Ипотека под 0,1% от застройщиков - кто кому и сколько платит?

Ипотека под 0,1% от застройщиков - кто кому и сколько платит на самом деле? Для кого выгодны повышение цен на новостройки, эскроу-счета и проектное финансирование?

^{Источник фото: Building фото создан(а) freestockcenter - ru.freepik.com}

Поводом для написания статьи и нижеприведённых расчётов стал материал, опубликованный в интернет-издании "Известия", в котором коммерческий директор группы компаний "РКС Девелопмент" Александр Коваленко сообщил, что каждый 1% снижения ипотечной ставки на длительный срок обходится девелоперу в 5% вознаграждения банку от стоимости квартиры, а значит, 0,01% годовых должны в конечном счёте стоить девелоперской компании 30%.

Рассмотрим стандартную для Анапы ситуацию, однокомнатная квартира продаётся от застройщика за 6 млн. рублей.

Возьмём за аксиому вышеупомянутые слова А. Коваленко и посчитаем, кто сколько зарабатывает, если застройщик отдаёт банку 30% своей прибыли.

Получается, что застройщик, получив от дольщика 6 млн. рублей, отдаст банку, одобрившему ипотеку 1,8 млн. рублей.

Не забываем и о том, что проектное финансирование застройщиков обеспечивают всё те же банки. Средняя ставка находится в районе 5% годовых. Так как стройка длится в среднем два года, то из стоимости квартиры в 6 млн. рублей отнимите ещё 10%, которые идут банку в счёт проектного финансирования (это 600 тысяч рублей).

В итоге застройщик продал квартиру за 6 миллионов, из них 1,8 миллиона отдал банку, одобрившему ипотеку, и 600 тысяч отдал банку, осуществляющему проектное финансирование, то есть всего 2,4 млн. рублей.

У застройщика осталось 3,6 млн. из озвученной цены в 6 млн. Но застройщик должен ещё получить прибыль. Нормальной прибылью считается у застройщика не менее 40%.

40% от 3,6 млн. составляет 1 440 000 рублей. Таким образом, получаем, что себестоимость строительства или точка безубыточности в нашем примере - 2,16 млн. рублей.

Применим ещё одно приближение: квартира, которую мы купили за 6 миллионов, имеет площадь 40 кв.м. Таким образом, получаем себестоимость квадратного метра 54 000 рублей.

Из опыта прошлых лет могу сказать, что это именно та цена, при которой мы не чувствовали снижения покупательской способности. Это примерно 2019 год. После того, как цена за метр перешагнула этот порог, мы, как агентство, видели, что всё больше людей не могут позволить себе купить недвижимость. Именно в то время мы и начали осваивать рынки Новороссийска и Краснодара. В 2019 году цена на недвижимость там была ниже, чем в Анапе до 30%.

По итогу мы видим, что квартира, которую застройщик продаёт за 6 млн., приносит застройщику 1,44 млн. прибыли.

Сколько на этой же квартире заработали банки?

Банк, осуществляющий проектное финансирование, - 600 тысяч рублей.

Банк, выдавший ипотеку, - 1,8 млн. в качестве субсидии от застройщика и примерно 976 тысяч рублей в виде процентов по ипотеке от дольщика. То есть около 2,8 млн. рублей.

Сравним прибыль застройщика (1,44 млн.) и прибыль банков (3,4 млн.).

У кого-то ещё остались вопросы, кто является главным бенефициаром роста цен на недвижимость и применения эскроу-счетов?

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Видеоверсия статьи: