Дорогой ремонт - это плюс или минус при продаже квартиры?

Чтобы определить, чем является дорогой ремонт - плюсом или минусом при продаже квартиры, рассмотрим значимость его наличия/отсутствия с точки зрения потенциального покупателя.

С одной стороны, добротный современный ремонт - несомненный плюс. Если сравнивать предложения, локализованные в одном районе, то квартира с дорогой отделкой объективно смотрится предпочтительнее остальных. Поэтому у продавца, составляющего объявление и сравнивающего цены на схожие по прочим характеристикам объекты, возникает соблазн накрутить сверху к среднерыночной стоимости миллион, а то и два. "У меня ж ремонт!"

Но суровая реальность оказывается такова, что если он и получает звонки, то только от риэлторов. Да и те постепенно затухают.

В чём же дело?

Рассчитывать на то, что при продаже вы к средней стоимости аналогичных квартир прибавите стоимость вашего фееричного ремонта и продадите квартиру за эти деньги, - это, по меньшей мере, наивно.

Конечно, квартира с хорошим ремонтом, будет стоить дороже такой же без ремонта или с обычным ремонтом. Но разница не будет равна стоимости отделочных материалов и работ. В лучшем случае, вы сможете вернуть половину затрат на дорогой ремонт.

Дело в том, что деньги, вложенные в дорогой ремонт, - это деньги, вложенные в себя, в свой комфорт, в ликвидность квартиры, но никак не её в рыночную стоимость.

Прежде всего цена квартиры зависит от следующих факторов, по убыванию:

1. Локация. Важнейший критерий при ценообразовании на объект недвижимости. Соседство с такими значимыми для большинства людей локациями, как станция метро, набережная, парковая территория и т.д., повышает престиж и цену квартиры. Напротив, близость к шумной и загазованной трассе, промзоне или кладбищу заставляет идти на уступке при торге.

2. Вид из окон. Панорама города, морская гладь, великолепный храм… То, что доставляет владельцу эстетическое удовольствие, которое при продаже квартиры материализуется в 20-30%-ную надбавку к стоимости по сравнению с аналогичными предложениями, но не обладающими выдающимися видовыми характеристиками.

3. Возраст дома. Объективный и легко определяемый показатель, влияющий на стоимость квартиры. Чем новее дом, тем большей остаточной стоимостью он обладает. Конечно, если речь не идёт о каком-нибудь престижном особняке дореволюционной постройки или некоторых ценных экземплярах сталинской архитектуры. В рамках же стандартной массовой застройки чётко прослеживается закономерность "чем новее - тем дороже". 

4. Ремонт в квартире. Наличие/отсутствие дорогой отделки я отношу к четвёртому по значимости фактору при определении цены на квартиру. По моему мнению, этот критерий важен, но не является определяющим.

5. Инфраструктура. Имеются в виду обеспеченность социальными объектами в шаговой доступности от дома (детский сад, школа, поликлиника), наличие торговых точек (в т.ч. сетевых магазинов), транспортная доступность. Удобно, когда всё необходимое в повседневной жизни находится "под рукой".  Однако при отсутствии рядом какого-либо важного объекта вопрос легко решается, если есть личный автомобиль.

6. Состояние общедомовых территорий (подъезда, лифтов, двора и т.п.). Безусловно, благоустроенный зелёный двор, чистый подъезд, бесперебойно работающие лифты - важные атрибуты для любого жилого комплекса. Но на итоговой цене квартиры они сказываются в меньшей степени, чем всё вышеперечисленное.

Поэтому, если вы покупаете квартиру с целью инвестиций (для последующей выгодной перепродажи), оптимальный вариант - это недорогой косметический ремонт. Если же вы продаёте свою любимую квартиру с "идеальным" ремонтом, то удачным исходом будет продажа квартиры на 30% дороже аналогов с простым ремонтом.

Таким образом, делать дорогой ремонт только с целью повысить стоимость объекта на рынке - точно не имеет смысла.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!