Эксперт+
Заботао вашем будущем
Бесплатная консультация, первичная и вторичная недвижимость в Анапе
Получить
выгодную ипотеку
Эксперт+
ЗаботаСчитаю своим долгом рассказать о той ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости Анапы в настоящее время.
С начала 2018 года в Анапе было запущено строительство двух многоквартирных домов, это ЖК на ул. Астраханская 71 и ЖК Парадный.
Другие стройки, анонсированные застройщиками, находятся в «подвешенном» состоянии.
К примеру:
Кроме этого, мне известно о «замороженных» проектах, как минимум у еще трёх строительных компаний. Не даются разрешения на строительство, не утверждается проектная декларация и т.д.
С приходом в кресло мэра Анапы в августе 2017 года Поляков Ю.Ф. дал понять общественности, что по-старому не будет.
Признаться, далеко не все восприняли слова нового мэра всерьез. Чего они (политики) только не говорят для того, чтобы получить кредит доверия от избирателей.
Поэтому, меня хоть и радовали его намерения по поводу изменения в градостроительной политике, но я не очень верил в то, что он всё-таки продавит своё намерение о выдаче разрешения на строительство только в случае обеспечения каждой новой квартиры одним машиноместом.
Тем не менее, это случилось, и 8 февраля 2018 года Совет муниципального образования город-курорт Анапа выпустил решение №292 «О внесении изменений в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 8 декабря 2017 года № 266 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования муниципального образования город-курорт Анапа».
Важным пунктом этого документа стал следующий абзац, цитата – «В условиях реконструкции при размещении новой жилой застройки в кварталах сложившейся застройки места для хранения автомобилей должны быть предусмотрены в границах земельных участков жилых домов из расчета не менее 1,0 машино-места на одну квартиру. Стоянки для легковых автомобилей закрытого типа, встроенные или встроенно-пристроенные к жилым и общественным зданиям (за исключением общеобразовательных и дошкольных образовательных организаций) необходимо предусматривать в соответствии с требованиями СП 118.13330 и СП 54.13330.» - конец цитаты.
Таким образом, Совет муниципального образования г-к. Анапа положил конец многоквартирному строительству в Анапе.
Речь не идёт даже об уменьшении объемов строительства, речь идёт о полном запрете на точечную застройку, так как подобные требования невозможно выполнить ни в одном городе России, не говоря уже об Анапе.
Обратите внимание на цитату документа, речь идёт только о «новой жилой застройке в кварталах сложившейся застройки». То есть, нововведение не касается объектов комплексной застройки.
Чтобы мы все одинаково понимали о чём идет речь, обратимся к Большому энциклопедическому политехническому словарю.
Вот что он говорит про комплексную застройку – «Комплексная застройка, это застройка территорий, предусматривающая планомерное возведение зданий и сооружений, связанных единством функций, процессов, планировочных решений, очерёдностью осуществления. Термин чаще всего относится к районам, в которых строительство жилых домов осуществляется одновременно с сооружением общественных зданий, инженерным оборудованием, благоустройством и озеленением территорий.»
В Анапе, к такому строительству можно отнести только строительство двух микрорайонов, это ЖК «Горгиппия» и ЖК «Горгиппия морская». Все остальные стройки и проекты, под это определение не подходят.
Для того, чтобы понимать, чего ждать от происходящих процессов, очень важно понимать, что явилось их причиной. Конечно же, никто о таких вещах не распространяется, но могу высказать следующие версии происходящего:
Версия №1. Новый мэр получил чёткие указания на проведение новой градостроительной политики от губернатора и придерживается её, демонстрируя свою преданность курсу руководства.
Версия №2. Новый мэр набивает себе цену, и ждёт, когда застройщики предложат ему устраивающий его откат.
Версия №3. Компания ОБД-Инвест (ЖК Горгиппия и Горгиппия морская) нашла общий язык с мэром и данное решение является лобби крупнейшего строительного холдинга ЮФО.
Версия №4. Поляков Ю. Ф. действительно радеет за Анапу и хочет в разы сократить строительство многоквартирных домов в Анапе, поскольку бесконтрольная застройка уничтожает город в транспортном коллапсе.
В пользу четвертой версии говорят слова его заместителя Студеникиной А. О., с которой мне удалось пообщаться. Встреча состоялась до принятия решения 292 от 8 февраля. В числе прочих вопросов я спрашивал понимают ли они к каким последствиям приведёт решение о резервировании за каждой квартирой одного парковочного места.
Дословного ответа уже не вспомню, но ответ Анжелы Олеговны убедил меня в том, что в администрации не только понимают, что это решение остановит строительство в Анапе, но именно этого они и добиваются.
