Мошенничество при продаже новостроек

Недавно увидел, как на одном из сайтов, посвященных новостройкам появилась статья о мошеннических схемах при продаже новостроек. Найдя исходный вариант статьи, обнаружил, что датирована она 2014 годом.

Тем не менее, прочитал я её с огромным интересом, и хотел бы рассказать на примере новостроек Анапы о том, насколько актуальны на сегодняшний день упомянутые в статье 2014 года мошеннические схемы.

Схема №1 (цитата)

Нередко можно столкнуться с тем, что застройщик, продавая квартиры под своим именем, отправляет покупателей заключать договора с совершенно другой организацией, которая якобы входит в холдинг застройщика. Но после подписания соглашения купли-продажи и передачи денег компания, которая заключала договора, исчезает. В результате покупатели остаются без средств и недвижимости, поскольку непосредственно застройщик никаких дел с ними не вел и доказать их сговор с подставной организацией уже невозможно. (конец цитаты).

Комментарий: Подобное явление имеет место быть при продаже анапских новостроек. Мне известна одна компания, которая не является застройщиком, но продает квартиры от своего имени, представляясь застройщиком. Правда, следует отметить, что все новостройки, которая продает «подставная» компания пока сдавались вовремя и вряд ли в этой схеме изначально был заложен мошеннический смысл. Просто некоторым компаниям проще не содержать свой штат менеджеров по продажам, а взять на аутсорсинг профильную компанию с обученными менеджерами и совершать все сделки через данную компанию.

Схема №2 (цитата)

Нередко можно наблюдать и такое, когда продажа объектов недвижимости осуществляется через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы). Здесь подвох заключается в том, что даже если дольщик становится членом ЖСК, во время строительства он будет постоянно нести дополнительные расходы, которые образуются у кооператива. Проще говоря, цена оплаченной квартиры ежегодно может увеличиваться, а контролировать это процесс будет уже невозможно.  В результате конечная стоимость жилья может стать заоблачной. (конец цитаты)

Комментарий: Теоретически, такая возможность у жилищно-строительных кооперативов, действующих в Анапе имеется и сегодня. На моей практике такие случаи были. Из тех жск, что строятся сейчас, есть только один с которым я прогнозирую возможность возникновения такой ситуации, но, в основном, жск работающие сейчас на территории Анапы ведут более или менее законную деятельность и стараются не злоупотреблять доверием покупателей, так как, при всё возрастающей конкуренции подобные выходки заканчиваются потерей репутации и, соответственно, снижением продаж.

Схема №3 (цитата)

Очень часто можно встретить и такую схему: застройщик заключает договор на продажу жилья с риэлтерскими организациями. Они в ходе своей деятельности продают его третьим лицам. В то же время застройщик еще и самостоятельно активно реализовывает свои квартиры. В итоге за каждую из них он получает деньги как минимум от двух покупателей, но, когда происходит сдача в эксплуатацию объектов, права предъявляют сразу несколько владельцев. Застройщик своей вины в таких ситуациях никогда не признает и всегда перекладывает ее на агентство, а то, в свою очередь, на него. Но крайними в таких ситуациях всегда остаются покупатели, потому как уплаченные деньги вернуть в большинстве случае не удается. (конец цитаты)

Комментарий: В Анапе подобные схемы не практикуются. Бывают случаи, когда одно агентство недвижимости имеет эксклюзивные права на продажу квартир в каком-то жилом комплексе, но договор долевого участия заключается только с застройщиком, а не с промежуточным звеном.

Схема №4 (цитата)

Еще одна очень распространенная схема, когда застройщик предлагает дольщику при заключении договора дополнительные услуги. В них входит оформление прав собственности на недвижимое имущество и самой сделки, страхование рисков и прочие. В большинстве случаев компания-застройщик просто снимает за такие услуги баснословные деньги с покупателя, поскольку порой она берет за них до 60% от стоимости приобретаемой квартиры. Но и это не самое страшное, потому как оформление документации может быть произведено некорректно. В результате вступить в права владения покупатель потом не может из-за многочисленных ошибок, которые потом еще долго приходится исправлять, бегая по различным инстанциям и государственным органам. Либо может произойти и такое, что у него на руках оказываются поддельные документы. В итоге все уплаченные деньги за жилье и так называемые услуги выбрасываются «на ветер». (конец цитаты)

Комментарий: Частично, это правда. Дополнительные услуги застройщиком, как правило предлагаются, но стоимость их в Анапе колеблется от 5 до 17 тысяч рублей, что, согласитесь, не тянет на 60% от стоимости квартиры.

«Оформление документации может быть произведено некорректно» - из моей практики, в тех строительных компаниях, которые возводят уже не первую стройку и где сформирован постоянный штат сотрудников, максимум в чём могут допустить ошибки юристы, это допустить грамматические ошибки в написании паспортных данных. У них уже имеются типовые договора и всё идёт по накатанной. Проявлять фантазию там особенно не где, поэтому, даже при желании, ошибиться там сложно. У новоиспеченных застройщиков, действительно, подобные казусы имеют место быть. Чаще, это непрофессионализм сотрудников, реже, злой умысел.

Схема №5 (цитата)

Можно столкнуться и с иной схемой. Так, при подписании договора дольщиков компания-застройщик не всегда имеет на руках всю утвержденную проектную документацию и показывает покупателю лишь наработки. Соответственно, в них присутствуют, как правило, только примерные подсчеты, а значит, общую площадь покупаемого жилья по ней никогда не удается выяснить.

При этом, как правило, в таком приблизительном проекте всегда указывается на квартиру большая квадратура, чем потом на нее приходится. Таким образом, при подписании договора покупатель рассчитывает на одну площадь, а после строительства получает другую.

Потом доказать, что в проекте значилась иная квадратура, невозможно, потому как к этому времени застройщик уже приносит утвержденную документацию с совершенно другими подсчетами. (конец цитаты)

Комментарий: В настоящее время, для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен иметь утвержденную проектную документацию, отступать от которой он не имеет права. Иначе не сможет сдать дом в эксплуатацию.

Однако, на практике, мне известны, как минимум три случая, когда в процессе строительства, застройщик менял утвержденную планировку квартир, этажность, наличие коммуникаций или частично переделывался проект дома.

В то же время, если эти изменения в проекте касались квадратуры, купленной квартиры, то всегда с дольщиком подписывался дополнительный договор к уже существующему, в котором прописывалась новая площадь квартиры. То есть причины таких перепланировок заключались не в желании застройщика «кинуть» дольщика, а иными, иногда независящими от застройщика причинами.

Схема №6 (цитата)

Весьма распространенной схемой мошенничества является затягивание сроков сдачи в эксплуатацию объекта. Это случается часто потому, что обычно компании-застройщики не указывают в договорах с дольщиками точную дату завершения строительства, вместо нее ставится лишь приблизительная.

И когда сроки истекают, компания всегда ссылается на то, что они лишь были примерными. В результате, согласно такому договору, недвижимость будет сдана только тогда, когда пожелает сам застройщик, а дольщики торопить уже его не в праве.

Сроки же он может затягивать даже не на несколько месяцев, а на несколько лет. Таким образом, гарантии того, что покупатель когда-нибудь заселиться в свою новую квартиру, нет. Потому как компания-подрядчик может откладывать дату сдачи объекта до бесконечности. (конец цитаты)

Комментарий: К сожалению, подобная схема действует до сих пор, у некоторых анапских застройщиков в договоре долевого участия или договоре жск пишется не точная дата сдачи дома в эксплуатацию, а приблизительная. Для того, чтобы избежать такой стройки, либо настаивайте на том, чтобы формулировка в договоре была изменена, либо выбирайте другого застройщика.

Схема №7 (цитата)

Стоит отметить еще одну схему, в ходе которой застройщик продает жилой и нежилой фонд, которые ему не принадлежат. Как правило, при заключении контракта на строительство с местными органами компания-подрядчик обязуется им передать часть готовых площадей. Но порой ввиду дефицита средств или иных проблем она продает и их покупателям. В результате те, кто становится обладателем жилого и нежилого фонда, принадлежащего, местной администрации, остается без жилплощади и парковочных мест, а также без денег. Потому как заключенная ранее сделка по закону считается недействительной, а попытка возврата средств с застройщика, как правило, заканчивается фиаско. (конец цитаты)

Комментарий: В настоящее время, особенно в тех стройках, которые строятся по ФЗ-214, такие схемы практически невозможны. Однако, в Анапе есть единственный случай, когда даже при продаже квартир по ФЗ-214 были совершены двойные продажи.

В формат данной статьи не входит задача расписывать каким образом была осуществлена мошенническая схема. Кому интересно, поищите в интернете про ЖК Парковый в Анапе, именно о нём идёт речь.

Вывод

Вывод отсюда для дольщика следует неутешительный. Несмотря на все нововведения в ФЗ-214, защищенность потенциального покупателя, по-прежнему оставляет желать лучшего. Для того, чтобы купить квартиру в новостройке, потенциальный покупатель должен стать профессиональным юристом, чтобы суметь разобраться во всех хитросплетениях ДДУ и уловках застройщиков.

Но я бы не хотел, чтобы у читающего эти строки потенциального покупателя квартиры в Анапе возникло ощущение, что всё пропало! Кругом одни мошенники! Нет, это не так! Большинство строек в Анапе строятся с соблюдением федерального законодательства.

Умные люди, а среди застройщиков, в основном попадаются такие, давно сообразили, что, работая с большими деньгами лучше не хитрить в мелочах, потеряешь больше. Поэтому, в основном, подавляющее большинство, работает честно.

Но, как известно, ложка дёгтя может испортить бочку мёда, поэтому, если вы не сильны в законах, выбирая себе квартиру в новостройке не поленитесь пообщаться с грамотным юристом на предмет соответствия договора долевого участия федеральному законодательству.