ЖК Горгиппия Морская VS ЖК Южный - сравнительный анализ

Не так давно мы уже сравнивали две новостройки комфорт класса ЖК Резиденция Высокий берег и ЖК Бельведер.

Настала очередь двух других строек Высокого берега, разделенных проектируемой зеленой аллеей, это ЖК Южный и ЖК Горгиппия морская.

> > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > >

> > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > >

Сравнение проведем по следующим характеристикам:

• Репутация застройщика
• Качество застройки
• Внешняя и внутренняя отделка
• Репутация района и инфраструктура
• Сейсмоустойчивость
• Транспортная доступность
• Доступность моря, пляжей
• Наличие парковочных мест
• Год сдачи в эксплуатацию
• Вид права на землю
• Стоимость квадратного метра
• Доступность ипотеки
• Инвестиционная привлекательность, ликвидность

Репутация застройщика

ЖК Горгиппия Морская, застройщик ОБД-Инвест. Компания построила в Анапе 5 жилых многоквартирных домов. Все они были сданы в точно отведенный для строительства срок.

Известно так же и то. Что компания является одним из лидеров по объемам строительства в Краснодарском крае. Кроме строительства, производят железобетонные конструкции, из которых, потом и строят свои дома.

У компании налажен замкнутый цикл, от производства строительных материалов, до сдачи домов в эксплуатацию, подключению и обслуживанию инженерных сетей, а также послепродажное обслуживание в виде своей управляющей компании.

Я не видел еще ни одной стройки, где покупатели бы, все как один, хлопали в ладоши и говорили спасибо застройщику за всё что он сделал, но те отзывы покупателей и жителей, которые находятся в рамках моей компетенции, позволяют говорить об ОБД-Инвест, как о надёжной компании, которая выполняет взятые на себя обязательства. Во всяком случае, пока это было так.

ЖК Южный, застройщик Славянский дом. Анапская компания, интересы которой, пока за пределами Анапы не просматривались. Построили в Анапе 6 многоквартирных домов и жилых комплексов, самые известные из которых ЖК Молодежный, ЖК Уютный, ЖК Радонеж.

Компания всегда выполняла взятые на себя обязательства, максимальный сдвиг по срокам сдачи в эксплуатацию составлял 6 месяцев, в основном же, дома сдаются, либо в срок, либо с небольшой задержкой.

Качество застройки

ЖК Горгиппия морская. В эксплуатацию сданы литеры: 2, 5, 6, 7, 8. Если кратко, что обещают, то и делают. Дома самого эконом класса из панельных блоков, наружное покрытие декоративная штукатурка – «короед». Негативных отзывов о том, что дома ведут себя как-то не так как, замечено не было.

Был один нюанс, когда сдавался в эксплуатацию литер 8, торцевые панели этого дома покрылись трещинами. Паники среди дольщиков было много, но дом сносить не стали. Застройщик сказал, что так и должно быть, всё мол в пределах нормы. Трещины заделали каким-то раствором, поверх нанесли красивую картинку и всё стало хорошо. Дом вроде стоит пока, и даже не раскачивается. С остальными домами этого жилого комплекса, таких приключений не было.

Основная критика по качеству сводится к повышенной слышимости, но, справедливости ради, стоит отметить, что застройщик и не обещал каких-то чудес от своих домов.

Ремонт в квартирах самый дешевый на о-о-очень непритязательного покупателя. При приемке квартир бывают случаи некачественного выполнения ремонта, но к чести застройщика, все недостатки устраняются без каких – либо проволочек.

ЖК Южный. Дома строятся по монолитно-каркасной технологии с заполнением стен керамзитовым блоком, облицовка керамическим кирпичом, утеплитель пеноизол, толщиной 10 см.

Негативных отзывов по качеству стройки мне слышать не приходилось. В плане звукоизоляции дома ведут себя лучше, чем панельные, но сказать, что соседей не слышно совсем, было бы неправдой. Слышимость тоже имеется, как и во всех других монолитных стройках Анапы.

Время показало, что дома, построенные этой компанией, в эксплуатации показывают себя вполне приемлемо. Первый дом от этой компании сдан в эксплуатацию в 2013 году, нареканий от жильцов я не слышал, внешний вид его с тех пор не изменился в худшую сторону.

Срок службы для дома, конечно же пока не большой, но, какой есть. Что будет с домами этой компании дальше, покажет время. Пока же всё хорошо.

Внешняя и внутренняя отделка

ЖК Горгиппия морская. Наружная отделка – на стенах штукатурка поверх утеплителя из менаральной ваты, толщиной 10 см. 

