7 способов уменьшить платёж по ипотеке

Есть несколько способов, как уменьшить платёж по ипотеке - очевидные и не очень. В этой статье разберём наиболее эффективные из них. Рекомендуется к прочтению как нынешним, так и будущим ипотечным заёмщикам.

Согласно свежим статистическим данным, только за прошедший месяц (май 2022 года) в России было оформлено 30,8 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 122,89 млрд. рублей. После недавнего понижения льготной ипотеки до 7% годовых эти показатели только вырастут.

Ипотека - долгосрочный кредит, поэтому итоговая переплата по ней с годами вырастает до значительных сумм. Существует несколько способов, чтобы прямо или косвенно снизить эти расходы.

Ипотечные акции и льготы

Перед тем, как подавать заявку на ипотеку, нужно определиться с банком, который предлагает наиболее выгодные условия. Чаще всего это то кредитное учреждение, на карту которого будущий заёмщик получает заработную плату.

Однако не стоит игнорировать другие банки - в них условия на данный момент времени могут быть выгоднее. Советую промониторить сайты банков на предмет наличия акционных предлжений и скидок для той или иной категории заёмщиков. Также данная информация может быть указана на различных сайтах-агрегаторах (например, "Сравни.ру", "Банки.ру" и т.д.).

Кроме того, в штате многих агентств недвижимости присутствует ипотечный менеджер, чьи услуги, как правило, бесплатны в случае, если вы приобретаете квартиру или дом через это самое агентство.

Мы - не исключение, у нас тоже есть свой ипотечный брокер, который расскажет вам об актуальных предложениях на рынке ипотечного кредитования. Поэтому, если вы планируете приобретать недвижимость в Анапе, - звоните по бесплатному номеру +7 (800) 350-30-39.

Льготная ипотека, семейная ипотека, ипотека для работников IT-сферы и самозанятых, субсидированные программы от застройщиков - всё это не пустые слова для ипотечного менеджера. Всеми этими знаниями он готов поделиться со своими клиентами.

Способ погашения кредита

Перед подписанием кредитного договора следует определиться со способом погашения кредита. Платежи бывают аннуитетными и дифференцированными. Сразу оговорюсь, что дифференцированный платёж в настоящее время в банковской практике встречается крайне редко, но всё же разберём оба этих способа погашения.

Аннуитетный платёж - ежемесячный платёж по кредиту равными суммами, на протяжении всего срока. Только первое время до 80% от суммы платежа составляют проценты по кредиту, а остальное сам долг ("тело кредита"). С годами ситуация меняется, постепенно происходит перераспределение соотношения "проценты - кредит", и сумма долга уменьшается всё быстрее и быстрее.

Дифференцированные платежи предполагают постепенное уменьшение ежемесячных платежей за счёт погашения суммы долга одновременно с процентами. В этом случае основной долг выплачивается равными долями, а сумма процентов становится меньше с каждым месяцем.

Плюс такого способа платежа в том, что он более справедлив и выгоден для заёмщика, итоговая переплата будет меньше, чем при аннуитетном платеже. Минус - первые годы размер платежей довольно значительный, не каждый заёмщик может их "потянуть".

Страхование кредита

При оформлении ипотеки обязательным условием для получения более низкой ставки является заключение договора ипотечного страхования. Многим этот факт не нравится, банк диктует свои правила.

Но и в этом случае можно немного сэкономить. По моим наблюдениям, если оформлять страховку у менеджера банка, то стоимость страхового полиса может быть существенно дороже, чем при обращении в страховую компанию.

Таким образом, лучше оформить полис в страховой компании, аккредитованной в данном банке, и принести его на подписание ипотечного договора. Как правило, при ежегодном продлении страховки стоимость услуг сторонней страховой компании также будет ниже.

Использование материнского капитала

Рискну прослыть "капитаном очевидность", если скажу, что маткапитал можно использовать для погашения ипотеки, а в некоторых случаях - в качестве первоначального взноса. Думаю, об этом знают все. Собственно, улучшение жилищных условий - самый популярный способ применения этого вида господдержки.

Остановлюсь на бюрократических моментах. Чтобы воспользоваться правом использовать маткапитал для погашения ипотеки, нужно:

1. Попросить в банке специальную справку для Пенсионного фонда, в которой указывается информация по кредиту (номер договора, сумма и срок кредита, данные о заёмщиках, реквизиты банка и т.д.).
2. Оформить нотариальное обязательство о последующем переводе приобретаемой собственности в разряд "коллективная собственность" (в этом случае владельцами являются все члены семьи).
3. Обратиться в ПФР с соответствующим заявлением и документами (подать заявление можно как при личном обращении в отделение ПФР или МФЦ, так и дистанционно - через личный кабинет на сайте ПФР или портал "Госуслуги").

