ЖК Времена года и ЖК Раз Два Три - сравнительный анализ

Этот обзор, пожалуй, один из самых сложных для меня, т.к. стройки востребованы у потенциальных клиентов, с обоими застройщиками мы плотно работаем, но при всех их достоинствах, и эти комплексы не лишены недостатков, о которых мы сегодня обязательно расскажем.

Сравнение проведем по следующим характеристикам:

• Репутация застройщика
• Качество застройки
• Внешняя и внутренняя отделка
• Репутация района, уровень развития инфраструктуры
• Сейсмоустойчивость
• Транспортная доступность
• Доступность моря. Пляжей
• Наличие парковочных мест
• Год сдачи в эксплуатацию
• Вид права на землю
• Стоимость квадратного метра
• Доступность ипотеки
• Инвестиционная привлекательность, ликвидность

Репутация застройщика

ЖК Времена года, застройщик – компания ООО «Бэст Торг». Компания зарегистрирована в Москве и по информации от одних моих клиентов, хорошо, а по информации от других моих клиентов – плохо зарекомендовала себя в столице.

Мне же, не удалось найти никаких следов строительной деятельности этой компании в Москве и Московской области, поэтому говорить о какой-либо истории компании за пределами Анапы, я не могу.

Что касается деятельности компании на Анапском рынке недвижимости, то ЖК Времена года, это первый проект компании. Первая очередь строительства «Зима» – 4 пятиэтажных дома были сданы в эксплуатацию с задержкой в полгода, что для Анапы не считается большим грехом.

Вторая очередь – 2 восьмиэтажных дома «Весна-1» сдан в эксплуатацию без задержки.

Исходя из этого, можно говорить о том, что компания старается выдерживать сроки строительства, и с высокой долей вероятности построит следующие очереди жилого комплекса в срок.

Сдача же в эксплуатацию, - процесс непредсказуемый, который зависит не столько от качества стройки, сколько от умения договариваться со стройнадзором и администрацией, поэтому насколько быстро они будут сдаваться в эксплуатацию, я сейчас не могу сказать.

ООО «Гамма» - анапская строительная компания. Говорить о ней намного проще, чем о конкуренте, поскольку история её прозрачна и понятна. Начиналась она здесь же, в Анапе, в 2013 году ИП Баласанян С.С. построил первый 8 этажный дом в мкрн Алексеевка, по адресу ул. Ленинградская, 78.

Затем были ЖК Некрасовский, Ленинградская 76 и ЖК Тургеневский квартал. По всем стройкам были выдержаны сроки строительства и по качеству строительства мне плохих отзывов слышать не приходилось. Поэтому, говоря о репутации застройщика, следует отметить, что всё прозрачно и чёрных пятен на ней не наблюдается.

> > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > >

> > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > > >

Качество застройки

ЖК Времена года. Строители показывают вполне приемлемое качество строительства. Наши бригады работали там по выполнению чистового ремонта под ключ и особых проблем не обнаружили.

ЖК Раз Два Три. О качестве строительства строительной компании Гамма говорит то, что инвесторы скупают квартиры этого застройщика пачками. Стали бы они это делать если бы там было плохое качество? Думаю, нет.

Помогая своим клиентам принимать квартиры после сдачи дома в эксплуатацию, я мог отметить вполне достойную внутреннюю предчистовую отделку. Общаясь, по роду деятельности с жильцами, построенных Гаммой домов, я не встречал негативных отзывов, касающихся качества строительства.

Был один негативный отзыв, связанный с использованием индивидуального газового отопления в одном из домов, но это, скорее частности и от этого не застрахован никто. В целом же, нареканий по качеству нет.

Известно, что дом будет строиться по каркасной-монолитной технологии. Если судить по тому качеству, которое демонстрируется на ЖК Тургеневский квартал, то, можно сказать, что, как минимум, не плохо. Более точно можно будет сказать после сдачи дома в эксплуатацию.

Внешняя и внутренняя отделка

ЖК Времена года. Наружная отделка – вентилируемый фасад. Технология заключается в том, что стены с наружной стороны обшиваются утеплителем (минерально-ватная плита толщиной 10 см), а поверх неё устанавливается фасадная керамическая плитка.

В случае, если плитка установлена правильно, то ей не страшны ветра и такой вид отделки надолго сохраняет красивый вид фасадов. Если при установке плит допущено нарушение технологии, то такая плитка быстро отлетает и дома подолгу стоят, зияя темными квадратными проемами и промораживая квартиры.