Внутренняя отделка. В жилых помещениях:

• Стены – покрыты обоями;
• Пол – бетонная стяжка, поверх неё линолеум со звуко и тепло изоляцией, по периметру помещений проложен пластиковый плинтус;
• Потолок – окраска водоэмульсионной краской;
• Оконные блоки – профиль пвх;
• Входная дверь металлическая, межкомнатные – деревянные.

На кухне:

• Стены – окрашены водоэмульсионной краской;
• Пол — бетонная стяжка, поверх неё линолеум со звуко и тепло изоляцией. По периметру кухни проложен пластиковый плинтус;
• Потолок — окраска водоэмульсионной краской;
• На кухне устанавливается металлическая мойка и четырехкомфорочная электроплита.

Санузел:

• Стены окрашены масляной краской, на потолке водоэмульсионка, на полу выполнена гидроизоляция керамической плиткой;
• Установлена металлическая ванна, унитаз, керамическая раковина;
• Приборы учета электричества, холодной и горячей воды устанавливаются.

ЖК Южный. Сдаётся в предчистовой отделке.

• Пол – выравнивающая бетонная стяжка;
• Стены – оштукатурены под покраску или обои;
• Входная дверь металлическая – замена обязательна;
• Балконные двери и окна – металлопластик;
• Лоджии – стеклятся, согласно проекту;
• Отопление – установлены радиаторы и подключены к центральной системе отопления;
• Канализация – заведено в квартиру, без подсоединения;
• Водоснабжение – трубы заведены в квартиру;
• Электрический счетчик – установлен;
• Счетчики на горячую и холодную воду, а так же разводка труб до источников потребления делается самостоятельно;
• Электричество – заведено в квартиру, без разводки.
• Котлы приобретаются и устанавливаются дольщиками за свой счет. По ценам 2018 года, это примерно + 70 тысяч рублей к стоимости квартиры.

Как видно из вышеприведенной информации, отделка квартир в этих комплексах существенно отличается. ЖК Горгиппия морская – отделка «под ключ», ЖК Южный – предчистовая, причём в далеко не полной комплектации (отсутствует разводка электричества по квартире, двери надо менять и покупать газовые котлы для индивидуального отопления).

Репутация района и инфраструктура

ЖК Горгиппия морская. Высокий берег, так называемый 5 микрорайон. Огромный плюс района в его близости к морю, до которого, в среднем 500 метров. Самые необходимые магазины уже есть. Бытовая инфраструктура налаживается. Социальная инфраструктура – отсутствует, нет поликлиник, больниц, школ, детских садов.

Соответственно, репутация района в настоящее время, невысока. Прибавьте к этому автомобильные пробки, которые со временем будут только усугубляться.

ЖК Южный. Находится на расстоянии 150 метров от конкурента, поэтому, всё вышесказанное по поводу инфраструктуры и репутации района относится и к этому жилому комплексу с небольшой поправкой на лучшую оснащенность в плане магазинов. Рядом, вдоль улицы Ленина построена одноэтажная коммерческая застройка, которая предоставляет жителям этого жилого комплекса всевозможные варианты как потратить свои деньги с пользой для души и тела.

К минусам расположения ЖК Южный относится близость автозаправочной станции, что, однако не помешало застройщику продать почти все квартиры в этом доме.

В скором времени, между этими жилыми комплексами будет организована зеленая зона отдыха, шириной около 100 метров. Планировалась, что эта аллея будет выходить к морю, заканчиваясь спуском к морю с лифтом. Но, сейчас уже об этом мало кто вспоминает.

Поэтому, не смею утверждать, что благоустройство зеленой зоны будет реализовано в том виде, в котором это заявлялось застройщиком, а утверждали, что в числе прочего там будет красивый фонтан, дорожки для скейтов, прогулочные зоны и т.д. и т.п.

Тем не менее, обустройство зеленой зоны в вялотекущем режиме уже идёт.

Сейсмоустойчивость

ЖК Горгиппия морская, на сайте дана информация о сейсмической устойчивости в 7.7 баллов. Документальное подтвержение нашлось в проектной декларации, там пункт  9.2.24 говорит о том, что сейсмоустойчивость Литеры 4 – 8 баллов.

ЖК Южный. Сейсмоустойчивость – 8 баллов. Документальное подтверждение тому можно увидеть в Проектной декларации.

Транспортная доступность

Оба жилых комплекса расположены вдоль улицы Ленина, т.е. если ехать на общественном транспорте, то это автобус 114, который идёт от Витязево до Супсеха.