Документы, предоставляемые в ПФР:

• паспорт и СНИЛС заявителя;
• сертификат МСК;
• справка из банка, упомянутая выше;
• копия кредитного договора;
• договор купли-продажи на приобретаемое жильё;
• выписка из ЕГРН;
• нотариально обязательство, упомянутое выше;
• свидетельство о заключении брака (при наличии);
• выписка со счёта продавца (подтверждает, что банк перевёл сумму, эквивалентную стоимости жилья).

 Срок обработки заявки - 1 месяц. В случае одобрения деньги перечисляются банку в течение 10 рабочих дней.

4. Подать в банк заявление о погашении кредита средствами материнского капитала.

Использование налогового вычета

Здесь я тоже Америку вам не открою. Часть денег, потраченных на покупку жилья и выплату ипотеки, можно вернуть и, соответственно, направить их на досрочное погашение кредита.

Согласно российскому законодательству, каждый гражданин имеет лимит, с которого исчисляется налоговый вычет:

• 2 000 000 рублей - для строительства и покупки жилья;
• 3 000 000 рублей - при погашении процентов по ипотеке.

Таким образом, максимальная сумма налогового вычета составляет 650 000 рублей, из которых:

• 260 000 рублей - за покупку жилья;
• 390 000 рублей - за уплаченные проценты по ипотеке.

Документы, необходимые для оформления имущественного вычета:

• паспорт заявителя;
• налоговая декларация по форме 3-НДФЛ;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
• договор купли-продажи жилья;
• выписка из ЕГРН;
• акт приёма-передачи объекта недвижимости налогоплательщику;
• документы, подтверждающие расходы на покупку недвижимости (банковские выписки, расписка от продавца)
• свидетельство о браке (если недвижимость приобреталась в браке).

Для получения вычета за уплаченные проценты по ипотеке дополнительно предоставляются:

• ипотечный договор;
• график погашения кредита

Оформление налоговых вычетов происходит путём обращения в налоговую инспекцию, либо через работодателя.

Частичное досрочное погашение кредита

При досрочном погашении ипотеки предстоит выбрать из двух вариантов:

1. Сокращение срока кредита.
2. Уменьшение ежемесячного платежа.

По этой теме у меня на сайте есть подробная статья с конкретными примерами расчётов, какой из вариантов выгоднее для заёмщика.

Спойлер: выгоднее будет сокращение срока ипотеки.

Рефинансирование

Если кратко, рефинансирование - это оформление нового кредита с целью погашения уже имеющегося (в нашем случае - на более выгодных условиях).

Рефинансирование актуально в случае, когда снижаются ипотечные ставки (тогда как ставка и, соответственно, размер платежа в действующем кредитном договоре остаются неизменными).

За рефинансированием можно обратиться в банк, где был оформлен кредит, так и в другое кредитное учреждение. В первом случае это будет называться реструктуризацией, и снижение ставки произойдёт в рамках существующего договора ипотечного кредитования. Во втором случае необходимо собрать следующий пакет документов:

• паспорт;
• СНИЛС;
• заверенная копия трудовой книжки
• справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка);
• действующий кредитный договор с предыдущим банком;
• справка об остатке ссудной задолженности.

В случае одобрения заявки на рефинансирование дополнительно понадобятся:

• договор купли-продажи объекта недвижимости;
• выписка из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• договор ипотечного страхования с квитанцией об оплате страхового взноса;
• другие документы по запросу банка.

При определённых обстоятельствах рефинансирование помогает существенно сэкономить, уменьшив сумму ежемесячного платежа. Как раз такая ситуация сложилась сейчас - летом 2022 года, когда есть смысл рефинансировать кредиты, выданные под высокие проценты в марте-апреле. Напомню, что ключевая ставка ЦБ поднималась до 20%, поэтому кредиты были в прямом смысле дорогими. 10 июня ключевая ставка была снижена до 9,5% годовых - наступило время подумать о рефинансировании.

Надеюсь, что информация, содержащаяся в данной статье, хотя бы немного сможет кому-нибудь облегчить нелёгкое бремя ипотеки.

Если вам необходима помощь в подборе и оформлении ипотека на покупку недвижимости в Анапе - записывайтесь на консультацию к нашему ипотечному менеджеру по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39. Мы сотрудничаем с несколькими банками, поэтому подберём для вас наиболее выгодные условия по кредиту.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!