В чём риски занижения стоимости квартиры?

Если кратко, то риск занижения стоимости квартиры в том, что такая схема может обернуться серьёзными проблемами как для продавца, так и для покупателя.

Фиксация в договоре купли-продажи суммы, которая ниже реальной рыночной цены, может показаться отличной возможностью уменьшения налоговой нагрузки. Однако в случае, если налоговая служба обнаружит нарушение, обе стороны сделки могут понести немалые убытки.

Фото:Image by freepik

Для начала небольшая предыстория. К написанию данной статьи меня подтолкнул один реальный случай из судебной практики. Ещё в 2017 году собственник продал дом с землёй за 13,8 млн. рублей. Но для указания в Договоре купли-продажи (ДКП) стороны сделки согласовали стоимость в 999 тыс. рублей - это избавляло продавца от необходимости платить НДФЛ, т.к. объект был в его собственности менее 3-х лет.

И ничего бы не вскрылось, если бы в 2021 году новый собственник дома не захотел его продать. Поскольку минимальный срок вновь не истёк, то новый продавец "попадал" на немалый налог (напомню, что по документу-основанию права собственности - ДКП от предыдущей сделки - цена объекта была 999 тыс. рублей).

Не найдя ничего лучше, новый собственник написал в заявление в налоговую инспекцию, где рассказал, как всё было.

Налоговики связались с предыдущим владельцем дома и попросили предоставить декларацию за 2017 год. Декларация была предоставлена - в ней, как и ожидалась, была указана сумма в 999 тыс. рублей. После этого инспекторы вызвали бывшего собственника к себе для выяснения обстоятельств, но человек проигнорировал их требования и не явился.

Затем налоговая инспекция обратилась в суд с иском, в котором потребовала признать сумму 13,8 млн. рублей фактической ценой объекта недвижимости и обязать бывшего собственника подать уточнённую декларацию.

По итогам разбирательств суд принял сторону налоговой и обязал ответчика уплатить налог в размере 1 794 000 рублей, а также штраф за занижение налоговой базы.

Мотивация продавца

Вот такая длинная получилась преамбула, ну а теперь к сути. Конечно, вышеописанный пример - это частный случай, ведь факты занижения стоимости недвижимости пока довольно редко выявляются и доводятся до суда. И всё же, если вы собираетесь купить квартиру или дом, и собственник предлагает вам такую авантюру, рекомендую отказаться, либо (если позиция владельца принципиальна) продолжить поиски в другом месте.

Понять заинтересованность продавца в занижении цены несложно - зачастую при продаже имущества возникает необходимость платить налоги. Не каждый готов добровольно делиться деньгами с государством, когда есть возможность такого "манёвра".

Думаю, не будет лишним напомнить об исключениях, когда платить налог не нужно. В соответствии с п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, "доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более".

Такими "минимальными сроками владения" считаются:

3 года - если:

• недвижимость получена по Договору дарения или наследства от близкого родственника / члена семьи; 
• недвижимость получена в результате приватизации; 
• недвижимость получена по Договору пожизненного содержания; 
• на момент продажи недвижимости (регистрации перехода права) в собственности продавца нет другого жилого помещения.

5 лет - для всех остальных случаев.

Риски занижения стоимости для покупателя

Казалось бы, при такой схеме больше рискует продавец (и приведённый пример из судебной практики это подтверждает), однако для покупателя тоже могут ждать неприятности:

1. При регистрации сделок по приобретению недвижимости, в которых используются меры государственной поддержки (маткапитал, военная ипотека, разнообразные жилищные сертификаты и т.п.), такое занижение "не пройдёт".
2. Похожее покупателя ждёт, если он решит воспользоваться ипотечным кредитом. Далеко не каждый банк согласится на занижение стоимости объекта залога (а если и согласится, то в кредитном договоре так и будет указано: цель кредита - покупка жилья и "неотделимые улучшения").
3. Покупатель рискует лишиться как минимум части налогового имущественного вычета (а то и всей его суммы) по ипотечным процентам, если в кредитном договоре будет стоять цель не только покупка жилья, но и "неотделимые улучшения".
4. Если в ДКП будет указана заниженная сумма, то логично, что налоговый вычет также будет "занижен".
5. Если покупатель недвижимости имеет право на субсидии, которые можно направить на погашение ипотеки, то получить он их сможет только исходя из той суммы, которая была указана в "заниженном" Договоре купли-продажи (т.е. в меньшем размере, чем это могло бы быть в случае указания в ДКП реальных цифр).
6. В случае, когда нынешний покупатель будет вынужден продавать этот объект недвижимости раньше минимального срока владения в 3 или 5 лет, он сам "попадёт" на налог с продажи (что и послужило стимулом для начала судебных разбирательств из приведённого мной в начале статьи примера).
7. Если сделка с занижением по каким-либо причинам не будет зарегистрирована или спустя время всплывут третьи лица и предъявят претензии на имущество, покупатель сможет вернуть только ту сумму, что указана в ДКП.

В конечном итоге, соглашаться или нет на такую сделку - решать вам. Возможно, что объект недвижимости хорош настолько, что вы будете готовы идти на риск. Моё дело - предупредить о вероятных последствиях такого выбора.

В качестве заключения снова обратимся к судебной практике. Вот, как суды оценивают размер занижения стоимости в ДКП с точки зрения оспоримости сделки:

• занижение в размере менее 20% от реальной цены объекта - в целом считается "безопасным", т.к. разница не является существенной;
• занижение от 20% до 40% - такую разницу суды оценивают неоднозначно (могут закрыть глаза, а могут "дать ход делу");
• занижение свыше 40% - считается существенной разницей.

При любых операциях с недвижимостью рекомендую проконсультироваться с профессиональным юристом. Если вы хотите купить или продать жильё на черноморском побережье - обращайтесь за юридической консультацией в нашу компанию. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp на номер +7 (988) 133-54-57. Мы будем рады вам помочь!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!