Выгодно ли покупать квартиру в Анапе для сдачи отдыхающим

Регулярно среди моих клиентов возникает вопрос о том выгодно ли покупать квартиру в Анапе для того, чтобы затем сдавать её в аренду отдыхающим.

Вопрос этот, на самом деле очень простой. Все цифры лежат на поверхности, и каждый без труда может подсчитать это сам, но, если вы не знаете с чего начать, давайте я помогу вам.

Итак, возьмем для примера самый стандартный вариант. Вы решили купить квартиру в новостройке для сдачи её отдыхающим. Обычно для этого покупается однокомнатная квартира.

На момент написания статьи, самая дешевая полноценная однокомнатная квартира от надежного застройщика стоит 1 200 000 рублей, студия порядка 25 квадратных метров около 900 тысяч рублей. Это самые дешевые варианты квартир со сдачей их в эксплуатацию в конце 2018 года.

Но при покупке квартиры для сдачи отдыхающим, кроме цены, необходимо учитывать один важный момент, это близость к морю. Все хотят шаговую доступность, потому что ездить летом в Анапе общественным транспортом, удовольствие сомнительное.

Давайте посмотрим, что у нас строится рядом с морем. Купить квартиру у моря можно в следующих жилых комплексах:

• ЖК Коллонада (сдан в эксплуатацию);
• ЖК Панорама (сдан в эксплуатацию);
• ЖК Сириус (сдан в эксплуатацию);
• ЖК Стройград (сдан в эксплуатацию);
• ЖК Лазурное побережье (сдан в эксплуатацию);
• ЖК Спектр (сдан, но пока нет газа);
• ЖК Бельведер (ФЗ-214, есть сданные корпуса и есть строящиеся);
• ЖК Горгиппия морская (ФЗ-214, есть сданные корпуса и есть строящиеся);
• ЖК на Тираспольской, 1а (ЖСК, строится);
• ЖК на Крепостной (ЖСК, строится);
• ЖК Тургеневский квартал (ФЗ-214, строится);
• ЖК Метеора (ФЗ-214, строится);
• ЖК Южный (ФЗ-214, строится).

Перейти на карту новостроек Анапы.

Не будем сейчас рассматривать те жилые комплексы, которые уже сданы в эксплуатацию, стоимость квадратного метра там редко опускается ниже 70 тысяч рублей за квадрат, как инвестиция, это не самый лучший вариант. Давайте посмотрим, что происходит в стройках.

На Тираспольской, пожалуй, лучшее расположение для сдачи отдыхающим. Стоимость квадрата от 65 тыс. руб., стоимость квартиры от 2,377 млн. Стройка идет по закону ФЗ-215 (о жилищно-строительных кооперативах) То есть, средства дольщика никак не защищены.

ЖК на Крепостной, держит второе место по удобству расположения дома для сдачи квартир отдыхающим. Стоимость квадратного метра от 66 до 77 тыс. руб. Стоимость самой маленькой студии, на сегодняшний момент более двух миллионов рублей.

ЖК Бельведер – уверенно держит третье место по расположению. Это Высокий берег. До моря не больше 200 метров, но минус в том, что спуска к морю здесь нет, до спуска идти еще около 1,5 километров. Большим минусом я бы это не назвал, так как прогулка до пляжа будет идти мимо Ореховой рощи, по красивой набережной. Самая нижняя планка за квадратный метр 44 тысячи рублей, со сдачей в 2018 году.

ЖК Тургеневский квартал – до центрального пляжа 25 минут пешком. Стоимость квадрата от 44 тысяч рублей. Сдача в 2018 году. Те корпуса, которые сдаются раньше, стоимость от 55 тысяч рублей.

Другие новостройки – Горгиппия Морская, Южный, Метеора находятся в 3Б микрорайоне, имеют удаленность от высокого берега от 800 до 400 метров. До спуска к морю пешком идти уже далековато. В этот перечень я их включил, потому что ожидается, что по окончанию строительства корпусов Морской Горгиппии там будет делаться оборудованный лифтами спуск к морю.

Это резко поднимет инвестиционную привлекательность всех новостроек, построенных в этом районе. Строительство спуска, по неподтвержденным данным, начнется не раньше 2018 года. Сколько оно продлится тоже не известно. Поэтому, сложно говорить о точных сроках, когда от этих строек можно будет пешком дойти до моря.

Тем не менее, нижняя планка стоимости квадратного метра в этих стройках, составляет, на настоящий момент 42 тысячи за квадрат со сдачей в 2018 году.

При средней квадратуре однокомнатной квартиры в 40 квадратных метров, получаем 40 * 42 = 1 680 000 рублей. То есть, если вы ищете квартиру, которую можно будет сдавать отдыхающим весь летний сезон, вам необходимо вложить сейчас примерно 1,7 млн. и ждать около 2х лет окончания строительства. Если хотите более скорую сдачу, то цена будет выше.

Если вы хотите сдавать жилье отдыхающим, и не хотите переплачивать за срочность, то, на мой взгляд, это будет оптимальным вариантом.

Почему не стоит брать жилье в других жилых комплексах, которые находятся дальше от моря? Снижается ликвидность, т.е. стоимость аренды жилья, соответственно, увеличивается срок окупаемости вложений.

А теперь, давайте, собственно, посчитаем. При подсчете будущих прибылей берется позитивный сценарий и негативный сценарий. Истина будет где-то посередине.

