Какие категории земель существуют и что можно на них построить?

Категория земель определяет в том числе возможность жилищного строительства на том или ином земельном участке. В этой статье разберём, какие категории земель существуют и где можно возвести жильё, а где нельзя.

Что означает понятие "категория земли"?

Согласно земельному законодательству, категории земель - это система классификации всех территорий России по их целевому назначению и правовому режиму использования. Категория является важнейшей юридической характеристикой земельного участка и закреплена в ЕГРН.

Выделяют 7 категорий земель:

1. Земли населённых пунктов.
2. Земли сельхоз. назначения.
3. Промышленные земли.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда (занимают более половины площади РФ).
6. Земли водного фонда.
7. Земли государственного запаса.

Стоит отдельно выделить понятие "целевое назначение земельного участка", которое обозначает систему качественных характеристик (экологических, биологических и геологических) земли. Они определяют цель, способы и юридическое обоснование эксплуатации земельных участков.

В рамках целевого назначения участки делят на категории (определение дано выше) и виды разрешённого использования (допустимое функциональное применение). Примерами видов разрешённого (ВРИ) использования являются "для многоэтажной застройки", "для индивидуального жилищного строительства", "для размещения скверов, парков, городских садов", "для садоводства и огородничества" и многие другие.

Узнать категорию и ВРИ того или иного земельного участка можно бесплатно на Публичной кадастровой карте Росреестра (pkk.rosreestr.ru). Достаточно указать кадастровый номер объекта (если номер интересующего участка неизвестен, то можно найти участок на карте "вручную", зная его местонахождение).

Коротко рассмотрим все категории земель.

Земли населённых пунктов

Это территории в границах населённых пунктов, предназначенные для жилой застройки (многоэтажные дома, индивидуальное жильё, подсобное хозяйство) и развития инфраструктуры (общественно-деловой, производственной, инженерно-транспортной, рекреационной).

Любое строительство на территории населённых пунктов осуществляется в соответствии с Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

К примеру, запрещено на землях под ИЖС возводить многоквартирные жилые комплексы (это может привести к изъятию участка и сносу незаконного объекта). Однако на практике такие прецеденты не редкость. В частности, в Анапе есть ряд многоэтажек, построенных на землях, предназначенных под ИЖС. Покупать квартиры в них я не рекомендую, так как правовые последствия могут "настигнуть" незаконные постройки даже спустя несколько лет после введения их в эксплуатацию.

Земли сельскохозяйственного назначения

Это территории вне границ населённых пунктов, использующиеся для производства продуктов сельского хозяйства. К ним также относятся объекты первичной обработки с/х продукции, дороги, инженерные коммуникации, ирригационные водоёмы и прочие вспомогательные сооружения.

В чём здесь наш интерес? Значительную часть таких земель занимают территории дачных и садово-огородных некоммерческих товариществ. Как правило, они примыкают к населённым пунктам и в народе называются "дачами".

На большей части таких земель разрешено строить дома, всё зависит от ВРИ - вида разрешённого использования:

• на землях с ВРИ "для дачного строительства", как не трудно догадаться, предусматривается строительство дачного дома;
• на землях с ВРИ "для сельскохозяйственного производства" допускается строительство капитального дома (не выше трёх этажей и площадью не более 500 кв.м.);
• на землях с ВРИ "для ведения крестьянского фермерского хозяйства" также возможно строительство дома и необходимых для КФХ объектов.

Дачные товарищества очень популярны в окрестностях Анапы. За последние несколько лет некоторые из них получили такое развитие, что их не отличишь от какого-нибудь небольшого поселения.

Промышленные земли

Это территории, предназначенные для размещения промышленных предприятий, объектов энергетики, добычи полезных ископаемых и т.п.

Единственные жилые объекты, допускаемые данной категорией земель, - это рабочие общежития. Любое индивидуальное строительство на таких землях запрещено.

Земли особо охраняемых природных территорий и объектов

Это территории, представляющие особое значение (научное, историко-культурное, природоохранное, рекреационное). К примеру, заказники, заповедники, национальные парки, лечебно-оздоровительные курорты.

Для справки, рядом с Анапой есть несколько таких ООПТ ("Утриш", "Анапское взморье", "Анапская пересыпь").

Строительство жилых объектов и вообще любых капитальных строений производится только по согласованию с местными администрациями, Министерством природных ресурсов и другими контролирующими органами.

Земли лесного фонда

Это территории, используемые для ведения лесного хозяйства. Помимо участков, поросших лесом, к ним относятся просеки, лесные дороги и лесные болота.

Земли лесного фонда занимают около 2/3 площади нашей страны. На каждого россиянина приходится 5,1 гектаров леса.

Любое жилое строительство в лесах запрещено. Правда, с советских времён ещё остаются жилые постройки без оформления в собственность земли под ними. Воспользовавшись т.н. "лесной амнистией" этот юридический казус можно устранить, но о каком-либо новом строительстве речи нет.

Земли водного фонда

Это территории под водоёмами (в т.ч. искусственными) и объектами водного хозяйства, а также прибрежные зоны водоёмов.

Здесь всё просто - жилые постройки запрещены.

Земли государственного запаса

Это территории, не относящиеся ни к одной из вышеперечисленных категорий. Они составляют земельный резерв и находятся в государственной или муниципальной собственности.

Такие земли могут быть использованы в практических целях после того, как будут переведены в какую-либо категорию.

Перевод земель из одной категории в другую

Такая возможность законодательством предусмотрена (Ф3 №172 "O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю" от 21.12.2004 г.).

Чаще всего категория земель меняется в следующих случаях:

1. Расширение площади населённого пункта.
2. Рекультивация промышленных объектов.
3. Придание участку, покрытому лесом, статуса особо охраняемой природной территории.

Обычные граждане также могут подать заявку на перевод земли из одной категории в другую с целью последующего строительства жилого дома на данном участке. Чаще всего такому переводу подвергаются земли запаса, сельскохозяйственные и промышленные земли.

Для осуществления этой процедуры нужно подать заявление и правоустанавливающие документы на участок (при наличии) в Росреестр. В заявлении следует обязательно указать обоснование необходимости перевода земельного участка.

После того, как заявка будет рассмотрена, Росреестр примет решение - одобрить перевод, либо отказать по каким-либо причинам.

Для решения вопроса в свою пользу непременно посоветуйтесь с профильным юристом. Помощь компетентного специалиста сэкономит ваши деньги и время. Если вас интересует перевод земельного участка из одной категории в другую в Анапе, то могу порекомендовать юридическую помощь своего, проверенного юриста. Обращайтесь за консультацией по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!