Внутренняя отделка – предчистовая, на полу стяжка, стены оштукатурены, санузел полностью без отделки. Электричество заведено в квартиру, но без разводки по квартире. Отличительной особенностью этого ЖК является то, что квартиры сдаются без внутренних перегородок, т.е. несмотря на условные обозначения в 1, 2, 3 комнатные квартиры, все они сдаются как студии в едином пространстве. Дверь входная металлическая не на выброс. Счётчики на электричество есть на площадке, водомеров нет, устанавливает их управляющая компания. Балконы стеклятся в пол.

ЖК Раз Два Три. Наружная отделка этого ЖК комбинированная, до 5 этажа включительно она из керамического кирпича, выше вентилируемый фасад, как и у конкурента.

Внутренняя отделка.

- стяжка пола;

- электроразводка по квартире до источников потребления (розетки не ставятся);

- стены и внутренние перегородки оштукатурены ровной гипсовой штукатуркой;

- окна и балконные двери металлопластиковые;

- радиаторы отопления установлены;

- стояки горячего и холодного водоснабжения с запорной арматурой установлены;

- входная дверь - металлическая строительная;

Высота потолков 2,7 м, электросчетчик, счетчики горячей и холодной воды устанавливаются и входят в стоимость квартиры.

Репутация района и инфраструктура

ЖК Времена года. Так называемый, район Восточного рынка. Не самый престижный район за счёт удаленности от моря и от центра. Хотя, справедливости ради надо отметить, что расстояние до туристического центра, с микрорайона 3 А, и с ЖК Времена года, практически одинаковое.

Репутацию района подпортили дома на ул. Рождественской, которые долго стояли недостроенными, 16-этажный микрорайон военных домов, который уже шесть лет стоит незаселенным и ЖК Парковый – один из немногих анапских реальных замороженных объектов, на котором уже 2 года нет никакого движения.

Если проводить аналогию с булгаковской «нехорошей» квартирой, то здесь получился целый «нехороший» район. Кто не читал «Мастера и Маргариту» Булгакова, – срочно в книжный магазин!

ЖК Раз Два Три. Расстояние от ЖК Раз Два Три до ЖК Времена года составляет около 400 метров, что позволяет отнести его к тому же району Восточного рынка, только еще дальше от центра.

На чём хотелось бы остановиться отдельно, это на близости к морю. Обратите внимание на карту. Расстояние от ЖК Времена года, до ближайшего песчаного пляжа составляет 2,7 км. Яндекс прогнозирует, что вы пройдёте это расстояние пешком за 32 минуты.

Шаговая доступность? Наверно да, но мой опыт отдыха на море позволяет говорить о том, что дорога на море пешком, которая длится более 10 минут, уже утомляет, особенно, если часть пути придётся проделывать под палящим солнцем.

От ЖК Раз Два Три, идти еще дольше, примерно на 5 минут.

То есть относить эти жилые комплексы к категориям «расположенный рядом с морем» или «пешая доступность моря», я бы не стал.

Несмотря на отдалённость от центра, торгово-бытовая инфраструктура развита хорошо. Магазины всех направлений присутствуют в ассортименте, как по отдельности, так и под крышей торговых центров. Отдельный плюс, - это Восточный рынок с привозом свежих овощей, молока, фруктов от местных фермеров.

Согласитесь, гораздо приятней есть недорогой местный продукт, выращенный на своих пестицидах, чем дорогой, заморский, который травили не по нашему ГОСТУ ))

Сейсмоустойчивость

По обоим жилым комплексам сейсмоустойчивость 8 баллов.

Транспортная доступность

ЖК Времена года находится в более выигрышной ситуации. Все маршрутки, которые останавливаются на остановках, рядом с Восточным рынком подходят для жителей этого жилого комплекса. Маршруток таких немало, не менее десяти маршрутов ходит мимо Восточного рынка.

С ЖК Раз Два Три немного сложней. Для того, чтобы подъехать поближе к этому жк потребуется сесть на маршрутку, идущую в станицу Анапскую, это маршрутки №№25, 111, 116, 118, 124 и другие.

Часто приходилось слышать слова, мол это ЖК находится рядом с шумной улицей, нам этого не надо. Если вы придёте на место или посмотрите на карту, то сможете убедиться в том, что от дороги до ближайших домов около 200 метров.

О такой удаленности от дороги не смеет мечтать ни один ЖК, который строится в более «престижных» районах, поэтому, говорить о том, что шум от дороги будет мешать жизнедеятельности жильцов, я бы не стал.

Доступность моря. Пляжей

Я уже говорил о том, что до ближайшего песчаного пляжа в районе речки Анапки пешком 32 – 37 минут.