Сначала посчитаем максимально удачный для нас летний сезон – позитивный сценарий. Принято считать, что летний сезон в Анапе длится 3-4 месяца. Значит, в первом варианте, мы будем считать, что сезон у нас длится 4 месяца и все эти месяцы наша квартира сдается каждый день.

Считаем, что в вашей квартире хороший ремонт, есть вид на море, или она находится в шаговой доступности до моря. Стоимость аренды квартиры будет в районе 3 тысяч рублей в сутки.

Таким образом, получаем 3000 рублей * 30 дней * 4 месяца = 360 000 рублей.

Теперь считаем негативный сценарий. Если сезон плохой, погода подвела, отдыхающие не едут, то сезон сокращается до 2,5 месяцев. Из них только 2 месяца ваша квартира сдается. Из-за малого количества отдыхающих цену приходится снижать до 2х тысяч в сутки.

Таким образом, получаем 2000 рублей * 30 дней * 2 месяца = 120 000 рублей.

Теперь высчитываем среднюю цифру (360+120)/2 = 240 тысяч рублей. Примерно такой доход можно ожидать от сдачи квартиры отдыхающим в Анапе.

Но и эта цифра не окончательная. Не забудьте о том, что, если вы не сами будете заниматься сдачей, а будете рекламироваться через специальные сайты или агентства, то готовьте процент за рекламу. Подумайте о том, кто будет убирать в квартире, кто будет стирать.

Если сами, то вопросов нет, если будете нанимать кого-то, то вычитайте из вашего дохода их зарплату. Не стоит забывать и о том, что мебель, посуда, белье, сантехника, коммунальные платежи, квартплата — это тоже расходный материал, который надо закладывать в статью расходов.

Давайте на всё это отнимем еще 40 тысяч и получим средний доход от сдачи квартиры отдыхающим на уровне 200 тысяч рублей в сезон. Если разбить этот доход помесячно, то получим цифру в 16,7 тысяч в месяц.

Теперь оценим насколько быстро окупятся наши вложения. Если мы решили купить квартиру у застройщика за 1,7 млн, то после сдачи квартиры в эксплуатацию, нам необходимо сделать в ней окончательный (чистовой) ремонт.

В Анапе, очень средняя цифра за которую можно сделать приличный чистовой ремонт под ключ, составляет 7 тысяч рублей. Можно дороже, можно дешевле, но давайте, для нашего расчета возьмем эту цифру – 7 тысяч рублей за квадрат. Итого, квартира 40 квадратных метров * 7000 рублей, получаем 280 тысяч рублей на ремонт.

То есть, при грубом подсчёте получаем, что однокомнатная квартира у моря будет стоить нам около 2х миллионов рублей.

Таким образом, срок окупаемости вложений составит: 2 000 000 рублей/200 000 рублей = 10 лет.

Небольшим, но приятным бонусом, для тех, кто хочет купить квартиру для сдачи её отдыхающим, может стать информация о том, что зимой, Анапа не вымирает. Зимой квартиры пользуются не меньшим спросом, чем летом.

Цены, конечно, будут другие, но рассчитывать на минимум, 12 тысяч в месяц, можно вполне. Таким образом, если вы озадачитесь сдачей квартиры в аренду в межсезонье, то ваш доход за год может вырасти на 12 * 8 месяцев (с октября по май) = 96 000 рублей.

Округлив, получим ежегодный доход в 300 тысяч рублей с однокомнатной квартиры в Анапе что в пересчете на ежемесячный доход дает нам 25 тысяч рублей. Вполне приличную среднюю зарплату.

Если бы мы положили 2 миллиона в банк, то доходность в 300 тысяч рублей в год нам обеспечила бы ставка в 15% годовых.

Давайте посмотрим, какие проценты предлагают нам сейчас банки по рублёвым вкладам. Максимальная ставка топ-10 банков (Сбербанк, ВТБ 24, ВТБ Банк Москвы, Райффайзенбанк, Газпромбанк, Бинбанк, Альфа-Банк, банк «ФК Открытие», Промсвязьбанк, Россельхозбанк) по вкладам в рублях снижается, и стала самой низкой с марта 2014-го — 8,49%. Об этом сообщает популярный экономический ресурс www. banki.ru. Они же сообщают о том, что в 2017 году ставки в банковских депозитах будут еще снижаться.

Как мы видим, доходность ниже, почти в два раза, но нет никакой суеты. Лежат себе деньги спокойно и банк исправно выплачивает вам за пользование ими, ваши проценты.

Но с другой стороны, давайте вспомним где и в какое время мы с вами живем.

Россия, 21 век. Эпоха революций, ожидания перемен, глобальных катаклизмов, войн, политической и экономической неопределенности. Вспомним, как в 90х, наших родителей в один час обокрало любимо государство, назвав это красивым словом – дефолт.

Поэтому, при всём уважении к банковской системе, я не считаю, хранение денег в банках надёжным вложением средств. Если выбирать между вложением в недвижимость и вкладом в банк, я бы однозначно выбрал вклад в недвижимость.

После того как вы увидели цифры, вы сами можете оценить, стоит ли вам купить квартиру в Анапе для сдачи в аренду.

Как вы могли заметить, приведенные расчеты усредненные. Квартиры в новостройках бизнес класса, квартиры в сданных новых домах или квартиры студии в новостройках, имеют совершенно разные показатели.

Если вы хотите получить:

• более точный расчет по тому или иному жилому комплексу;
• прогноз окупаемости квартиры;
• экспертную оценку востребованности квартиры в летний период и в межсезонье,

можете обращаться ко мне за помощью, буду рад помочь!