Какими будут цены на новостройки и вторичное жильё в 2024 году?

Уже много лет самая популярная тема в недвижимости - это цены. Всех волнует, куда пойдёт цены на новостройки и "вторичку" в 2024 году - вверх или вниз, покупать или подождать, что делать с деньгами?

Закончилась льготная ипотека, и всё чаще в комментариях на моём телеграм-канале я снова вижу безапелляционные мнения - обвал, всё рухнет, наконец-то! Хочу успокоить сразу всех адекватных людей - обвала не будет. А что будет? Об этом мы и расскажу в данной статье.

Фото:Image by chandlervid85 on Freepik

Аргументируя свои мысли, коснусь экономики, политики и, конечно же, психологии, потому что даже ЦБ одним из ключевых факторов происходящих в экономике процессов считает "ожидание масс".

Начну с новостроек:

1. Отмена льготной ипотеки и высокая ключевая ставка - главные драйверы того, что будет происходить на рынке новостроек в ближайшем будущем. Думаю, что этим я Америку вам не открыл.

В Анапе средняя цена на новостройки давно за 200 тыс.руб./кв.м., на вторичном рынке - 150 тыс.руб./кв.м. Такой разрыв сложился, потому что новостройки продавались с господдержкой, но сейчас разницы в процентах нет. Это неминуемо приведёт к тому, что разница между новостройками и готовым жильём будет сокращаться. Но в какую сторону, "вторичка" вверх или новостройки вниз?

Не стоит ожидать обвала. В течение июля цены стагнировали или росли. Это несмотря на то, что спрос на новостройки, по разным оценкам, снизился на 50-70%.

2. Низкий спрос. Многие, считают, что низкий спрос на рынке новостроек рождает снижение цены. Нет, тысячу раз нет! На низком спросе любой застройщик будет выжимать максимум с того покупателя, который попал в его воронку продаж. Вы спросите, почему не привлечь покупателя ценой? Потому что все застройщики знают, что это дорога в один конец, снижение цены - это снижение качества персонала, качества строительных материалов. В итоге, качества строительства и, в конце концов, это ведёт к банкротству.

Почему на низком спросе невозможно снизить цены и сохранить нетронутыми процессы в компании? Потому что издержки (затраты) остаются прежними, а входящий поток резко снижается. Если я в данной ситуации снижу цены, я локально (в моменте) возможно заработаю, но, во-первых, следом это сделают все остальные застройщики, а во-вторых, вы подадите сигнал тем, кто его так ждёт, и все радостно начнут следить за вашими ценами. Всё, мол, поплыл.

И, думаете, они будут покупать? Нет, конечно, люди будут ждать дальнейшего снижения. Только на высоком спросе можно снижать цены, потому что при тех же затратах я начинаю получать сверх прибыли (т.е. незапланированные прибыли), и эти сверхприбыли я могу сливать в виде снижения цены, скидок, акций и т.д.

3. Ещё одна мощная проблема для застройщиков - инфляция. Она сказывается не только на росте цен на строительные материалы. В большей степени это касается зарплат.

Любой предприниматель подтвердит вам мои слова: за последние два года зарплатные ожидания соискателей выросли в 1,5-2 раза. Я это знаю не понаслышке, мы в компании регулярно берём людей на окладные должности. Как при увеличении себестоимости работ снижать цены? Только снижая маржу, но это процесс не бесконечный, он у застройщиков идёт уже не первый год. Проблема обострилась не только из-за инфляции, но и из-за нехватки кадров. Кадровый голод испытывают все отрасли, строительная - не исключение. Это к вопросу качества строительства. Как сейчас застройщики будут выходить из этой ситуации, я не знаю.

Застройщики будут сейчас максимально держать цены столько, сколько смогут. Думаю, что если падение спроса не будет слишком критичным для них, то ближайшие месяца три мы точно не увидим снижения цен. Уточняю, я говорю только про побережье Краснодарского края и Крыма, поскольку у нас здесь скапливается покупатель со всей России. Полагаю, что в глубинке, там, где большого спроса и раньше не было, динамика цен и поведение застройщиков будет иным.