Поскольку у происходящих событий есть несколько версий причин их побудивших, соответственно есть несколько версий дальнейшего развития событий.
Версия №1. Если всё происходящее является указанием сверху и это не личная инициатива Анапского мэра, то варианты развития ситуации целиком зависят от тех мотивов, которым руководствовался губернатор Кубани Кондратьев В. И. и от того как долго он пробудет на своём посту.
Версия №2. Если новый мэр набивает себе цену, то рано или поздно ситуация разрешится, стороны придут к соглашению и стройки возобновятся. Скорей всего, строительство уже не будет таким же беспредельным как до этого, но, гарантировать этого сейчас никто не сможет.
Версия №3. Если это лобби строительного холдинга, значит решение о запрете на точечную застройку принято окончательное, и пока мэр у власти, послаблений для местных застройщиков ждать не стоит.
Версия №4. Если это личная позиция мэра и его команды, то для местных застройщиков наступили черные времена. Разрешение на строительство они не получат, во всяком случае, пока Поляков находится у власти.
На что будут способны пойти застройщики в защиту своих интересов покажет время, но не думаю, что они сдадутся без боя. Деньги в строительство и в землю, вложены огромные, а застройщики и их инвесторы, это не те люди, которые спокойно расстаются с деньгами.
Как бы там ни было, быстрого разрешения ситуации уже не получается. Не хочу давать точные прогнозы по времени, так как многие процессы в развитии данной ситуации проходят вне моего внимания, но, думаю, что даже в лучшем случае, раньше осени, нам не стоит ожидать начала новых строек.
Из разрешенных строек остаются только ЖК Горгиппия и Горгиппия морская. Несмотря на то, что обе стройки сдаются в эксплуатацию с чистовым ремонтом под ключ, их продажи в Анапе всегда оставляли желать лучшего.
Причины тому есть, как объективные, так и выдуманные конкурентами, но мораторий на точечную застройку выведет эти стройки на отличную доходность!
Вполне вероятно, что тотальный запрет на точечную застройку, это плата мэра владельцу ОБД - Инвест за ту инфраструктуру, которую он обещал построить для города, - детские сады, школы, поликлиники.
Думаю, что даже самый далекий от сферы недвижимости человек понимает, что если спрос сохраняется прежним, а предложение ограничивается, то это неизбежно приведет к повышению цен на те новостройки, которые еще строятся.
Это можно заметить уже сейчас. К примеру, первая очередь ЖК «Раз Два Три», продажи которой стартовали на избыточном рынке, продавалась по цене от 38 тысяч рублей за квадратный метр, то третью очередь строительства начали с 42 тысяч рублей за квадратный метр и полагаю, что очередного повышения цен ждать недолго, так как продажи идут очень хорошо.
Поэтому, если у вас были планы по покупке квартиры в Анапе, я бы рекомендовал поторопиться с принятием решения и приобрести квартиру в Анапе в ближайшем будущем, так как существует высокая доля вероятности в том, что многоквартирное строительство в Анапе в том виде в котором мы его знаем, будет заморожено.
Полагаю, что рынок недвижимости отреагирует на это мгновенно и уже в ближайшие полгода – год цены на недвижимость сравняются с ценами в Геленджике, а в обозримой перспективе цены на квартиры в Анапе поднимутся еще выше.
На ценообразование повлияет транспортная доступность, есть мор порт, жд вокзал, аэропорт, хорошая автомобильная доступность, близость Крыма (до моста на авто 1 час). Кроме этого, как ни крути, климат Анапы до сих пор считается самым лечебным на всём Черноморском побережье России.
Моё отношение к происходящему как жителя Анапы – я рад, что точечная застройка, уродующая город, прекратится!
Моё отношение к этому как эксперта по новостройкам Анапы – поскольку останется только одна компания застройщик, то моя профессиональная компетенция станет не нужна, я останусь без работы, продам свою квартиру в Анапе и уеду в деревню )
И напоследок. Если застройщикам не удастся продавить свои интересы непосредственно в Анапе, то скорей всего, застройщики начнут осваивать ближайшие пригороды Анапы.
Таунхаусы, дома и недорогие трёхэтажные многоквартирные домики начнут подниматься в х. Воскресенском, в Пятихатках, Анапской, Усатовой балке и других ближайших к Анапе населенных пунктах, если конечно мэр не подстраховался и не придумал что-нибудь и на этот случай.
Важное замечание! Те стройки, которые уже получили разрешение на строительство будут достраиваться без каких-либо санкций со стороны администрации.
