Прикубанский округ Краснодара (часть I)

Прикубанский административный округ Краснодара  по сравнению с другими огромен (474 кв. км). Это в 2,6 раза превышает суммарную площадь Центрального, Западного и Карасунского округов. С запада Прикубанский округ граничит со ст. Марьянской, с северо-востока - с пос. Агроном Динского района, северная граница расположена в 18 км от центра Краснодара, в районе ст. Новотитаровской.

Южная граница проходит по р. Кубань восточнее Краснодара, в районе Юбилейного микрорайона (ЮМР) "поднимается" к ул. Красных Партизан, далее идет по ул. Тургенева и Стахановской, пересекает железную дорогу на Тимашевск и промзону района ЗИП, и вновь "спускается" на юг по ул. Московской, к Технологическому университету. Далее - по ул. Красных Зорь, Армавирской, Чернышевского, Ипподромной и Передовой, достигает района Табачной фабрики (Табачки) и Школьного микрорайона (ШМР). Далее граница Прикубанского округа уходит по железнодорожной ветке Тихорецкого направления на северо-восток, и тянется до пос. Агроном.

По населению (360 тыс. чел.) Прикубанский округ Краснодара также лидирует. На территории округа располагаются большие территории, потенциально пригодные под застройку. Поэтому новостройки Краснодара, по большей части, располагаются именно здесь.

Карта Прикубанского округа

Восточно-Кругликовский жилой массив и микрорайон ККБ

Восточно-Кругликовский жилмассив - один из самых активно растущих новых районов, где возводят жилые комплексы многие надежные застройщики Краснодара.  Ранее эту территорию условно "привязывали" к микрорайону ККБ (Краевой клинической больницы), но в последнее десятилетие Восточно-Кругликовский настолько вырос, что стал крупнейшим самостоятельным жилым массивом. Здесь расположились многие новостройки Краснодара - жилые комплексы Губернский, Панорама, Флотилия, Гарантия, Свобода, Династия, Восточно-Кругликовский, Абрикосово, Мечта, и многие другие. Для желающих купить квартиру в Краснодаре, выбор новостроек классов эконом и комфорт здесь воистину огромен.

Условно массив ограничен ул. Восточно-Кругликовской с запада, улицами Домбайской и Семигорской с севера, и территорией стадиона ФК Краснодар с юга. Новостройки активно продвигаются в северном восточном направлении, "подпирая" поселки Плодородный, Краснодарский, и ранее сложившиеся массивы частного сектора.

Курьезный факт -  небольшая Западно-Кругликовская улица, на самом деле, находится восточнее Восточно-Кругликовской (простите за каламбур). Не иначе, советские чиновники, ответственные за планировку территорий, были не в лучшем состоянии, когда давали названия этим улицам.

В плюсах района - современная застройка, развитая торгово-сервисная инфраструктура, наличие рекреационных зон - Парка Галицкого и Кругликовского бульвара.

Минусы - высокая плотность населения, пробки, отсутствие трамвая, который позволил бы без пробок добираться в нужный район города, поскольку идет по выделенной линии. Правда, власти Краснодара в 2018 году озвучили планы проложить ветку в Восточно-Кругликовский массив, но никаких реальных сдвигов в этом направлении пока нет. Также заметно отставание социальной инфраструктуры от быстрорастущего населения новостроек. Также надо понимать, что в районе активного строительства жизнь сопровождается шумом, пылью, высоким трафиком грузового транспорта и ароматами дизельных выхлопов.

Подробнее о Восточно-Кругликовском жилмассиве.

Карта Восточно-Кругликовского жилмассива

Район ККБ (Краевой клинической больницы), условно ограничен ул. 40 лет Победы, Российской, Солнечной, Домбайской и Восточно-Кругликовской. Как можно понять из названия, топоним образовался по названию крупного медицинского городка. Граничит с Восточно-Кругликовским жилым массивом. В основном, район ККБ представлен среднеэтажной жилой застройкой, однако районе пересечения ул. Домбайской и Восточно-Кругликовской есть дома высотой 12-16 этажей.

Строящихся домов нет, купить квартиру в районе ККБ можно только на вторичном рынке недвижимости Краснодара.

Инфраструктурные проблемы района ККБ растут с развитием соседа - огромного Восточно-Кругликовского массива. Узкие улицы, изначально не рассчитанные на высокий транспортный трафик, зачастую стоят в пробках. Социальные учреждения также вынуждены работать с перегрузками.

В плюсах - развитая инфраструктура, относительная близость к центру. Для жителей южной части района ККБ - остановки трамвая в шаговой доступности, что несколько компенсирует проблему пробок. Есть возможность отдохнуть и заняться спортом как в Парке Галицкого, так и в Чистяковской (Первомайской) роще.

