Покупка квартиры в Анапе: важные нюансы, которые должен знать покупатель

Для того, чтобы потенциальный покупатель квартиры в Анапе мог лучше ориентироваться на рынке недвижимости города-курорта, и понимать те процессы, которые на нём происходят рассказ придётся начать с исторической справки.

Последнее десятилетие в Краснодарский край массово ринулись потоки переселенцев. В 2014 году, когда я стал заниматься аналитикой рынка недвижимости Анапы нижний предел цен начинался от 32 тысяч рублей за квадратный метр. За эти деньги можно было приобрести в собственность самострой на этапе строительства где-нибудь в пригороде Анапы. Чаще всего это был Супсех или микрорайон Алексеевка. 

В среднем же цена составляла 35-40 тысяч рублей за квадрат, что не превышало цен на недвижимость в среднестатистическом городе российской глубинки. Естественно, что это явилось мощным катализатором миграционных процессов в Анапу, от чего курорт сильно потерял в статусе как здравница и в удобстве проживания для местных жителей.

В настоящее время ситуация с ценами в корне изменилась, но благодаря той неразумной градостроительной политике в Анапе осталось много домов покупка квартиры в которых может быть чревата неприятными последствиями для нового владельца.

Советы эксперта: как купить квартиру в Анапе

В данной статье я могу лишь кратко пробежаться по важным пунктам выбора квартиры в Анапе, но исчерпывающий материал по этой теме находится у меня отдельно в специально созданной для этого инструкции для покупателя и я настоятельно рекомендую с ней ознакомиться всем, кто занимается подбором квартиры, особенно в незнакомом городе.

1. Если вы хотите сберечь время деньги и нервы, то я бы рекомендовал вам сразу обратиться за помощью в подборе недвижимости в нашу компанию. Но поскольку вы взрослый человек, и возможно хотите сами набить шишек - это ваше право, но обратите внимание на следующие моменты.

2. Для того чтобы потерять самый ценный ресурс - время, вам необходимо начать искать объект на Авито, Циан, Домклик и им подобным. 

Специфика юга такова, что Авито и прочие сайты используются, с позволения сказать “риелторами” для того чтобы получить от потенциального покупателя входящий звонок, и для этого там размещают фэйковые объявления.

Именно на эти объявления вы будете звонить первый, второй, третий день своего поиска квартир в Анапе. Не позвонить невозможно, написано же, что квартира от владельца, но чудес не бывает.  

3. Для того чтобы потерять ещё несколько дней надо начать ходить по Анапе и звонить по баннерам на окнах. В этом случае вы хотя бы вживую изучите районы Анапы и быстро поймёте, что собственники, а вы же хотите купить квартиру от собственника, не вешают баннеры на окна, это абсолютно точно! 

Единственный вариант наткнуться на собственника с баннером на окне, только в том случае, если риелтор и собственник продаваемой квартиры - одно лицо.

4. Если после нескольких дней поиска желание купить квартиру от собственника и без риелтора только усиливается, то займитесь расклейкой. Этот метод до сих пор работает! Но нужно иметь ввиду, что на тысячу расклееных листовок вы получите до десятка звонков. Процентов 20 из них окажутся собственники, которые продают квартиру сами. 

Рано или поздно ваши усилия должны увенчаться успехом и тогда нужно знать какие нюансы вас могут поджидать при выборе квартиры.

На что обращать внимание при покупке

Советы, которые я дам будут полезны не только для Анапы.

1. Возраст дома. Если хотите выбрать квартиру, которую потом сможете легко продать, то не рассматривайте старые районы, хрущёвки.

2. То же самое касается крайних этажей. Хоть на моей памяти было огромное количество людей, которые искали конкретно крайние этажи, но таких людей от общего количества покупателей не более 10%

3. Посмотрите где находится помойка, насколько далеко от дома. Это важно, потому что если совсем близко, то, во-первых, возможны запахи, а во-вторых, мусорная машина обычно загружает контейнеры начиная с пяти утра. 

4. При покупке квартиры в новостройке обязательно посмотрите на кадастровую карту района. Может оказаться так, что прекрасный парк вокруг вашего дома существует лишь в фантазиях маркетологов застройщика, а в градостроительном плане там планируется новый микрорайон.

5. Оцените транспортную доступность. Для этого откройте карты яндекс или гугл и активизируйте режим показа трафика на дорогах.

6. Двор. Если вам нужен ликвидный вариант, смотрите на парковки, наличие мест для выгула домашних животных, спортивные и детские площадки. Причём как их наличие, так и их отсутствие может стать проблемой при определённых ситуациях. 

7. Фасад дома. Внимательному опытному взгляду этот элемент даст огромный объём информации. Оцениваем тип фасада (штукатурка, кирпич, навесной фасад). Каждый из них обладает определёнными плюсами и минусами, но при прочих равных я бы предложил отказаться от дома в штукатурке.

8. Места общего пользования. Специалист рынка недвижимости прочитает историю жизни всего дома по одной лестничной площадке не хуже чем Чингачгук читал следы койота в прериях американского континента.

9. Поскольку мы уже внутри дома, то не поленитесь посчитать, сколько квартир на этаже. При прочих равных, чем больше квартир на площадке, тем менее ликвидно то жильё, которое там находится.

10. Обратите внимание на лифт, его наличие и состояние.

