Когда лучше покупать квартиру в новостройке

Рынок новостроек имеет свои законы, отличные от законов вторичного рынка жилья. Основное отличие, это принципы ценообразования.

Но есть и то, что их объединяет. Стоимость квадратного метра как в новостройке, так и на вторичном рынке всегда увеличивается пропорционально близости к центру. Это правило работает везде, как в Москве, так и в Анапе.

В остальном же, принципы ценообразования на первичном рынке зависят от других факторов.

Что влияет на цену в новостройке на этапе строительства

Цена в новостройке на этапе строительства зависит от следующих составляющих

1. Надёжность застройщика. Каждому понятно понятно, что чем популярней застройщик, чем уверенней он действует на рынке, тем больше у него кредит доверия покупателей и тем большую цену он назначает на этапе строительства, понимая, что за его заслуги осторожный потенциальный покупатель заплатит ему, а не новичку рынка.

На самом деле, практикой доказано, что надёжность компании совершенно не зависит от её размеров. Гиганты рынка банкротятся с таким же успехом, как и новички на рынке недвижимости, при этом, проблем при своём банкротстве доставляют намного большему количеству людей.

Примером этому служат такие компании как «Су-155», «Mirax Group», ООО "Трансфорт", ГК "Небоскреб ГБ", АО "Алеутстрой", ООО "Мособлжилстрой Девелопмент". Банкротство каждой из этих компаний повлекло за собой обман от тысячи о десятков тысяч человек, которые теперь состоят в печальном списке обманутых дольщиков.

Но психика людская так устроена, что все считают «больше» значит «лучше» и доказать обратное, зачастую, не представляется возможным. Это знают маркетологи застройщиков и пользуются этим, повышая стартовую цену квадратного метра с каждой новой стройкой компании.

2. Этап строительства. Есть очень ограниченное количество застройщиков. Из опыта, их не более 5%, которые не меняют цену на всём протяжении строительства. Но эти застройщики изначально ставят максимальную цену сразу на котловане, а не продают по низкой цене до окончания строительства. Делают так они потому, что у них есть собственные средства и они не зависят от финансовых поступлений дольщиков.

Чтобы читатель понимал, застройщик делает на котловане низкие цены не потому что ему хочется порадовать покупателей низкими ценами, а потому, что ему нужны деньги на дальнейшее строительство.

Дата повышения цены в новостройке зависит не от пресловутых «поднятых этажей», и не от какого-то запланированного повышения цен, к примеру, раз в квартал. Нет, цену за квадратный метр в новостройке поднимают тогда, когда понимают, что компания обеспечена наличными на ближайшие два три месяца.

Ни один застройщик не ждёт, когда достроится очередной этаж, чтобы поднять цену, не ждёт какого-нибудь понедельника или первого числа. Как только бухгалтер зашёл в кабинет к директору и сказал, что определенная сумма на счету имеется, на следующий же день объявляется о повышении цены.

3. Район. Об этом уже говорилось, чем большая удалённость новостройки от центра и от моря, тем менее высоких цен можно ожидать у этой стройки до самого окончания строительства. Они никогда не сравнятся с ценами в центре города. Одно время была ситуация, когда в законченных стройках «на отшибе» цена за квадратный метр была ниже, чем в стройках «на котловане», но ближе к центру.

Сейчас цены выровнялись и колеблются в пределах 50 – 58 тысяч рублей за квадратный метр на этапе «котлована».

Существуют байки о том, что на стоимость квадратного метра в новостройке влияют «эксклюзивная отделка», «улучшенные отделочные материалы» и прочие «плюшки», которыми застройщик пытается улучшить своё предложение для покупателя.

Отчасти это правда, но я бы сказал, что все эти «дополнительные удобства» влияют не на цену, а на маржинальность проекта для застройщика.

4. Покупательская способность. Застройщик будет повышать цены бесконечно, пока ему будут позволять это делать конкуренты и покупатели. Нет предела человеческой жадности, и это не камень в огород застройщиков. Все мы такие, дай нам возможность зарабатывать, мы не остановимся пока не заработаем максимум из возможного.

Поэтому, цена на новостройки очень сильно зависит от спроса на рынке недвижимости. Придётся огорчить потенциального покупателя, но весь период активного роста цен на новостройки, который мы наблюдали с начала лета до конца 2018 года спрос на новостройки на этапе строительства не падал.

В настоящий момент он так же имеется, но мы его перенаправляем на вторичный рынок, потому что в настоящий момент образовался некоторый запас инвесторских квартир, которые в уже готовых домах продаются по цене новостроек на этапе строительства.

Долго это не продлится, я ожидаю, что вторичный рынок постепенно поднимет цены, минимум на 10%. Сальдо между строящимися новостройками и квартирами в сданных домах обычно не бывает меньше 20%, а зачастую составляет 40 – 50%.

Поэтому, разница в цене новостроек и вторичного рынка скоро снова появится. Весь вопрос только в том, как быстро это произойдёт.

Если же этого не произойдёт в ближайшие два – три месяца, то застройщики почувствуют резкий отток интереса к своим проектам и будут вынуждены снижать цены.

Прогнозировать в данной ситуации не представляется возможным, поскольку я не могу знать сколько еще готовы люди платить за жильё в Анапе.

5. Скидки, акции. Прошлые годы мне периодически приходилось наблюдать за акциями и скидками от застройщиков. Это было вынужденной мерой, поскольку конкуренция на рынке новостроек была очень жёсткой. 2016 – 2017 годы были, пожалуй, апогеем демпинговой гонки среди застройщиков. Цены за квадратный метр были самыми низкими на всём черноморском побережье. При всём при этом, застройщики ради привлечения клиентов регулярно проводили всевозможные акции.

В настоящий момент, этот вид привлечения клиента сведён к минимуму. Единственная категория клиентов, которая еще может рассчитывать на какую-то скидку, это люди, готовые оплатить всю сумму сразу. Им могут сделать скидку в 1 тысячу рублей с квадрата. Все остальные, в общую очередь, по официальным ценам.

Вывод. Мы с вами выяснили, что влияет на цену за квадратный метр в новостройке, это репутация застройщика, этап строительства, район, покупательская способность населения, и, весьма опосредованно, сюда же можно отнести скидки и акции.

Когда лучше всего покупать квартиру в новостройке. Если под «лучше» понимать дешевле, то конечно же, на этапе котлована.

Если под лучше понимать «надёжней», то я рекомендую покупать квартиру в новостройке только после консультации со специалистом. Тогда её можно покупать и на этапе котлована и на конечных этапах строительства, поскольку, на мой взгляд, гораздо важней цены надёжность застройщика, поскольку цена ошибки в сфере долевого строительства очень велика.