В дни резонансных футбольных баталий на стадионе ФК Краснодар и без того затрудненное движение по улицам, прилегающим к ул. Восточно-Кругликовской, в том числе, и в районе ККБ, фактически парализуется.

Основные улицы этих районов - Восточно-Кругликовская, Российская, 1 мая, 40 лет Победы, Черкасская, Героев-Разведчиков.

Карта микрорайона ККБ

Школьный микрорайон (ШМР)

Название этого небольшого района Краснодара произошло от ул. Школьной. Условные границы ШМР проходят по ул. Филатова, Тихорецкой, Восточно-Кругликовской, Жлобы, Передовой, Северной. Еще в 90-х годах прошлого века территория ШМР была глухой окраиной Краснодара, о чем свидетельствуют названия и конфигурация улицы Дачной, которая в плане напоминает гигантскую расческу. Теперь же напротив этой "расчески" красуется один из лучших стадионов России, в народе - Колизей, или Гализей, по имени построившего его мецената Сергея Галицкого.

Северная и южная части ШМР представлены частным сектором и коттеджами. В центре и восточной части Школьного микрорайона района представлена среднеэтажная застройка советских времен. Кроме того, возводятся единичные новостройки - ЖК Версаль, Дом на Школьной, Сердце.

Плюсы - близость к центру Краснодара, удовлетворительно развитая инфраструктура. Шаговая доступность отличной рекреационно-спортивной зоны - Парка Галицкого. Есть остановка электрички (Табачная фабрика). С развитием проекта "Городская электричка" этот факт может серьезно облегчить жизнь жителям ШМР и соседнего района - Табачки.

Для жителей северной части Школьного микрорайона в шаговой доступности - трамвайные остановки, что позволяет доехать в другие районы Краснодара, не опасаясь пробок.

Главные минусы проявляются в часы пик, когда ШМР становится транзитной территорией между огромным Восточно-Кругликовским массивом и центральными районами Краснодара, а улицы заполняются ползущим потоком автомобилей, и ароматами выхлопов. Нет в Школьном микрорайоне гипермаркетов и ТРЦ.

За счет большого частного сектора ШМР может быть интересен тем, кто планирует купить дом в Краснодаре, причем недалеко от центра. Но вполне можно приглядеться и к немногочисленным новостройкам.

Подробнее о Школьном микрорайоне.

Карта Школьного микрорайона

Микрорайон 40 лет Победы

Ул. 40 лет Победы - крупная транспортная артерия Краснодара, которая начинается в центре и заканчивается у пос. Плодородного. Ее длина - более 4 км, из них большая часть (3,2 км) проходит по территории Прикубанского административного округа. Поэтому  если вам ответят - живу на 40 лет Победы, под этим могут подразумеваться самые разные жилые районы.

Восточная часть ул. 40 лет Победы относится к Восточно-Кругликовском массиву, описанному выше. Район к югу от ул. 40 лет Победы между ул. Московской и Восточно-Кругликовской представлен смешанной застройкой. Преобладает частный сектор с вкраплениями многоэтажек. Здесь представлено все - от старой малоэтажной застройки до современных 25-этажных высоток, построенных в последние годы. Типичные примеры - ЖК Симфония и ЖК Достоевский.

С северной стороны ул. 40 лет Победы расположен небольшой среденэтажный жилой микрорайон, построенный в 80-х годах. Рядом находятся Институт Культуры и Северокавказский центр садоводства, виноградарства и виноделия. На углу ул. Московской и 40 лет Победы находится известный 13-этажный долгострой Краснодара, который задумывался 10 лет назад как бизнес-центр. Теперь он просто уродует окружающий ландшафт.

В плане недвижимости район ул. 40 лет Победы достаточно востребован. В отличие от Восточно-Кругликовского массива, он  гораздо ближе к центру Краснодара и охвачен трамвайным сообщением. Здесь имеются школы и детсады, в шаговой доступности Чистяковская роща, где можно покатать детишек на аттракционах, покататься на велосипедах, погулять с коляской.

Район с юго-западной стороны граничит с Кубанским Технологическим институтом и парком им. 65-летия Победы, с южной стороны - со Школьным микрорайоном (ШМР). С северной стороны граничит с районом ЗИП.

Подробнее о мкрн. ул. 40 лет Победы.