Сказать, что у этих жилых комплексов хорошая транспортная доступность можно, но уже с большой натяжкой. Всё дело в автомобильных пробках, которые станут только хуже, так как застройка поля между Супсехом и Анапой только началась, а других транспортных артерий, кроме ул. Ленина и ул. Астраханская, в этом направлении, нет.

Если бы не пробки, то всё бы ничего, дороги асфальтированы и регулярно латаются, ездить можно.

Доступность моря. Пляжей

Море, как я уже писал, находится на расстоянии 500 – 700 метров. Но спуска к морю здесь нет, и скорей всего уже не появится.

Поэтому, ближайший оборудованный спуск находится на улице 40 Лет Победы, на расстоянии от ЖК Южный – 2,8, а от ЖК Горгиппия морская – 2,9 – 3,0 км. Такое расстояние обычный человек проходит пешком за 30 – 40 минут.

Спуск в Супсехе 800 ступенек находится на удалении 1,5 – 1,8 км. Но спускаться потом до моря, - не сахар, а подниматься, тем более.

Наилучшим решением в плане отдыха на море, на мой взгляд, станет решение о поездке на галечные пляжи – Варваровская щель, Сукко, Большой утриш. Если ехать туда на автобусе, то лучше от Южного рынка на автобусе №109, там легче сесть в этот автобус. Дальше, по ходу движения он набьется полным и не то чтобы сесть, а просто влезть в него будет большой проблемой.

Наличие парковочных мест

ЖК Горгиппия морская – большие расстояния между домами не спасают автолюбителей, т.к. сами проезды между домами сделаны очень узкими. Машину там можно поставить только вдоль проезда, а не ёлочкой.

Но выручают организованные неохраняемые парковки. Я бываю там достаточно часто и зимой, и летом, могу сказать, что с парковкой здесь намного лучше, чем в микрорайонах 3-А, 3-Б и тем более в 12 микрорайоне, хотя говорить о том, что мест хватает всем я бы тоже не стал. Стоит приехать с работы попозже и приткнуть автомобиль уже проблема.

ЖК Южный. Проектом предусмотрена организация бесплатной неохраняемой парковки на участке между ул. Ленина и непосредственно домами жилого комплекса.

Прогнозирую, что впоследствии, когда дом будет заселен, ситуация с парковкой буде хуже, чем у конкурента.

Год сдачи в эксплуатацию

ЖК Горгиппия морская. Дома сдаются в эксплуатацию постепенно. В настоящий момент строятся литер №4 со сроком сдачи 4 квартал 2018 года и заявлено о строительстве монолитного литера №1, срок сдачи 3 квартал 2020 года.

ЖК Южный. Первая очередь строительства 2 квартал 2018 года, вторая очередь – 4 квартал 2018 года.

Если судить объективно, то ОБД Инвест свои дома сдаёт своевременно, задержек в сдаче, я не помню. Может они и были, но незначительные, Славянский дом иногда свои стройки задерживает, максимальная сдача до 6 месяцев. Как будет с ЖК Южный, гадать не берусь.

Вид права на землю

Оба жилых комплекса арендуют земельные участки у муниципалитета. В Южном аренда на 45 лет, у Горгиппии морской на 49 лет.

Стоимость квадратного метра

ЖК Горгиппия морская. Средняя стоимость 45 – 47 тысяч рублей квадратный метр. Точную цену сложно сказать, так как цена в этом жилом комплексе может меняться по два раза в день из – за сложной системы бронирования.

К примеру, если система на сайте видит, что бронирование идёт активно, и квартир какого-то типа становится меньше, то именно на эти квартиры вырастет цена. Об этом нам говорили в отделе продаж застройщика, действует ли сейчас там эта система ценообразования, не могу утверждать со 100% вероятностью, но скорей всего, да.

ЖК Южный, стоимость квадратного метра от застройщика от 44 до 48 тысяч за квадратный метр. Цена зависит от срока сдачи и от площади квартиры, больше квартира – дешевле квадрат жилья.

Доступность ипотеки, рассрочки

ЖК Горгиппия морская. В этом жилом комплексе используются всевозможные ипотечные программы от Банка КубаньКредит, по сути своей, входящего в строительный холдинг ОБД-Инвест. Кроме этого, доступна ипотека от Сбербанка и ВТБ24.

ЖК Южный. Доступна ипотека от всех ведущих банков страны, это Сбербанк, ВТБ, ВТБ24, Дельтакредит банк, Центринвест банк, Россельхоз банк. Рассрочка типичная для Славянского дома, до 6 месяцев без удорожания, при условии 50% первоначального взноса.

