Когда упадут цены на жилье в Анапе

Очень часто я слышу вопрос, когда выгодно покупать квартиру в Анапе, зимой или летом? Когда цены на недвижимость падают?

Вполне резонный вопрос, для тех, кто не хочет переплачивать.

Для того, чтобы наиболее объективно осветить этот вопрос рассмотрим общедоступную информацию по ценам на квартиры в Анапе.

Сайт www.domofond.ru/.

Скриншот 1 демонстрирует цену за квадратный метр на вторичном рынке. В 2016 она составляла 62,7 тыс. руб., в августе 2017 уже 61,46 тыс. руб. Снижение цены составило 2%.

Скриншот 2 показывает динамику относительно новостроек.

Так, по мнению портала domofond средняя стоимость квадратного метра в новостройке в августе 2016 года составляла 52,6 тыс. руб.

В августе 2017 стоимость квадратного метра увеличилась до 53,9 тыс. руб. за квадратный метр. Таким образом, квадратный метр в новостройке подорожал на 2,4%.

Далее, нашел еще один уважаемый сайт, одним из внештатных авторов которого я одно время являлся. Это сайт www.rosrealt.ru. На нём тоже имеется функция подсчета статистических данных. Ниже скриншот 3.

Видим, что вторичный рынок в августе 2017 года оценивается в 60,7 т.р., новостройки, на этом сайте оцениваются в 47,6 т.р.  Выводы пока не делаем, просто собираем информацию. Изменение цены за год составило для вторичного рынка -3,4%, для новостроек – 2,6%.

Если еще посмотреть статистику на этом сайте, то видно, что цены шли вниз как на новостройки, так и на вторичном рынке с июля месяца включительно.

Других сайтов, на которых бы демонстрировались хоть чем-то подкрепленные цифры по ценам на квартиры в Анапе, найти не удалось.

Анализ материала исходя из имеющихся данных

Для того, чтобы понять, насколько достоверны эти данные нужно понимать:

1. во-первых, что в разделе «Новостройки» на Домофонде присутствуют, как сданные в эксплуатацию новостройки, так и те, которые находятся в стадии строительства;
2. во-вторых, застройщики, поставив однажды цены не торопятся их обновлять, а цены на новостройки в Анапе растут, в среднем, каждые 2 – 3 месяца у тех, кто строит быстро или раз в полгода у тех, кто не сильно спешит со строительством своих объектов.

Поэтому, статистику Домофонда в отношении новостроек нужно воспринимать лишь как общий фон, очень примерно отражающий действительность.

Данный ресурс утверждает, что цены на вторичном рынке Анапы опустились за отчетный год на 2% с 62,7 до 61,46 тысяч рублей за квадрат.

Для того, чтобы комментировать эту информацию необходимо понимать, кто выкладывает объявления на Домофонд. Подавляющее большинство объявлений о продаже квартир, даже с фильтром «собственник» выставлены агентствами.

Но не это самое печальное. Хуже всего то, что агентства ставят цены значительно ниже рыночных, об этом я писал в этой и в этой статье, тем самым они значительно искажают реальную картину цен на недвижимость Анапы.

Следовательно, оценивая данные по вторичному рынку на сайте Домофонд, в отношении вторичной недвижимости следует применять увеличивающий поправочный коэффициент.

Для наглядности сводим данные с порталов Росриэлт и Домофонд в таблицу.

Сравниваем данные с разных порталов

При сравнительном анализе видно, что вторичный рынок оценивается примерно одинаково 61,46 и 60,7 тысяч рублей за квадратный метр. Но, не забываем при этом, что Росриэлт так же используется риэлторами как и Домофонд, поэтому, для определения реальной цены за квадратный метр мы будем использовать поправочный коэффициент.

Цены на новостройки на порталах Домофонд и Росриэлт значительно отличаются. Домофонд – 53,9 т.р., Росриэлт – 47,6 т.р. На Росреелте, на мой взгляд, цены ближе к истине.

Реальные цены на новостройки и на вторичном рынке

Насколько вы уже поняли, цены в крупных таблойдах нужны только для определения «средней температуры по больнице».

Поскольку сам я не полностью владею ситуацией на вторичном рынке, то с вопросом насколько реальные цены указаны на федеральных сайтах я обратился к Людмиле Сметаниной, моему партнеру и эксперту по вторичной недвижимости Анапы.

