Как не лишиться квартиры из-за банкротства её бывшего владельца?

С того момента, как 3 ноября 2023 года существенно упростилась процедура банкротства, количество граждан, желающих легально избавиться от долгов, резко выросло.

По новым правилам внесудебным банкротством можно воспользоваться при долге от 25 000 до 1 млн. рублей. В связи с этим риск приобрести квартиру у потенциального банкрота вырос до 12% (такие цифры показывают проверки собственников перед сделкой).

Фото: Image by jcomp on Freepik

В чём риск для покупателя квартиры?

Если продавца признают банкротом даже через 3 года после проведения сделки, ничего не подозревающий добросовестный покупатель может лишиться данной недвижимости.

Причём инициировать процедуру банкротство может как сам должник (когда понимает, что не в состоянии расплатиться с долгами), так и его кредиторы или налоговики.

Одним из этапов процедуры банкротства является анализ совершённых должником за последние 3 года сделок (помимо недвижимости это может быть продажа машины и др.). Закон исходит из того, что потенциальный банкрот специально распродавал имущество, чтобы у него нечего было изъять.

Впрочем, закон не лишает добросовестного покупателя приобретённой им квартиры в одностороннем порядке. Просто он пополняет список кредиторов данного банкрота и вынужден ждать, пока имущество должника продаётся на торгах. Согласитесь, незавидное положение.

Те покупатели, у которых приобретённое у будущего банкрота жильё является единственным, имеют некоторые «преимущества» перед другими кредиторами. Если спорную недвижимость продадут на торгах, то эти деньги не добавят в конкурсную массу, а сразу выплатят пострадавшему покупателю сумму, за которую тот купил это единственное жильё. Кроме того, такой покупатель имеет приоритетное право выкупа объекта недвижимости перед другими участниками торгов.

Если же у пострадавшего покупателя в собственности имеется ещё жильё, то он вынужден будет встать в общую с другими кредиторами очередь, и вернуть полную сумму потраченных средств шансов мало.

Даже если жильё удастся отстоять, добросовестный покупатель будет вынужден потратить немало денег на услуги юристов. Судебные тяжбы могут растянуться на долгие годы. В течение всего этого времени спорное имущество продать, оставить в наследство или подарить будет запрещено.

Как проверить владельца квартиры перед сделкой?

Никто не сможет вам гарантировать, что тот или иной гражданин завтра, через месяц или спустя пару лет не будет вовлечён в процедуру банкротства. Однако можно максимально снизить риск этого неприятного события.

Необходимо совершить следующие действия:

1. Просмотреть общедоступные данные об открытых исполнительных производствах на сайте судебных приставов (для этого достаточно знать ФИО, дату рождения и регион проживания потенциального должника).
2. Попросить продавца недвижимости, чтобы он до сделки запросил справку о своей кредитной истории (по закону, каждый гражданин РФ может сделать это бесплатно 2 раза в год). Такие справки предоставляют Бюро кредитных историй, таких организаций в нашей стране несколько. Третьим лицам они данную справку не предоставляют, поэтому кроме как через личное обращение её не запросить.

Если на данном человеке будет числиться задолженность свыше 500 000 рублей, то это уже повод отказаться от сделки. В том случае, если объект недвижимости вам очень нравится и не хочется от него отказываться, то не соглашайтесь на большие скидки (хотя кажется, что от этого невозможно отказаться) и на занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи.

То, что собственник предлагает купить у него квартиру по цене, которая гораздо ниже рыночной, - это высокий риск потенциального банкротства. Помните, что оспаривание сделок с недвижимостью в рамках процедуры банкротства преимущественно происходит как раз на основании его продажи по нерыночной стоимости (судебная практика допускает дисконт в размере 20% от рыночной цены).

Занижение стоимости жилья в договоре купли-продажи может быть мотивировано продавцом тем, что он не хочет платить «лишние» налоги. Однако в этом случае покупателю следует учитывать тот факт, что при признании сделки недействительной он сможет рассчитывать на компенсацию лишь той суммы, которая указана в договоре.

На что важно обратить внимание при проведении сделки?

Несколько рекомендаций по минимизации рисков приобрести недвижимость у потенциального банкрота:

1. Изучить историю приобретаемого объекта путём запроса у собственник Выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов (например, слишком быстрая продажа после недавней покупки должна вызвать подозрение).
2. Заключить договор купли-продажи в нотариальной форме.
3. Избегать расчётов наличными (в идеале – приобретение недвижимости на кредитные средства).
4. Заключить договор титульного страхования (страхуются риски, в т.ч. связанные с банкротством бывшего собственника жилья).
5. Сопровождение сделки с опытным юристом.

Если интересующий вас объект недвижимости находится в Анапе, можете обратиться за юридической консультацией в моё агентство. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57, мы будем рады вам помочь.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!