Льготная ипотека будет субсидироваться застройщиками. За чей счёт банкет?

Льготная ипотека будет субсидироваться застройщиками и это снова потянет цены вверх. Эту прекрасную идею придумали где-то в недрах крупнейших российских банков, а застройщикам это почему-то не понравилось.

Фото: Image by jcomp on Freepik

Поводом для разногласий послужила льготная ипотека. Ряд крупных банков (в т.ч. "Альфа-Банк", "ВТБ" и "Сбер") существенно ограничили выдачу кредитов по льготным ипотечным программам. Теперь они согласны кредитовать покупку квартир только у тех застройщиков, которые согласны субсидировать (т.е. компенсировать) льготную ставку. Очевидно, что застройщики будут это делать за счёт покупателей жилья.

Для тех, кто не в теме, поясню. Принцип льготной ипотеки заключается в том, что государство компенсирует банкам ту разницу, которая существует между рыночной ставкой и той ставкой, что Правительство утвердило в качестве льготной (например, по программе «Семейная ипотека» эта ставка сейчас составляет 6%). Упрощённо данная формула выглядит так: ключевая ставка минус льготная ставка плюс надбавка от государства.

Ещё несколько месяцев назад всех всё устраивало - ключевая ставка находилась на уровне 7,5%, и вся эта схема прекрасно работала. Однако к концу 2023 года ключевая ставка выросла до 16%, а государство, в свою очередь, надбавку сократило.

Таким образом, сложилась ситуация, при которой дальнейшая выдача льготных кредитов банкам стала попросту невыгодна.

Также возможно, что банки заранее готовятся к вероятному снижению цен на квартиры в новостройках, ведь по состоянию на декабрь 2023 года в России наблюдается рекордный показатель нераспроданного строящегося жилья. То есть не исключено, что банки, вводя требования по субсидированию, пытаются подстраховаться на случай возникновения финансовых проблем у застройщиков в ближайшем будущем.

Чем ответили застройщики? Часть из них была вынуждена согласиться на новые условия банков. Но всё же нашлись и те, кто решил бросить вызов банковской системе, отказавшись от сотрудничества с банками, требующими компенсации (например, среди таких девелоперов числятся "ПИК" и "Setl Group " - одни из лидеров строительного рынка).

Дело дошло до того, что в противостояние между банками и застройщиками вынуждена была вмешаться Федеральная Антимонопольная Служба, куда с  жалобами на действия банков обратились не только застройщики, но и простые граждане - заёмщики, которым отказали в уже почти одобренных кредитах.

ФАС, изучая поступившие жалобы, о своём вердикте пока не заявляло. До сих пор молчат и Минфин с Минстроем и Центробанком (что у меня вызывает удивление).

Зато свою позицию чётко высказали в "Дом РФ". Один из ведущих игроков на ипотечном рынке заявил, что не будет взимать комиссию с застройщиков. Впрочем, вряд ли дело тут в благородстве и нестяжательстве. "Дом РФ" - полностью государственный банк, и поэтому у него наверняка есть гарантии на случай возможных убытков, связанных с выдачей льготной ипотеки.

Интересно узнать, чем закончится это противостояние. На чью сторону встанет государство в лице Минфина, Минстроя, ФАС и ЦБ?

Допускаю такую версию, что всё происходящее - постановка, а банкиры и девелоперы действуют в одной связке, чтобы достичь общей цели - добиться от государства дополнительных средств на поддержание льготной ипотеки в привычном её виде, когда все стороны сделки остаются в плюсе.

Моё мнение - причина возникшего конфликта в росте ключевой ставки Центробанка, который, как настоящий кукловод, находится в стороне от разгорающихся баталий. Снизить волевым решением ключевую ставку государство не может, так как Центробанк находится в международной, а не в Российской, юрисдикции.

Выход один - менять статьи в Конституции, связанные с Центробанком, и подчинять его госудраству. Тогда что-то сдвинется. А пока мы и дальше будем наблюдать борьбу с ветряными мельницами, которая не приведёт к реальным изменениям - ни в экономике в целом, ни в сфере недвижимости.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!