В процессе общения, Людмила ответила на следующие вопросы:

1. Средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке Анапы (сентябрь 2017)
2. Действительно ли наблюдается снижение цен на вторичном рынке
3. Ожидается ли смена вектора в движении цен на вторичном рынке

1. Какова средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке Анапы.

Отвечая на этот вопрос необходимо понимать, что в настоящее время, в связи с расширением Анапы и появлением новых районов цены на вторичном рынке стали различаться достаточно сильно.

Так в восточной части города, включая микрорайон Алексеевка цены за квадратный метр существенно ниже, чем в старой Анапе или в микрорайоне 3 А или 3 Б.

Тем не менее, соглашусь с тем, что цены на вторичном рынке недвижимости Анапы, как минимум, не растут. Состояние стагнации длится на протяжении последних двух – трёх лет.

Средняя цена за квадратный метр в квартире с ремонтом в «старых» районах с развитой инфраструктурой замерла на отметке 65 тыс. рублей за кв.м.

В районах, приближенных к морю, имеющих статус шаговой доступности, средняя стоимость квадратного метра 75 тыс. рублей за кв.м.

В Восточной части города цены ниже, стоимость квадрата можно оценивать в 58 тыс. рублей за кв.м.

2. Действительно ли наблюдается снижение цен на вторичном рынке.

Скорее да, чем нет. Собственники, так же как два - три года назад просят те же суммы за свои квартиры, справедливо полагая, что если жизнь дорожает, то и их жильё должно подниматься в цене, как минимум, на уровень инфляции.

Однако, как уже было сказано, удорожания не происходит. Низкая покупательская способность населения сказывается на том, что через 3 – 4 месяца экспозиции, в течении которых не было ни одного просмотра собственники начинают пересматривать свои пожелания относительно стоимости квартиры.

Результатом такого пересмотра является, либо снятие квартиры с продажи «до лучших времен», либо перевод её в статус арендных, либо минимальное снижение стоимости.

Пока собственник не обратится в агентство, он, как правило, не в состоянии правильно оценить рыночную стоимость своей квартиры. Если же квартиру надо продать срочно, то он идет в агентство, там ему объясняют до какого уровня надо опустить цену, чтобы квартира продалась быстро. Именно таким образом, в Анапе появляются иногда действительно выгодные предложения, которые быстро находят своего покупателя.

Поэтому, отвечая на вопрос, наблюдается ли на вторичном рынке снижение цены, можно ответить так, - оно давно назрело, но собственники пока не готовы это осознать. И только срочные обстоятельства заставляют их следовать за конъюнктурой рынка.

3. Ожидается ли смена вектора в движении цен на вторичном рынке

Динамика к понижению цены сохранится. Не могу сказать, как долго, это зависит от такого количества факторов, которые невозможно прогнозировать. На возможности и желание людей покупать квартиры в Анапе влияют и внешнеполитическая обстановка, и внутренний кризис, и активное строительство в Анапе.

Но, по ощущениям, как минимум, весь следующий год эта тенденция не изменится, вторичный рынок будет постепенно сдавать позиции. Возможно, что снижение это будет более заметным, чем в предыдущие годы.

Хотелось бы добавить, для меня вторичный рынок - это настолько разнокалиберный спектр недвижимости, что его можно было бы разделить минимум еще на два сегмента - старый вторичный рынок и новый вторичный рынок.

Старый ВР - это дома, которым 10 и более лет, с уже устаревающими характеристиками и требующими больших затрат даже при косметическом ремонте.

Новый ВР - это дома, ещё вчера считавшиеся новостройками и продающиеся уже готовыми для жизни, проверенными первыми жильцами, но еще очень даже с приличными эксплуатационными характеристиками.

И ценовая политика, складывающаяся при выставлении их на продажу, абсолютно разная! И снижение-повышение цен по сравнению с прошлыми и будущими годами у них тоже не может быть одинаковой.

Старый фонд, какой бы ремонт ни прилагался в качестве компенсации и аргумента завышенной цены, маловероятно, что будет расти когда-то в цене! Тем более учитывая, что покупательская способность снижается, а в Анапе еще идет и перенасыщение рынка новостройками, однозначно снижающими ценность старого фонда.

Коммуникации в таком доме устаревают, постепенно требуют ремонта (капитального), внешний вид дома также порой с годами приходит в удручающее состояние (если только это не кирпичный дом, дольше других сохраняющий свой первоначальный внешний вид). Всё это делает даже незначительное повышение цен в старом вторичном фонде - невозможным.

Новый вторичный фонд - совсем другое дело! Поскольку за годы эксплуатации в доме и в квартире проявились уже все возможные недостатки, в таких домах проще и приятнее покупать квартиры.

Это надежно - дом уже заселен, соседи - люди примерно одного социального статуса, дом дал необходимую с годами усадку и т.д.. Вывод напрашивается сам - цена на квартиры в таких домах может как расти, так и снижаться. Скорее всего, что это колебание будет примерно на одном уровне или чуть повышаться, если спрос будет высоким.

Поэтому на статистику снижения цен по вторичному рынку влияет именно старый фонд.

После того как мы разобрались со вторичным рынком, я отвечу на те же вопросы, но только по новостройкам:

1. Каковы реальные цены за квадратный метр в новостройках Анапы
2. Наблюдается ли снижение цен на новостройки
3. Ожидается ли смена вектора в движении цен на рынке новостроек

1. Реальные цены на новостройки от надежных застройщиков

Стоимость квадратного метра в новостройках Анапы дифференцируется, в основном, в зависимости от удаленности от моря. Так в удаленных районах цена за квадратный метр может опускаться до 36 т.р. В центральных районах ниже чем за 40 т.р. на этапе котлована, мы ничего не найдём. И то, мне кажется, что эта цифра уже в прошлом. Следующие стройки, которые мы ожидаем в этом году начнут старт продаж с 42 т.р. за квадратный метр.

Преобладающая же масса предложений в новостройках (на разных этапах строительства), в настоящий момент колеблется в диапазоне 42 – 48 т.р. за квадратный метр. На заключительных этапах строительства, застройщики предлагают остатки квартир по цене от 48 до 55 т.р.

2. Наблюдается ли снижение цен на новостройки.

Хотелось бы верить, что да, но, скорей всего, снижения цен на новостройки мы не увидим, ни в 2017 году, ни в течение следующего года.

Виной тому несколько причин:

• спрос на квартиры в Анапе по-прежнему высокий;
• рынок игроков устоялся, уже год я не вижу новых строительных компаний, которые могли бы нарушить общие правила и начать демпинговать цены;
• «дешевая ипотека» подстёгивает спрос, соответственно застройщикам нет нужды снижать стоимость жилья. Люди напрягутся и возьмут доступную ипотеку.

3. Ожидается ли смена вектора в движении цен на рынке новостроек?

Анапа выгодна тем, что вокруг неё можно строить еще лет двадцать, и место не закончится. Поэтому, думаю, что появление дешевых новостроек по цене на старте продаж ниже 40 т.р./кв.м. вполне возможно, но их местоположение сложно будет назвать «шаговой доступностью до моря».

Новостройки же в черте нынешней Анапы будут только дорожать. Утверждать это мне позволяет информация, которую я получаю от застройщиков об их грядущих стройках. Предварительные цены, с которых они планируют старт продаж, не опускаются ниже 42 т.р./кв.м., это при самом скромном раскладе. На самом деле, вполне серьезно обсуждаются цены на старте 44-46 т.р./кв.м.

Поэтому, могу смело утверждать, что ни в уже существующих стройках, ни в тех, которые только планируются, цены снижать не собираются!

Выводы:

В заключении хотелось бы подвести итог о том, что, по моему мнению, ожидает потенциального покупателя квартиры в Анапе от нашего рынка недвижимости.

Если в ближайший год никаких новых экономических потрясений не случится, то:

• Вторичный рынок – цены будут снижаться, но не настолько быстро и заметно, как этого бы хотелось покупателю.
• Новостройки – цены на новостройки в новых микрорайонах, отдаленных от моря будут держаться на уровне 38 - 40 т.р./кв.м. на старте продаж, в отдельных случаях (Алексеевский 2) может быть даже дешевле.
• Новостройки в обжитых районах, таких как Центр, 3А, 3Б, 12 мкрн, будут расти в цене, т.к. спрос на них по-прежнему высок. Ожидать снижения цен от надежных застройщиков Анапы пока не приходится.