Лизинг недвижимости: миф или реальность?

На моем телеграм-канале все чаще стали задавать вопросы про лизинг недвижимости, а значит пора рассказать про этот инструмент. Стоит отметить, что он еще достаточно «сырой» в нашей стране, но актуальную информацию необходимо знать и уметь использовать. 

Что такое лизинг квартир

Приобретая квартиру в ипотеку, вы сразу становитесь собственником. Лизинг же по сути — долгосрочная аренда с правом выкупа, то есть возможность жить в квартире и постепенно расплачиваться за нее. Процедура лизинга регулируется № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». В этом законе обозначено, что предметом лизинга может стать движимое и недвижимое имущество. Но главное — то, что в сделке принимают участие 3 стороны — продавец, лизингополучатель и лизингодатель (компания или лицо, покупающее недвижимость для лизингополучателя). 

Как все происходит: 

1. Потенциальный лизингополучатель подает заявление в лизинговую компанию. В настоящий момент, компаний, готовых приобретать недвижимость для физлиц, крайне мало и условия у них совсем непривлекательные. 

2. Стороны договариваются об объекте недвижимости. Если лизингополучатель согласен на условия, лизинговая компания покупает объект. Подписывается трехсторонний договор между продавцом квартиры, лизингодателем и лизингополучателем. То есть продавец и лизинговая компания заключают договор купли-продажи, а лизингополучатель берет квартиру в финансовую аренду с последующим выкупом (это уже другой договор). 

3. Лизингополучатель оплачивает первоначальный взнос, заселяется в квартиру и выплачивает арендные взносы, которые могут сразу включать платежи в счет оплаты стоимости квартиры. Также иногда заключают договор о внесении единоразового платежа под конец срока лизинга. До этого времени оплачивается только само пользование квартирой по типу аренды.  

4. По окончании срока лизинга и при условии внесении полной суммы по договору лизингополучатель оформляет право собственности. 

Срок лизинга составляет не более 10 лет. Это меньше, чем ипотека, но зато больше, чем классическая рассрочка. 

Кто может получить лизинг 

По закону стать лизингополучателем может физическое и юридическое лицо. Но на практике лизинговые компании работают, в основном, с юр лицами, которым транспорт техника или недвижимость нужны для задач бизнеса. Это большие суммы и низкие ставки. В случае с физлицами круг лизинговых компаний крайне ограничен и переплата получается равной или даже большей, чем по обычным кредитам. 

В процессе подготовки статьи нам удалось обнаружить только одну такую компанию с названием «Универсальные финансовые решения» — там предлагается оформить лизинг на квартиру или машину без подтверждения дохода. Но срок ограничен 3 годами, и платежи выходят как по среднестатистическому кредиту. 

В лизинг нельзя приобрести землю, природный объект (водоем, поле), имущество, принадлежащее государству. Зато у фермеров, например, есть возможность покупать в лизинг крупный рогатый скот. 

На практике лизинг неохотно одобряют компаниям-новичкам (существующим менее года), однако лизинговые компании все же лояльнее банков, потому что приобретаемое имущество остается в собственности лизингодателя, а не в залоге. По сути риски лизингодателя минимальны.

Преимущества лизинга 

• Можно сразу пользоваться квартирой.

• Проще получить, чем ипотеку.

• До момента выкупа налоги платит лизингодатель. 

• Первоначальный взнос обычно небольшой — 10%. 

Недостатки 

• Нельзя оформить на строящееся жилье.

• Нет права собственности до полной выплаты долга. 

• Большая переплата. 

• Риск потерять жилье при банкротстве лизинговой компании. 

Кстати, апартаменты — коммерческая недвижимость, которая облагается НДС. Покупать апартаменты в лизинг выгоднее, чем квартиру, поскольку можно вернуть сумму НДС. 

Лизинг от застройщиков

Пока что эта схема особо не развита, но вполне вероятно, что в условиях высоких ставок застройщики внедрят этот инструмент для того, чтобы продавать не самые ликвидные квартиры. У покупателей же будет возможность приобрести жилье дешевле, чем через лизинговую компанию. 

У одного застройщика (не в Анапе) есть похожая на лизинг схема: покупатель платит застройщику очень низкий первоначальный взнос — около 5% от стоимости квартиры. После чего въезжает в квартиру, каждый месяц вносит небольшие суммы, аналогичные ставке аренды в регионе. Так продолжается около 3 лет — до тех пор, пока не накопится рыночный первоначальный взнос в размере 20%.  Потом покупатель может подписать кредитный договор, и квартира перейдет в его собственность. Это вариант для тех, кто хочет сразу въехать в свою квартиру, но денег на первоначалку нет. 

Прогнозы на будущее 

По общим предположениям возможны 3 варианта развития формата лизинга в стране: 

1. Появление государственных жилищных лизинговых компаний, созданных непосредственно властями регионов или муниципалитетов. Учредителями могут быть региональные или муниципальные администрации, которые смогут обеспечить стартовый капитал и поддержку. 

2. Девелоперские экосистемы. Это по сути корпоративные жилищные лизинговые компании, которые могут быть созданы строительными холдингами в качестве дочернего направления. 

3. Распространение частных компаний. Они могут быть созданы инвесторами, которые пожелают специализироваться на лизинге. Такие компании могут обращаться к застройщикам и развивать собственную сеть взаимодействия с клиентами, привлекая инвесторов и кредиторов. Это традиционный подход к бизнесу, ориентированный на прибыль.

Если начнет процветать лизинг, крупным застройщикам придется превращаться в экосистемы, которые специализируются не только на строительстве и быстрой продаже жилья.

Что в итоге 

Лизинг больше подходит для покупки автомобилей и спецтехники для нужд бизнеса, чем для приобретения квартиры. Он еще долго не сможет стать альтернативой ипотеке, поскольку связан с большой переплатой и существенными рисками. 

В любом случае важно внимательно изучать условия договора во избежание неприятных сюрпризов. 

Не хотите рисковать при покупке или продаже квартиры? Обращайтесь, поможем по всем вопросам. Звоните по телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите сообщение в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57.  

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале. Подпишитесь, будет интересно.

Изображение от jcomp на Freepik