Если они продержатся три месяца и падение продаж за это время не будет катастрофичным, то через три месяца рынок точно адаптируется и снижение уже не понадобится.

Фото: Image by lifeforstock on Freepik

Меня часто критикуют за то, что я говорю о привыкании людей к ценам, как о существенном факторе. Говорят, мол, у людей денег же больше не станет от того, что они привыкли.

Это правда, не станет, но за это время на рынок придут те, кто только сейчас озаботился покупкой недвижимости и для них эта реальность уже нормальная, они будут изыскивать возможность купить недвижимость по этим ценам, и, поверьте мне, они эту возможность найдут.

Так вот, в текущей ситуации, пока застройщики будут держать цены, вторичный рынок почувствует увеличение спроса. Скажу больше, мы в агентстве это уже почувствовали, и это неминуемо повлечёт за собой рост цен.

Спрос на вторичном рынке будет увеличиваться, он подтянет за собой рост цен. Этот рост не будет таким шоковым, как было в 2020-2022 годах, это будет плавный рост, скорее всего, даже ниже официальных цифр по инфляции (я думаю, не выше 6% годовых).

Новостройки же, в которых цены будут держать на прежнем уровне, по факту же будут дешеветь, из-за двузначной инфляции. Именно таким образом будет сокращаться разница в ценах между новостройками и вторичным рынком.

Это оптимистичный сценарий, при котором владельцы недвижимости на вторичном рынке и застройщики останутся при своих интересах, возможно с небольшими потерями.

Но есть интересная статистика, которой с нами поделился Эльдар Хусаинов, владелец федеральной компании "Этажи". Вот какое падение спроса зафиксировали в его компании на начало июля 2024 года:

Минус 44% на ипотечные консультации по сравнению с 2023 годом! Это в целом по рынку, на новостройки отдельного графика нет, но там снижение спроса, по словам Хусаинова, в 3-4 раза.

По задаткам минус 19% к прошлому году, т.е. снижение по вторичному рынку около 20% в июле:

Думаю, что в августе будет откат к уже имеющемуся откату ещё порядка 10%, и на этом спрос стабилизируется и начнёт расти за счёт перетока с первичного рынка. И помним, где рост спроса, там рост цены.

Интересный слайд по количеству лотов на рынке недвижимости России:

Видно, что с 2022 года пошёл резкий рост количества предложений на первичном рынке, это грозит затовариванием и снижением активности застройщиков. То есть в 2025 году мы увидим, что будет много нераспроданного жилья, и это уже является серьёзной проблемой для застройщиков.

Чем это может обернуться?

Во-первых, застройщик не может не строить, ему для этого необходимо распустить коллектив, а команда, поверьте мне, - один из важнейших капиталов любого предпринимателя. Команду надо кормить, и поэтому застройщик будет вынужден строить, несмотря на то, что у него есть нераспроданные остатки. Чтобы не конкурировать с самим собой, я думаю, умные застройщики (а среди них нет глупых людей) начнут строить загородную недвижимость. Именно на неё будет главный фокус у застройщиков в 2025 году, в то время как рынок жилых комплексов будет сокращаться, что позволит застройщикам держать цену.

Во-вторых, из-за повышенного спроса на загородную недвижимость начнут расти цены на рынке загородной недвижимости. Я надеюсь, все вы помните о том, что на загородную недвижимость готовится программа субсидирования, подобная той, которая только что закончилась на рынке многоквартирных домов. Называется она "Единая ипотечная программа для индивидуального жилищного строительства". Её планировали запустить к июлю, но что-то пошло не так, и пока на эту тему молчат. Но я уверен, что так будет продолжаться недолго, потому что это очень выгодный проект для банкиров, и они не упустят возможности заработать на этом.

Я очень надеюсь, что эта программа не породит такой же бешенный скачок цен, который мы наблюдали на рынке новостроек последние два года. Но гарантировать этого не могу, поскольку главный выгодоприобретатель этой затеи по-прежнему банкиры, а они своего не упустят - им выгодно, чтобы вы побольше влезали в долги.

