Апартаменты в Анапе - мечта или головная боль

В сфере жилищного строительства имеется такое понятие как апартаменты. Сегодня разберемся, чем отличаются апартаменты в Анапе от обычных многоквартирных домов, и чем их покупка обернется для покупателя.

Исторически так сложилось, что в России апартаментами называли, либо роскошные гостиничные номера, либо, столь же роскошные квартиры. Т.е. с этим понятием связан некий повышенный уровень комфорта. Со временем, в нашей стране, это понятие несколько трансформировалось.

Что такое апартаменты в России

Какое же понятие вкладывается в понятие апартаменты в Анапе сегодня. Юридическим языком апартаменты это помещение, пригодное как для временного, так и для постоянного проживания, параметры которого соответствуют санитарным и другим эксплуатационным характеристикам жилых помещений.

Тем не менее, «апартаменты» - не относятся к категории жилой недвижимости. Говоря простым языком, можно сказать, что апартаменты это жилое помещение в нежилом доме.

Минспорттуризм РФ своим приказом 25.01.2011 утвердил следующие параметры для помещений-апартаментов:

• площадь жилого помещения должна быть не менее 40 кв.м.;
• количество комнат – от 2х;
• наличие кухни и сан узла – обязательно.

К обычным жилым квартирам в многоквартирных домах требования не столь жесткие, к примеру, в популярных ныне новостройках по ул. Владимирской, 114, Владимирской 108, Лермонтова 116  – в больших количествах имеются квартиры – студии без выделенной кухонной зоны, площадью от 20,4 кв.м.

Апартаменты у моря в Анапе

Цены на анапские апартаменты обычно выше, чем цены на квартиры в Анапе. Связано это не с тем, что покупатели спят и видят, как бы им купить нежилое помещение, а с тем, что апартаменты в Анапе располагаются рядом с морем, а близость к морю и вид из окна с кусочком моря, являются главным ценообразующим фактором для Анапы.

В Анапе известны следующие жилые комплексы, которые продают помещения и позиционируются как апартаменты, это:

1. ЖК Апартамент на Пионерском проспекте.
2. Гостиница семейного отдыха на ул. Кирова, 1.
3. ЖК Мечта (апартаменты в районе Северного рынка).
4. ЖК 4 Сезона, пр. Пионерский, 100.

Все остальные апартаменты у моря, такие как:

• апартаменты в Джемете;
• апартаменты на Пионерском проспекте;
• апартаменты в Витязево;
• апартаменты на Высоком берегу;
• апартаменты на Крепостной и т.д., в собственность не продаются, а предлагаются для аренды на летний период.

Цены апартаментов в Анапе

Насколько вы могли заметить, выбор апартаментов на продажу в Анапе небольшой. На этапе строительства, ЖК Апартамент на Пионерском проспекте продают квадратный метр от 60 т.р. за квадратный метр, апартаменты на Кирова 1 от 55 т.р. за квадрат, ЖК 4 Сезона, цена от 42 тысяч рублей за квадратный метр. Цены на аренду апартаментов лучше посмотреть на профильных сайтах, занимающихся сдачей квартир отдыхающим.

Налог на недвижимость и тарифы на коммунальные услуги в апартаментах

Поскольку апартаменты относят к категории коммерческих помещений, а не жилых, то цены на коммунальные услуги в таких помещениях всегда выше, если сравнивать их с обычными квартирами. Налог на недвижимость так же придется платить по завышенным тарифам.

Начнем с налога на недвижимость. В случае, если апартаменты имеют статус многофункционального комплекса (МФК), то есть офисные помещения, то налог на недвижимость будет исчисляться исходя из ставки 2% от кадастровой стоимости.

Если апартаменты имеют статус гостиничной недвижимости, то ставка налога на недвижимость будет в размере 0,5% от кадастровой стоимости.

Для сравнения, жильцы в обыкновенных многоквартирных домах платят налог на недвижимость исходя из ставки в 0,1%. То есть владелец апартаментов будет платить налог за недвижимость больше минимум в 5 раз.

Не стоит забывать еще о том, что владельцы квартир в многоквартирных домах платят не за полную площадь, а за минусом площади в 20 кв.м., которая не облагается налогом. Владельцы же апартаментов такой льготы не имеют.

Что касается коммунальных платежей в апартаментах, то они выше, чем в обычных квартирах из – за того, что помещение относится к коммерческим. По разным оценкам, стоимость коммунальных услуг по отношению к коммуналке в обычных домах завышена на:

• Отопление – 20-25%;
• Горячая вода – 20-22%;
• Электричество – 25-27%;
• Холодная вода – 9-10%;
• Канализация – 10%.

При этом, если коммунальные сети подключаются к городским сетям не напрямую, а через посредников, то оплата за ЖКУ может оказаться еще выше. Таким образом, на коммунальные услуги для квартиры до 100 кв.м., по разным оценкам, будет уходить примерно на 2,0 - 2,5 тыс. руб. больше, чем для владельцев обычных квартир.

Регистрация или прописка в апартаментах

Если вы купили апартаменты, то получить так необходимую и привычную всем нам прописку, т.е. регистрацию по месту жительства, не получится. Происходит это потому, что апартаменты относят к коммерческим помещениям, приспособленным для временного проживания. Вопрос о временной регистрации в апартаментах решается в разных регионах по-разному. К примеру, руководство ЖК Апартамент в Анапе обещает для покупателей временную регистрацию до 5 лет.

В случае, если вы приобретаете апартаменты в Анапе для постоянного проживания, то вы должны понимать, что не имея прописки вы не можете получить ИНН по месту проживания, не можете получить медицинскую страховку. Если это ваше единственное жилье, то об участии в различных государственных программах по улучшению жилищных условий, так же придется забыть. Запись ребенка в школу или детский сад в Анапе так же станет серьезной проблемой для владельца апартаментов.

Впрочем, апартаменты в Анапе, чаще всего приобретаются людьми, которые, к счастью, имеют уже своё жилье и для покупки летней квартиры у моря им не надо продавать единственную квартиру в родном городе.

Удобство проживания в апартаментах

Если вы покупаете апартаменты в Анапе у моря для временного проживания, то вы можете быть уверены в том, что вся курортная развлекательная и сопутствующая инфраструктура будет в шаговой доступности, во всяком случае, на летний период.

Если же вы выбрали покупку жилья в апартаментах для постоянного проживания, к примеру, всё в том же ЖК Апартамент на Пионерском проспекте, то зимой там, однозначно, будет не уютно. Несмотря на обещанную внутреннюю инфраструктуру, магазины, школы и прочие блага будут далековато.

Требуется ли разрешение на перепланировку в апартаментах

К плюсам проживания в апартаментах, или как их еще называют, апарт-отелях можно отнести то, что если вы вдруг решите сделать в своем помещении перепланировку, то никаких разрешений вам для этого не потребуется. Перепланировка в таких помещениях регламентируется общими положениями Градостроительного кодекса, который гласит, что для перепланировки нежилого помещения разрешений не требуется, если те не нарушают уровень надежности здания.

Кто обеспечивает бесперебойное функционирование апарт-отеля

Если в обычных многоквартирных домах за канализацией, водопроводом и прочими коммунальными сетями следит ТСЖ, то в апарт-отелях создание ТСЖ законом не предусмотрено. Чаще всего такие функции возлагает на себя сам застройщик, создавая свою дочернюю управляющую компанию.

Не стоит забывать о том, что такое понятие как общедомовая собственность в апартаментах так же отсутствует. То есть лестничные площадки, подвалы, чердачные помещения – всё это является общедомовой собственностью и в обычных многоквартирных домах расходы на обслуживание данных помещений разделяются между всеми жильцами. ТСЖ выставляет счет за пользование этими площадями исходя из норм, прописанных в постановлении Правительства РФ от 06.06.2011 года №354.

В случае с апартаментами данный регламент не действует, так как относится только к жилым помещениям, к тому же, покупая апартаменты, собственник, чаще всего не увидит в договоре пункта об общедомовых площадях. Это значит, что чердаки, подвалы и т.д. останутся в собственности застройщика, который затем сможет выставлять счета за содержание данных помещений, исходя из только ему известных соображений.

По закону, для урегулирования подобных вопросов с застройщиком, собственники апартаментов, имеют право создавать некоммерческие партнерства или договор товарищества. Данное партнерство или товарищество может взять на баланс содержание указанных выше общедомовых площадей.

На практике же, очень сомнительно, что люди, купившие апартаменты в Анапе начнут заниматься решением этих вопросов, скорее всего они предпочтут отдать деньги и не портить себе отпуск выяснением отношений с застройщиком.

ФЗ-214 и апартаменты

К сожалению, федеральный закон, защищающий права дольщиков  ФЗ-214 не распространяется на строительство коммерческих помещений, в том числе и апарт-отелей. Это значит, что если компания – застройщик не выполнит своих обязательств, то дольщикам придется самим решать вопросы долгостроя и своими силами возвращать вложенные в строительство деньги.

Апартаменты и строительные нормы и правила

Неприятным сюрпризом для покупателей жилья в апартаментах может стать прекрасная слышимость между соседями. Произойти это может от того, что нормы по возведению нежилых помещений, в частности по звуко- и теплоизоляции, инсоляции (освещенности), при строительстве апартаментов менее жесткие, чем для обычных жилых комплексов».

Поэтому, не лишним будет перед покупкой апартаментов в Анапе поинтересоваться у застройщика толщиной межквартирных перегородок, и не просто поинтересоваться, а не полениться заглянуть в проект. Жить за бумажными перегородками, знаете ли, не всегда уютно.

Купить апартаменты в Анапе

Если вы твердо уверены в том, что вам необходимо купить апартаменты в Анапе, то можете смело обращаться ко мне за помощью в изучении строительной и разрешительной документации, а так же в оформлении сделки купли-продажи ваших апартаментов у моря.