Переуступка прав собственности – что это?

Очень часто бывает так, что люди обращаются ко мне с просьбой подобрать им квартиру в готовом доме, или, на крайний случай в доме, который скоро сдается в эксплуатацию. Но в Анапе, к сожалению, в домах с такой степенью готовности, квартиры от застройщика уже все проданы.

Что делать человеку, который не хочет вкладываться в долговременное строительство, а вторичный рынок не подходит из – за завышенных цен на недвижимость или по иным причинам.

Таким людям поможет покупка квартиры по переуступке. Договор переуступки права является альтернативным способом совершить сделку по купле-продаже квартиры в строящемся доме.

Поговорим сегодня о том, что же такое эта пресловутая переуступка, каковы основные принципы ее оформления и в чем ее выгоды и риски.

Оглавление

• Продажа квартиры по переуступке прав собственности – дом не сдан
• Как оформить переуступку права собственности
• Можно ли оформить продажу квартиры по переуступке в ипотеку
• Какой налог взимается при продаже квартиры по переуступке
• Какие риски несет в себе переуступка права собственности на квартиру

Продажа квартиры по переуступке прав собственности – дом не сдан

Продажа квартиры по переуступке прав собственности - это наиболее распространенный способ купить квартиру во вновь построенном доме на завершающих этапах его строительства.

Обычно, у надежных застройщиков Анапы имеются свои мелкие и крупные инвесторы, которые выкупают самые ликвидные квартиры на начальном этапе строительства. Квартиры они покупают по договору долевого участия, в полном соответствии с ФЗ-214, с оформлением страхового полиса и регистрацией в Росреестре.

Ближе к сдаче дома в эксплуатацию, инвесторы выставляют свои квартиры на продажу, но уже не по той цене, по которой они брали у застройщика, а несколько дороже. В этот момент и сходятся интересы инвесторов и тех, кто хочет купить квартиру в строящемся доме на завершающих этапах строительства.

В этой схеме право собственности на саму недвижимость, в частности Свидетельство о праве собственности пока отсутствует, ведь дом еще не сдан в эксплуатацию. На руках есть ДДУ (договор долевого участия). Вот все права Участника по этому договору вы и можете купить.

Оформление переуступки прав собственности по договору ДДУ фактически закрепляет право на собственность, когда дом будет сдан в эксплуатацию окончательно. Т.е. формально вы покупаете не саму квартиру, а все права дольщика. По факту это означает обычное приобретение квартиры в новостройке.

Как оформить переуступку права собственности

Продажа по переуступке права собственности регламентируется Федеральным Законом 214 «Об участии в долевом строительстве». Закон не содержит нормы, что Застройщика нужно обязательно уведомлять о своем намерении продать право требования.

Однако на практике эта обязанность возлагается на Участника долевого строительства одним из пунктов ДДУ. Поэтому нужно оформить письменное уведомление его о намерении Участника оформить договор переуступки прав собственности на квартиру.

Когда продажа новостройки по переуступке проводится физ. лицом, находящемся в браке, необходимо будет получить согласие супруга или супруги, потому что долевое участие в строительстве является совместным имуществом.

Обращаю внимание, что, оформляя договор переуступки прав собственности на квартиру, покупатель принимает на себя и все обязательства Участника долевого строительства перед Застройщиком. Поэтому очень внимательно прочтите эти пункты ДДУ.

Проверьте все квитанции об уплате взносов и прочие платежные документы. Для вас самым важным будет убедиться, что Участник-Продавец прав полностью исполнил свои обязательства перед строительной компанией.

Уместно будет получить данную информацию и от Застройщика, и от Участника и сравнить показатели. Таким образом вы избежите вероятных махинаций или ошибок.

Можно ли оформить продажу квартиры по переуступке в ипотеку

Ответ однозначный – да. Ипотека является способом кредитования физлиц и возможностью быстро обзавестись собственным жильем. Около четверти сделок по продаже недвижимости сейчас осуществляется именно через механизм переуступки.

Банки вполне лояльно относятся к переуступке права собственности на квартиру по ипотеке. Дом уже полностью или практически построен, так что риск незавершения строительства минимален. В 2017 году тенденции продаж по переуступке прав собственности сохраняются на уровне прошлого года.

Какой налог взимается при продаже квартиры по переуступке

Купля-продажа недвижимости через механизм переуступки права собственности на квартиру облагается налогом в 13%. Причем берется только разница между суммой затраченных средств и суммой сделки.

Например, Участник-Инвестор вложил 2 млн. руб. по Договору долевого участия в строительстве. За время возведения здания потенциальные квартиры существенно подорожали, и теперь он смог осуществить продажу по переуступке прав собственности в целом за 3 млн. руб. Налог он заплатит в размере 13% от полученной прибыли в 1 млн.руб., т.е. 130 тыс. руб.

При этом обязательно нужно подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если сумма полученной прибыли равна нулю.

Важно! Если вы не подадите указанный документ, налоговики могут вам прислать уведомление об уплате налога со всей суммы продажи, а также оштрафовать за неподанную отчетность.

Какие риски несет в себе переуступка права собственности на квартиру

Самой важной темой всегда является тема потенциальных рисков, потерь. Постараюсь вкратце обрисовать ситуацию по этой тематике.

Начнем с того, что каждый покупатель, оформляя продажу по переуступке прав собственности должен понимать, что для него же лучше фиксировать реальную цену квартиры в договоре переуступки прав собственности. Это делается для того, чтобы в случае признания договора по каким-либо причинам недействительным, вы бы смогли вернуть все свои деньги.

Однако, на практике, продавец не желает показывать всю сумму сделки в договоре переуступки, т.е. не хочет платить налоги. В данном случае возможны различные варианты соглашений:

1. Вам могут предложить заплатить за квартиру сумму, увеличенную на размер налога. Это, согласитесь не самый удачный вариант, т.к. обычно цена имеет немалое значение.
2. Разницу между реальной стоимостью и той, которая будет указана в договоре прописывают в расписке, которую пишет продавец. В расписке он пишет, что получил от вас такую-то сумму в счет оплаты за квартиру. Это всё делается для подстраховки, на случай судебных разбирательств.

В моей практике, таких разбирательств не было, поскольку я не предлагаю людям квартиры в сомнительных стройках. Там же, где застройщик работает честно, никаких двойных продаж быть не может по определению.

Кроме этого, перед тем как передать деньги продавцу, советую внимательно проверять: выполнены ли обязательства Участника перед Застройщиком, причем делать встречную проверку данных, обратившись, непосредственно в строительную компанию.

Важным отличием покупки квартиры по переуступке от покупки квартиры у застройщика является то как и когда выгодоприобретатель получает деньги.

В случае с договором долевого участия, деньги застройщику вы перечисляете только после того как договор будет зарегистрирован в Росреестре, о чём на договоре будет свидетельствовать государственная печать.

При покупке квартиры по переуступке, деньги передаются продавцу перед тем, как документы будут сданы на регистрацию в регистрационную палату. То есть, на период оформления сделки в Росреестре у вас на руках не останется ни денег, ни договора. Этот момент, пожалуй, самый болезненный во всей процедуре продажи квартиры по переуступке права.

На руках у вас останется только выписка из государственного учреждения о том, что у вас приняты документы на регистрацию. Обычный срок их регистрации в Росреестре составляет 1,5 недели.

В целом, продажа по переуступке прав собственности – вполне нормальный и рабочий механизм, заменяющий на определенных стадиях договор долевого участия или договор купли продажи.

В случае, если вы сами хорошо разбираетесь в механизме процедуры оформления договора переуступки права, то можете самостоятельно, без привлечения сторонних лиц заняться подготовкой документации к сделке. Если же сомневаетесь, то лучше пригласить специалиста, так вам будет намного спокойней.

В конце статьи, для того, чтобы закрепить в вашем сознании всё выше написанное, хочу предложить вам посмотреть видео на эту же тему.