Если у вас есть велосипед, или авто, то лучше бы выбраться на Пионерский проспект, там меньше людей и море, как правило, чище. Свои любимые места я раскрывать не буду, но каждый, кто покупает квартиру в Анапе постепенно сможет самостоятельно выбрать для себя любимый кусочек моря и затем приезжать сюда в свободные часы. Время, потраченное на дорогу, займёт, в зависимости от выбранного транспорта и удаленности, не менее 20 минут.

Тем, кому пляжи Пионерского проспекта покажутся недостаточно чистыми и пустынными приглашаю в Витязево (да, там есть пустынные пляжи) или в станицу Благовещенскую, на Бугазскую косу.

На пляжи в сторону пос. Сукко и Большого Утриша выбираться не очень удобно, нужно выехать на Супсехское шоссе. Дорога на своём транспорте без пробок, займёт 20 минут.

Наличие парковочных мест

ЖК Времена года. С парковочными местами возле жилого комплекса Времена года дела обстоят немного лучше, чем в микрорайонах 3А, 3 Б или в 12 микрорайоне.

Если бы проект не переделывался в процессе строительства и пятиэтажные дома не стали вдруг восьмиэтажными, то можно было бы говорить о том, что рядом с ЖК Времена года избыточное место для парковки автомобилей.

Но, переделка проекта повлекла за собой увеличение числа проживающих на 40%, что естественно, усложнило ситуацию с парковочными местами. Тем не менее, как уже было сказано, ситуация, в этом плане, пока, не критичная и вдоль домов пока еще можно найти места под парковку.

ЖК Раз Два Три. В этом жилом комплексе ситуация с парковкой еще более продумана. Имеются платные подземные парковочные места и наружная неохраняемая парковка, с количеством машиномест более 600. Этого должно хватить для расчётного размещения автомобилей.

Год сдачи в эксплуатацию

ЖК Времена года. В проектной декларации, строительство расписано до 3 квартала 2020 года. Судя по темпам строительства, все строительные работы могут быть закончены в указанные сроки.

Застройщику осталось сдать очередь Весна-2, два дома, срок – 4 кв. 2018

Лето – 1, 2 дома, срок 2 кв. 2019, Лето 2, срок 4 кв. 2019

Осень – 1, 2 дома, срок 2 кв. 2019, Осень -2, срок 4 квартал 2020.

Ведутся разговоры о том, что застройщик намерен сдать жилой комплекс ранее намеченных сроков, но я всегда скептически смотрю на такие разговоры, то же рекомендую делать и вам.

Моя общая рекомендация по всем жилым комплексам, не слушайте что говорят менеджеры в отделах продаж, у них работа такая, им что сказали, то они и говорят. Для понимания сроков сдачи смотрите в документы, именно в дду указаны сроки сдачи дома в эксплуатацию, и то, зачастую, примерные.

Поэтому, к словам менеджеров в отделе продаж я рекомендую относиться как к рекламе. Если сдадут дом в указанный менеджером срок, то чудесно, но если нет, то не стоит расстраиваться, ждём сроков по документам.

ЖК Раз Два Три строится в три этапа. Первая очередь, три секции сдаются в конце 2018 года. Вторая очередь, три секции – конец 2019 года и третья очередь в конце 2020 года.

Объем строительно-монтажных, отделочных работ огромный и очень хочется надеется, что Гамма и в этот раз выдержит свои обещания и сдаст дома в заранее оговоренный срок.

Из разговора с руководством стало ясно, что на досрочную сдачу в эксплуатацию 1 очереди строительства надеяться не надо, работы по внутренней отделке еще много

Вид права на землю

В обоих жилых комплексах дома строятся на арендованной земле.

Доступность ипотеки, рассрочки

ЖК Времена года. Ипотека от банков Сбер, ВТБ и другие, есть военная ипотека. Рассрочка. 50 первоначальный взнос – на полгода, 70/30 на 9 месяцев, без удорожания. На год, минимум 50% и 15% добавляется к остатку.

ЖК Раз Два Три. Ипотека от всех ведущих банков во всех трёх очередях. Рассрочки, 50/50 – 3 месяца, 70/30 – 6 месяцев, на студии рассрочки в индивидуальном порядке до 2х месяцев. С удорожанием. От 50%, на год, 15% на остаток.

Стоимость квадратного метра

ЖК Времена года, Цены дифференцируются в зависимости от сроков сдачи:

• Весна 2 от 42 830 рублей/кв.м;
• Лето 1 от 39 756 рублей/кв.м;
• Лето 2 от 38 420 рублей/кв.м;
• Осень 1 от 36 268 рублей/кв.м;
• Осень 2 от 35 079 рублей/кв.м;

Цены актуальны до конца августа, затем обещают резкое повышение.