Инвестиционная привлекательность, ликвидность

ЖК Горгиппия морская. Средняя стоимость квадратного метра в сданных в эксплуатацию домах редко превышает 65 тысяч за квадратный метр (поясню, речь идёт о реальных ценах, а не объявлениях на Авито). Для сданной в эксплуатацию новостройки цена ниже, чем в среднем по Анапе.

Обусловлено это, в первую очередь тем, что дома строятся по технологии панельно-блочного домостроения. Технология является усовершенствованием технологии советских времен. Но, если раньше, квартиры складывали из ровных плит с оконными и дверными проёмами, то сейчас комнаты отливают целиком.

Казалось бы, чудесная технология, что еще надо? Дома строятся со скоростью, несопоставимой с ни одной другой стройкой в Анапе, однако, как показала практика, такие дома имеют некоторые недостатки, которые невооруженным взглядом не заметишь.

Именно поэтому, цена за квадратный метр в этих домах редко поднимается выше 65 тысяч за квадратный метр, несмотря на близость к морю.

Если брать средний расчет, покупка квартиры по цене 46 и продажа через полтора года за 63, то получаем 17 тысяч рублей прирост на квадратный метр.

ЖК Южный. Сложно прогнозировать инвестиционную привлекательность этой стройки. Дело в том, что рядом стоит, сданный два года назад жилой 5 этажный комплекс «Спектр». Это был один из немногих жилых комплексов в котором после сдачи дома в эксплуатацию оставались квартиры от застройщика, хотя цена на них всегда была относительно низкой.

Основные причины плохих продаж были следующие:

• Недоверие к застройщику (он позволял себе задерживать сроки сдачи);
• Строительство по 215 ФЗ;
• Неважное качество строительства;
• Непредсказуемые сроки подключения к газу;
• Несформированная инфраструктура.

Как бы там ни было, но к началу строительства ЖК Южный, цены в уже построенном ЖК Спектр были ненамного выше, чем в Южном на котловане.

Примерно ту же картину мы наблюдаем в ЖК Южный. На старте продаж минимальная цена была по 40 тысяч рублей за квадратный метр, сейчас по 44. То есть цена выросла всего на 4 - 6 тысяч за полтора года строительства.

Прямо скажем, на инвестиционный проект не очень похоже. На небольшой рост цен повлияло, в первую очередь, то, что земельный участок между морем и ЖК Южный имеет статус под многоквартирную застройку и умные люди давно смекнули, что квартиры с «видом на море» вряд ли окажутся таковыми на самом деле.

Поэтому, задирать цены под гипотетический вид на море никто не стал. Кроме этого, спуск к морю, с помощью которого так активно привлекался народ к этим стройкам, оказался фэйком, - фантазией строительной компанией ОБД-Инвест.

Если бы спуск к морю был, то уже сейчас мы наблюдали бы цены минимум по 50 тысяч за квадратный метр.

В общем, как инвестиционный проект для перепродажи квартиры, выглядит он пока не очень уверенно, но, для отдыха или для сдачи отдыхающим он пойдёт.

Конечно же, срок окупаемости вложений увеличивается в таком случае многократно, но, этот район будет пользоваться спросом за счет близости автотранспорта, магазинов, и конечно же, моря.

Конечная цена на квартиры в этом жилом комплексе будет выше чем у соседа – ЖК Горгиппия морская, но вряд ли намного. На цену повлияет индивидуальное газовое отопление, которое пользуется популярностью на юге и монолитная технология строительства.

Думаю, что средняя цена за квадратный метр будет здесь не более 70 тысяч за квадратный метр, а скорей всего в районе 65 тысяч за квадратный метр.

Соответственно, инвестиционная привлекательность будет выглядеть следующим образом. Покупка по цене 42 тысячи за квадратный метр, продажа по 64. Доходность составит 22 тысячи с квадратного метра.

Подводя итог сравнения двух жилых комплексов хочу отметить, что заявленная доходность, это теория. Думаю, что жизнь внесёт свои коррективы, и скорей всего в сторону понижения.

Что касается ликвидности квартир в том и другом жилых комплексах, то квартира в ЖК Южный, при прочих равных условиях, всегда будет продана быстрее, за исключением тех квартир, окна которых смотрят на заправку. В этих квартирах, цену для быстрой продажи придётся немного опускать.

Будет интересно услышать ваше мнение по поводу этих новостроек.