Карта микрорайона 40 лет Победы

Микрорайон ЗИП

Район ЗИП в Краснодаре получил название от некогда могучего Завода измерительных приборов. Условные границы проходят по Ростовскому шоссе, улицам Солнечной, Российской и Зиповской. Часть района ЗИП, примыкающая к Ростовскому шоссе, представлена, в основном, промзоной. Левая часть, расположенная между улицами Московской, Зиповской, Солнечной и Российской, представляет жилую застройку. Здесь расположен известный микрорайон Московский, построенный в последние 6 -7 лет. Иногда в разговорной речи под Московским микрорайоном понимают и старую часть 5-9 этажной жилой застройки района ЗИП вдоль ул. Московской, что не совсем верно - западная граница Московского проходит по ул. Байбакова.

Участок между ул. Московской и Байбакова был знаменит самым древним долгостроем Краснодара - заброшенной 16-этажкой на ул. Карякина, 5. Стройка началась еще в 2003 году. В конце 2017 года появилась информация, что этот дом будет достроен силами СК Гарантия в обмен на разрешение возвести рядом еще две или три высотки. Таким образом, в Краснодаре образовались два ЖК Гарантия от одноименного застройщика - на Восточно-Кругликовской улице и на ул. Карякина.

На территории района ЗИП  возводится большой ЖК Кубанский, высотой до 25 этажей. Застройщик - ОБД-Инвест.

По ул. Солнечной, 18/5 находится замороженная стройка 24-этажного ЖК Луч. Застройщик - скандально известная компания СИК Остринский.

Район ЗИП популярен и востребован. Это практически центр Краснодара, с хорошо развитой транспортной и социальной инфраструктурой. До большой рекреационной зоны - Чистяковской рощи -  около километра.

По ул. Московской проходит трамвайная линия. ЗИП - один из немногих районов Краснодара, где частного сектора нет. Вообще. Это порадует тех, кто хочет купить квартиру в Краснодаре без видов на огороды, теплицы и курятники.

Район ЗИП спальным не является, рядом много потенциальных объектов для поиска работы.

Карта микрорайона ЗИП

Микрорайон РИП

Топоним РИП образовался по названию завода радиоизмерительных приборов, по аналогии с соседним районом ЗИП. Условные границы проходят по ул. Солнечной, Ростовскому шоссе, ул. Григория Пономаренко и 1 мая.

В первую очередь, РИП известен своим Музыкальным микрорайоном, в народе - Шанхаем. Музыкальный - потому что некоторые улицы названы в честь композиторов - Рахманинова, Дунаевского, Чайковского, Прокофьева, Мусоргского. Здесь при попустительстве администрации в течение многих лет производилась сверхплотная хаотичная застройка домами самой различной этажности, без учета возможностей подключения к коммуникациям, прямо посреди частного сектора.

 Доходило до того, канализация с многоэтажек сливалась в выгребные ямы. Расстояние между некоторыми домами не превышает нескольких метров. Здесь представлена как среднеэтажная, так и высотная застройка. Под видом квартир здесь пытаются продавать помещения в цоколях, довольно часто затапливаемых, кстати. Что интересно, застройка Музыкального продолжается. Здесь есть и свои долгострои, их немало. Районы сверхплотной застройки хорошо видно на карте.

Желающим купить дешевую квартиру в Краснодаре по самой низкой цене Шанхай позволит реализовать задуманное. Разумеется, в ущерб очень и очень многому. Дешевле - только в самостроях, которым грозит снос.

Но, к счастью, по соседству с Музыкальным присутствуют и вполне приличные новостройки, такие, как ЖК Инсити, ЖК Этажи, ЖК Акварели, ЖК Оникс и другие. Активно застраивается и территория севернее ул. Петра Метальникова. Приведу в качестве примера ЖК Победа и ЖК Победный, ЖК Времена года - 3, малоэтажный ЖК Арбатский.

Район РИП - развивающийся, здесь достаточно много инфраструктурных проблем. В течение долгих лет решается вопрос о строительстве ливневого коллектора по ул. Московской. Ее периодически затапливает, да еще как затапливает - особенно достается многострадальному Музыкальному, где, как можно догадаться, проблемами водоотведения никто никогда не занимался.

Торгово-сервсиная инфраструктура развита достаточно хорошо. Есть гипермаркеты Лента и Магнит, супермаркеты, торговый центр Стрелка. Недалеко от РИП находится ТРЦ Красная Площадь, один из крупнейших в Краснодаре.

 Со школами и детсадами все намного хуже. Их практически нет в микрорайоне РИП, не считая школы №66, в которой, например, есть классы 1С и 2Ф. Делайте выводы. С рекреационными зонами - тоже беда. Единственный облагороженный бульвар проходит по ул. Солнечной, но северной части РИП топать до него слишком далеко.

