Новый генплан Анапы: ответы на часто задаваемые вопросы

Тема нового генплана Анапы продолжает оставаться главной в местном информационном поле. Людей беспокоят возможные последствия расширения рекреационной зоны и ограничения, наложенные на земельные участки.

Эти обстоятельства волнуют не только собственников недвижимости на побережье, но и потенциальных покупателей ‒ людей, которые заинтересованы в приобретении недвижимости в Анапе и пригородах, но опасаются вкладывать деньги в условиях неопределённости.

Основные моменты, касающиеся нового генплана, я разобрал в предыдущей публикации. В этой статье хочу ответить на некоторые вопросы, которые поступили от подписчиков моего YouTube-канала.

Скорее всего речь идёт об ограничениях, предусмотренных статьёй 56 Земельного Кодекса РФ. Это охранные зоны с условием ограниченного использования. Чтобы удостовериться в этом, можно заказать расширенную выписку из ЕРГН на сайте кадастровой палаты и посмотреть детальную расшифровку ограничения.

По собственному опыту знаю, что очень редких покупателей смущает ограничения охранный зоны (к примеру, относящейся к аэропорту).

На уже возведённые на законных основаниях строения новая территориальная зона не окажет влияния. Но всё же не следует надолго откладывать процедуру оформления документов на дом.

Земельный налог определяется исходя из кадастровой стоимости и налоговой ставки. Ставка определяется не на основании генплана или Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а согласно данных Росреестра, которые передаются в ФНС.

Кроме того, часто приходится слышать о том, что кадастровая стоимость участков в рекреационной зоне, наоборот, снижается. Это влечёт за собой и снижение налога, что является даже плюсом для собственника.

Самовольно «повысить» кадастровую стоимость у вас нет возможности. Но вы можете обратиться в суд или в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением о её пересмотре. Подробнее можете прочитать на сайте Росреестра.

Первичны Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые составляются на основе генплана. При этом администрация, т.е. орган местного самоуправления, обязана передать соответствующую информацию в органы Росреестра для внесения соответствующих изменений.

Однако на практике этот механизм зачастую сбоит, и данные Росреестра, к сожалению, могут разниться с данными ПЗЗ.

Опасения граждан из-за нового генплана, ограничений и пересмотра кадастровой стоимости во многом преувеличены. Ограничения были и раньше. Участки продавали и покупали, даже зная об этих ограничениях. Они не такие страшные, как кажутся на первый взгляд.

Но при покупке земли, действительно, нужно быть предельно внимательным при проверке документов. Самый безопасный вариант ‒ это участки в пределах населённых пунктов с видом разрешенного использования ИЖС.

Жители многоквартирных домов не менее обеспокоены ситуацией. На новом генплане участки под некоторыми ЖК также поменяли свой цвет.

Собственники квартир в таких МКД не претерпят каких-либо негативных изменений. Жилые дома, которые были построены на законных основаниях, введены в эксплуатацию и используются по назначению не снесут и не будут изымать для государственных / муниципальных нужд.

Согласно нового проекта генплана, земля под ЖК «Южный квартал» и «Парадный» отведена под зону общественно-деловых территорий. НО! Согласно действующих ПЗЗ у этого участка зона та же самая.

Данная зона допускает жилую застройку совместно с объектами делового, коммерческого и общественного назначения.

Об этом говорит в том числе Градостроительный кодекс РФ: «В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи» (п.6 ст. 35 ГрК РФ).

Новый генплан немного увеличил «зелёную» парковую зону и «оранжевую» общественно-деловую зоны. Часть зоны «Образование» изменена на зону жилой застройки. Это основные моменты сравнения текущих ПЗЗ и нового генплана.

Для более подробного ответа нужно знать, какой именно участок на местности вас интересует.

Скорее всего на земельном участке под МКД таких ограничений нет, а даже если бы и были ‒ они не могут повлиять на ваше право распоряжаться своим имуществом. Продавать, дарить, завещать ‒ это ваше право.

Как и ранее, «Бельведер» находится на земле с назначением под жилую застройку. Новый генплан никаких изменений к этому не прибавил. Данный ЖК строился на законных основаниях, был принят в эксплуатацию и используется по жилому назначению.

Снести, конечно же, НЕ могут. Ваши права как собственника остались неизменны. Можете продавать, дарить, завещать ваше имущество.

!!! Если вы хотите купить земельный участок или дом, который точно не попадёт в обременение и вырастет в цене - звоните на наш бесплатный номер 8-800-350-30-39 !!!

Для тех, кто лучше воспринимает информацию наслух, предлагаю ознакомиться с ответами юриста в формате видео: