из ЕГРН. Информация о зарегистрированных ДДУ общедоступная. Можно обратиться с запросом через МФЦ или онлайн. Стоимость услуги — 1640 рублей. Можно сверить сведения из выписки с договором долевого участия. 

Договор уступки прав требования

Важные моменты:

1. ДУПТ можно заключить только, если зарегистрирован основной ДДУ и до момента передачи квартиры дольщику. Если застройщик ввел дом в эксплуатацию, но акт передачи квартиры еще не подписан, можно оформить сделку по ДУПТ. Если жилье уже передано, то дольщик должен оформить квартиру в собственность и продавать ее по договору купли-продажи (как вторичку). 

2. Если ДДУ был заключен с использованием эскроу-счета, то новому дольщику после заключения ДУПТ нужно обратиться в банк для замены депонента по эскроу-счету. Этот момент должен быть прописан в основном ДДУ. 

3. После регистрации у покупателя остается основной ДДУ с приложениями и зарегистрированный ДУПТ. Нужно также оформить акт передачи пакета документов и сохранить квитанции об оплате госпошлины за регистрацию ДУПТ. 

4. Договор переуступки прав требования необходимо обязательно регистрировать в Росреестре. Согласие застройщика не требуется, если в ДДУ не прописано обратное. Если же продавец полностью не рассчитался с застройщиком, то согласие необходимо обязательно. 

5. О переходе прав требования необходимо уведомить застройщика.

Что должно быть в ДУПТ

1. Содержание уступаемого права. Предмет договора (право требования объекта у застройщика). 

2. Описание будущего объекта. Земельный участок, строительный адрес объекта, этаж, площадь, номер квартиры. Стоит обратить внимание, есть ли понижающий коэффициент на балконы и лоджии.

3. Сроки сделки. До какого момента дом должен быть сдан в эксплуатацию, а квартира передана дольщику. 

4. Сведения о первичных участниках договора долевого участия: паспортные данные, реквизиты для оплаты, обязанности и права сторон. 

5. Стоимость прав по ДУПТ. Цена квартиры уже не от застройщика, а от цедента.

Важно: застройщик отвечает перед цессионарием по цене, указанной в ДДУ. Если стоимость по переуступке выше, то при отмене сделки вы сможете вернуть только первоначальную стоимость. Высокая цена в ДУПТ — риск для покупателя (цессионария). 

5. Перечень документов, которые продавец передает покупателю.

6. Цепочка оплат — все операции должны быть документально подтверждены. 

Важно: В некоторых случаях в ДДУ предусмотрена оплата за переуступку прав —  важно обращать внимание на все моменты. 

Инструкция по заключению договора ДУПТ 

1. Соберите документы: 

• ДДУ, зарегистрированный в Росреестре со всеми доп.соглашениями;

• договор уступки прав требования (составляется в письменной форме в 3 экземплярах). 

• заявление о государственной регистрации договора уступки от имени продавца и покупателя;

• паспорта продавца и покупателя;

• справка о полной оплате по ДДУ или переводе долга на покупателя;

• разрешение банка (если продавец оформил ипотеку на ДДУ);

• согласие застройщика (если долг оплачен не полностью или условие прописано в ДДУ);

• нотариальное согласие супруга продавца (если ДДУ заключен в браке);

• нотариальное согласие супруга покупателя (если ДУПТ заключается в браке);

• согласие органов опеки и попечительства, если участником долевого строительства является ребенок; 

• квитанции об оплате госпошлины по договору цессии (350 рублей). 

2. Зарегистрируйте договор. 

Экземпляр ДУПТ передается на хранение в Росреестр в электронном виде. Заключить сделку можно в МФЦ. Срок регистрации договора уступки прав требования — 7 рабочих дней с даты приема Росреестром документов.

После регистрации остается дождаться завершения строительства. После введения дома в эксплуатацию будут выданы ключи и оформлены передаточные акты. Тогда нужно будет уже зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.

Если хотите дополнительно обезопасить себя, закажите полную юридическую экспертизу. Наши специалисты проведут комплексный анализ застройщика, объекта и продавца — предоставим подробный отчет по нескольким десяткам критериев. Звоните по телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите сообщение в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57.  

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале. Подпишитесь, будет интересно.

Изображение от freepik