Поэтому, моя вам рекомендация, если вы задумывались о покупке земельного участка, то лучше это сделать до того, как эта программа вступила в силу. В настоящее время здесь, в Анапе, практически не продают земельные участки без подряда, это точечные предложения.

Свяжитесь с моим отделом продаж по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или напишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57, чтобы мы подобрали вам землю под анапским или крымским солнцем.

Но для тех, кто хочет заработать на земле, у меня есть уникальное предложение с вложениями от 1 миллиона рублей и прогнозируемой доходностью от 30% годовых. Чтобы получить это предложение, не надо никуда звонить. Просто пройдите в телеграм-бот, который отправит вам наше предложение, и дальше, если вам оно будет интересно, вы сами свяжетесь с нами.

Фото: Image by freepik

Надеюсь, что с землёй и загородной недвижимостью всё популярно объяснил, но я не закончил с нераспроданным жильём от застройщиков. Что с ним? Вот именно здесь, в уже готовом жилье, либо на последних этапах стройки и будет возможна максимальная скидка для тех, кто хочет вложиться в бетон, - как для инвестирования, так и для жизни. То есть скидки, снижение цены на новостройки я ожидаю только на этапах сдачи.

В Анапе, к примеру, мы можем наблюдать эту картину в ЖК "Чёрное море", но тут же мои слова и опровергаются ценами на ЖК "18/3" и ЖК "Два Адмирала", которые не только не понижают, но и повышают цены. Эскроу-счёт уже давно открыт, поэтому они не торопятся с продажей и могут повышать цены.

Появятся и такие застройщики (особенно сейчас, которые не успели распродаться благодаря низкой ставке), которые будут вынуждены идти на снижение цены на последних этапах строительства, либо уже после сдачи дома в эксплуатацию.

Низкий спрос - благо или всё-таки проблема?

Есть популярное мнение, что застройщики в сложившейся ситуации из-за низкого спроса будут вынуждены снизить цены, цифры называют разные - от 15 до 40%. Повторюсь, я в это не верю, особенно у нас на юге. Почему не верю? Потому что даже сейчас мы продолжаем регистрировать сделки на новостройки в Анапе, в Новороссийске и в Крыму. В основном это инвестиционные проекты, которые покупаются за наличные, в рассрочку, либо с ипотекой на общих основаниях.

Если вас интересуют действительно выгодные предложения для инвестиций в недвижимость с окупаемостью от 8 лет, то в описании к ролику есть ссылка на мой телеграм-бот, который пришлёт вам это предложение. Можете скачивать, не переживая, что вас потом будут доставать спамом, нам некогда этим заниматься. Вся информация будет дана один раз и строго по делу.

Итак, я не верю, что сейчас цены начнут снижаться, но не исключаю этого месяца через три-четыре: новогодние скидки и прочие "завлекаловки" от застройщиков никто не отменял. Удержать цены на прежнем уровне застройщикам позволят и субсидирование ипотек.

Подытожу. Ближайшие три месяца снижения цен на новостройки не жду, активного снижения цен на вторичном рынке тоже не жду. Ситуация там не простая, спрос ниже, чем обычно, срочные продажи есть и будут, но в целом рынок стоит и имеет тенденцию к росту.

Таким образом, я полагаю, что можно с уверенностью говорить о том, что жильё в массе своей на юге не будет дешеветь, оно просто станет менее доступным.

Да, количество сделок сократится. Да, срок выхода на сделку увеличится. Но в ситуации галопирующей инфляции я не жду снижения цен как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек, во всяком случае на интервале ближайших 3-х месяцев.

Дальше всё будет зависеть от того, как будут идти дела у застройщиков. Если темпы наполнения эскроу-счетов будут устраивать застройщиков, то о снижении цен можно будет забыть. Если же в этом плане у них будет совсем катастрофа, то только тогда цены пойдут вниз.

И я напоминаю, что я говорю только про юг, только про побережье Краснодарского края и Крыма - про тот рынок, который я знаю и понимаю.

На этом у меня всё. Знаю, что многие ждали от меня благую весть о снижении цен, но врать не могу ни себе, ни вам. Могу ошибаться, время покажет. Пишите ваши комментарии, буду рад их прочитать.

Видеоверсия статьи:

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!