ЖК Раз Два Три, последняя третья очередь стартовала с 42 тысяч рублей за квадратный метр. С августа цена поднялась до 44 тысяч за квадрат. Будет ли повышение цены? Конечно будет, чудес не бывает, чем выше будет подниматься стройка, тем выше будет цена.

В первой очереди строительства квартир от застройщика нет, переуступка права идёт по средней цене 53 - 55 тысяч рублей, доходит до 57. Во второй очереди квартир осталось немного и стоимость квадратного метра от застройщика достигла 50 тысяч рублей за квадратный метр. Переуступка права от 44 тысяч, но таких предложений не много.

Инвестиционная привлекательность, ликвидность

ЖК Времена года. Признаюсь, я не считаю район Восточного рынка лучшим районом для инвестирования. Всё-таки спрос на отдалённые районы всегда ниже, чем центр или район Высокого берега.

Тем не менее, связывая ситуацию с неофициальным запретом на строительство, которую проводит администрация Анапы можно говорить о том, что уже через полгода в Анапе начнётся острая нехватка квартир эконом класса по цене от 40 тысяч рублей за квадратный метр.

Если мораторий на выдачу разрешений продлится, то о таких ценах за квадратный метр придётся забыть. Застройщики не преминут этим воспользоваться, и цены на квартиры от застройщика начнут расти быстрей, чем раньше. И, конечно же, никто не запрещает мелким инвесторам уже сейчас купить несколько квартир в этом жилом комплексе с целью дальнейшей перепродажи с хорошей маржой от 10 тысяч рублей с квадратного метра.

Если же с администрацией каким-то образом справятся, то рядом, в скором времени обязательно, появится новая стройка, которая будет сбивать цены инвесторам.

Сейчас, в сданных домах цена за квадратный метр от инвестора держится на уровне от 53 тысяч рублей за квадрат. Самая дешевая однокомнатная квартира без ремонта была за 1 900 000 рублей. Если опираться на существующие цены, то выигрыш покупки квартиры здесь на котловане составит порядка 15 - 18 тысяч рублей через два года.

ЖК Раз Два Три. Могу ошибаться, но ликвидность квартир в данном районе будет определяться, прежде всего их ценой.

При всём уважении к застройщику и возводимому проекту с детскими площадками, скейтпарком и парковками, на цену, на мой взгляд. В первую очередь будет влиять его удалённость от центра.

Поэтому, я бы не ждал, что после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра в этих домах будет выше 52 тысяч рублей за квадратный метр.

Признаюсь, уже то, что застройщик во второй очереди строительства поднял цены на остатки квартир до 50 тысяч рублей, на мой взгляд, это уже предел, дороже здесь брать не будут.

По этой цене есть квартиры в сданных домах в этом районе, правда они не такого качества, но об этом мало кто задумывается, выискивая себе квартиру подешевле в сданном доме.

Инвестиционная привлекательность данного жилого комплекса тоже вряд ли превысит 10 тысяч рублей с квадратного метра. С одной стороны, вроде немного, в ЖК Бельведер, к примеру этот расчетный показатель значительно выше, но в пользу инвестиций в этот жк говорит надежность застройщика и низкий инвестиционный порог. Минимальная стоимость студии, на данный момент чуть больше миллиона рублей.….

Подводя итог, кто же лучше. По цене выигрывает ЖК Времена года, но низкая цена на этом этапе выльется потом в большие затраты при приведении квартиры в чистовую отделку. ЖК Раз Два Три, в этом плане сдает квартиры в более комфортной отделке.

Расположение ЖК так же двояко, с одной стороны ЖК Времена года ближе к «цивилизации», с другой стороны, рядом две заправки. Соседство не самое приятное.

ЖК Раз Два Три, вроде дальше от цивилизации на 400 метров, но своя инфраструктура и внутреннее пространство организовано более органично и стильно, этого у Гаммы не отнять, качественное благоустройство прилегающей территории, - это их фирменный стиль.

Инвестиционная привлекательность и ликвидность так же на одном уровне, разве что у ЖК Времена года немногим лучше, опять же, за счёт близости к «центру».

То есть, в целом, рассматривая эти два комплекса можно говорить о том, что, выбирая их нужно ориентироваться больше на свои внутренние ощущения, нравится - не нравится.

Особых различий в плане проживания в них и их коммерческого использования, я не вижу.