Там же, на Солнечной, есть конечная трамвая. Но, например, с  ЖК Арбасткий до нее придется идти более 3 км, что мало кому понравится. Власти Краснодара уже не в первый раз обещают продлить линию хотя бы до ул. Петра Метальникова, но пока это только проект.

В целом, в районе РИП есть интересные новостройки, и, с учетом развития территории можно присмотреться к покупке квартир, особенно если рядом будет работа. Работу  в шаговой доступности от дома найти реально - между ул. Солнечной и Автомобильной находится большая промзона с множеством предприятий, как производственных, так и торгово-сервисных.

Карта микрорайона РИП

Посёлки Российский и Краснодарский

К северо-востоку от района РИП также развернулось активное жилое строительство. Территория, которую мы рассмотрим, довольно большая. Она ограничена улицами Российской, Ростовским шоссе, Кирилла Россинского, территорией ипподрома, железнодорожной веткой, и пос. Краснодарским.

 Наряду с приличными новостройками, здесь также можно выделить кварталы хаотичных самостроев, очень похожих на Музыкальный микрорайон.

В скандальной хронике прошлых лет часто мелькали названия улиц Ратной Славы, Комарова, Рымникской, где власти "внезапно" выявляли самострои, где уже, фактически, жили люди.

Среди самовольно возведенных домов есть новостройки, приговоренные властями к сносу, есть "зависшие", есть и узаконенные. Этот район условно органичен улицами Комарова, Куликова Поля, Бигдая и Тепличной. Посмотрите на карту, и сами поймете, почему так строить нельзя - расстояние между фасадами домов может составлять всего несколько метров.

Если есть желание очень дешево купить квартиру в Краснодаре, то рассмотреть бывшие самострои теоретически можно. Но это - русская рулетка. Даже если дом формально узаконен, вы не знаете, кто и из чего его строил, и соответствует ли проект (если он вообще был) местным условиям - например, выдержит ли эта шестиэтажка 7- балльное землетрясение? Также самострои имеют хронические проблемы с коммуникациями.

К счастью, сегодня в этом районе возводятся и вполне законные жилые комплексы, например, ЖК Калинино-Парк, ЖК Калина-Парк, ЖК Дубровка, ЖК Подсолнухи, ЖК Британия-2.

Много новостроек возводится и в южной части рассматриваемой территории - в районе ул. Кирилла Россинского и пос. Краснодарского.  Это такие комплексы, как ЖК Дыхание от ССК, ЖК Инсити, ЖК Лондон-Парк, ЖК Россинский, ЖК Мирный, ЖК Стандарт, ЖК Меридиан, ЖК Сорока, ЖК Онис и многие другие. Этажность новостроек варьируется от 2 до 20 этажей.

Много домов уже введено в эксплуатацию в ЖК Британия, ЖК Матрешки, ЖК Прованс, ЖК Добрый и др.

На территории района много частного сектора. Это и старая застройка бывшего поселка Калинино, и новые коттеджные городки, и дачи, и кварталы таунхаусов, например, ЖК Вилла Роз.

Плюс района - возможность недорого купить квартиру в Краснодаре, и относительно (пока) чистый воздух. Еще одно преимущество - огромный выбор малоэтажек. Минусов гораздо больше - транспортные и инфраструктурные проблемы развивающейся территории, где многие новостройки возводятся попросту в чистом поле. Даже простецкий супермаркет может оказаться слишком далек, не говоря уж о "гиперах" и ТРЦ. Проблема со школами и детсадами также налицо. Рабочие места поблизости тоже придется поискать.

В рекламе одной из новостроек увидел замануху, что из этого района до центра Краснодара можно добраться за 20 минут. Разве что, на вертолете. Открою секрет - ул. Российская - одна из главных транспортных артерий Краснодара, растянувшаяся на 9 км в меридиональном направлении от ШМР до Ростовского шоссе - одна из самых "пробочных". Также перегружены и альтернативные пути - по Ростовскому шоссе и ул. 1 мая. Несмотря на близость железной дороги, остановок электричек тут нет - ветка грузовая. Возможно,  с развитием проекта "Городская электричка" и самого района остановка и появится. Трамвая, который бы позволил добираться в центр и другие районы без пробок, здесь нет. И, полагаю, лет 30 еще не будет точно.

Огромные, потенциально пригодные для застройки земельные участки гарантируют в ближайшие годы как развитие территории, так и все прелести строящегося района - шум, пыль, дизельные выхлопы.

Рано или поздно территория этого района соединится с северным "языком" Восточно-Кругликовского массива. И, возможно, тогда власти, наконец, озаботятся строительством инфраструктуры.

Карта посёлков Российский и Краснодарский

Продолжение рассказа о Прикубанском округе Краснодара