К сожалению, формат статьи не позволит рассказать обо всех нюансах, но как минимум этими знаниями вы уже вооружены. Перейдём к выбору района.

Выбор района и осмотр квартиры 

Перечислим некоторые важные пункты при выборе района.

1. Близость к морю. Самое ликвидное жильё в Анапе находится в районах поближе к морю. Так было, так есть и так будет всегда, покуда море будет биться о берега анапской бухты.

2. Транспортная доступность. неочевидный фактор, о котором многие забывают. Посмотрите какие маршруты ходят в том районе, который вам приглянулся. что там с пробками, что с гаражами и парковочными местами. Далеко не везде в Анапе с этим показателем всё хорошо.

3. Экология. Да, для Анапы это тоже важный показатель. У нас в городе далеко не в каждом районе пахнет морем и розами. Есть обширные районы в которых залетает омбре от дышащих на ладан городских очистных сооружений.

4. Парки, скверы, водоёмы. наличие этой городской инфраструктуры сильно поднимает в цене находящуюся поблизости недвижимую собственность и радует глаз того, кто наблюдает эту красоту из своих окон.

5. Детские сады и школы. Тоже очень спорный показатель. Для кого-то плюс, для кого-то минус. Но пренебрегать им точно нельзя

Ошибочно принято считать, что осмотр квартиры является поводом для торга. Категорически хотелось бы вас от этого предостеречь, но вряд ли смогу объяснить всю вредность никчемность и ненужность этого акта вандализма по отношению к продавцу на этапе осмотра и выбора квартиры.

Тем не менее, осмотр квартиры вещь полезная и нужна она в первую очередь вам, для того, чтобы понять то с чем вам придётся смириться, а что является полностью неприемлемым фактом для вас.

Перечислим некоторые моменты:

• плотное прилегание входной двери, - если его не будет, все запахи подъезда будут в вашей квартире.

• межкомнатные двери - осмотрите их состояние, прилегание, качество, степень износа, замки и ручки на дверях.

• высота потолков. брать с собой метр не обязательно, достаточно заглянуть в тех паспорт. Чем меньше высота, тем менее ликвидно жилье, хотя на обоях при ремонте сэкономите.

• Если уж взяли в руки техпаспорт, то сравните обязательно так ли квартира выглядит как в тех паспорте и нет ли каких либо несоответствий, особо это касается “мокрых” зон и т.д.

При поиске квартиры в Анапе вам наверняка придётся столкнуться с недобросовестными риелторами или просто мошенниками, которые попытаются затянуть вас в свои мутные схемы, рассмотрим некоторые из них.

Обманные схемы риелторов в 2021 году

Самым популярным, безобидным и ненаказуемым по прежнему является размещение фэйковых объявлений - фонарей. 

Сюда же можно отнести размещение ими объявлений в раздел от собственника. Часто от них можно услышать я не собственник, я родственник, просто помогаю продать и т.д. 

Второе по распространённости явление - это скрытые комиссии. Часто вам приходилось слышать, “Вы нам ничего не должны”? Вот это оно и есть. 

Про лукавство и прямой обман в этой профессии можно книгу писать, и она выйдет побольше чем “Война и Мир”. 

Чтобы избежать разочарований и обмана лучше сразу приходить в наше агентство, избежите всех этих неприятностей, либо покупайте квартиру у компании застройщика напрямую.

Где в Анапе лучше купить квартиру

На этот вопрос нет однозначного ответа. Если есть лишние деньги, то выбирайте объект с видом на море, но помните, что чем ближе к морю, тем сильнее ветра и тем шумнее и беспокойней будет в летний сезон от наплыва туристов.

Для отдыха тоже лучше брать поближе к морю, либо к центру.

Квартиру для пмж я бы рекомендовал выбирать в спальных районах, подальше от суеты, поближе к работе. Это оправдано и с экономической точки зрения.

Оформление сделки купли-продажи в Анапе

В случае покупки квартиры в новостройке всё просто, регистрацией сделки и оформлением документов удостоверяющих ваше право на собственность для вас займётся застройщик. Вам надо будет только подписать договор долевого участия, открыть эскроу счёт и перевести туда деньги.

На вторичном рынке я бы категорически рекомендовал не отказываться от услуг опытного риелтора или юриста. Вот примерный перечень того, что вам нужно будет сделать для покупки квартиры на вторичном рынке:

• Проверить документы собственника,

• Заказать свежую выписку ЕГРН 

• Проверить совпадение данных в документах собственника и в выписке

• Проверяем согласие третьих лиц на сделку

• Проверяем отсутствие неисполненных обязательств, в том числе использование материнского капитала

• Смотрим нет ли иных зарегистрированных граждан

• Смотрим судебные дела по адресу и по продавцу

• Отслеживаем предбанкротное и банкротное состояние продавца

В силу профессии я много общаюсь с людьми, и мне попадались люди, которые с гордостью говорили о том, что они уже десять раз сами заключали договоры, покупали и продавали квартиру, оформляли всё без риелторов и юристов.

Выбор делает каждый сам, у меня нет цели затащить вас всеми правдами и неправдами в наше агентство. Лично я никогда бы сам не стал покупать квартиру без специалиста, мне кажется это неразумным.

Совет от души, если услуги риелтора вам кажутся чрезмерно дорогими, то воспользуйтесь хотя бы услугами юриста, который проведёт полную проверку объекта продажи, самого продавца, а в случае необходимости и покупателя.