Выбор земельного участка для строительства дома.

Спрос на загородную недвижимость постоянно увеличивается. Это связано с различными причинами:

· объявленной пандемией,

· действием специальных кредитных программ («Сельская ипотека» и др.),

· продлением срока упрощенного оформления некоторых объектов недвижимости и земельных участков,

· возможностью использования материнского капитала для строительства домов.

Покупкой земли озаботились исконно городские жители, которые не представляют себе, насколько сложен и многообразен этот рынок недвижимости.

По моей оценке, риск купить земельный участок непригодный для строительства намного выше, чем риск купить квартиру с какими-то скрытыми дефектами.

Главным источником риска является отсутствие знаний у потенциальных покупателей в том, на что следует обращать внимание, какие законы знать, и куда обращаться в случае возникновения нештатных ситуаций при выборе земельного участка.

Состав земель и ограничения в использовании

Ст. 7 ЗК РФ (Земельного кодекса) устанавливает, что возможность строительства на земельном участке определяется 2 факторами:

1. Категорией земель: населенных пунктов или для садоводства.
2. Видом разрешенного использования: ИЖС или ЛПХ.

При отнесении земель для ЛПХ к категории сельскохозяйственного назначения возведение капитальных жилых строений на них запрещено.

При этом, даже на землях теоретически пригодных для строительства могут быть нюансы, которые не позволят вам возвести постройку на своём участке. Так, к примеру, продавцы по незнанию или по злому умыслу могут не информировать вас о существующих ограничениях в использовании участка, таких как:

· наличие придорожных полос;

· близость расположения магистральных трубопроводов;

· санитарно-защитные, охранные зоны

· Зоны подтоплений, зоны культурного наследия (археология)

· и другие, установленные ЗК РФ.

Если покупатель не будет знать об их существовании, он не сможет после постройки дома зарегистрировать собственность. Она будет отнесена к самовольным постройкам, подлежащим сносу.

На что обратить внимание при оформлении ипотеки

При недостатке собственных средств для строительства дома можно воспользоваться банковскими предложениями по предоставлению ипотечного кредита. Нужно учитывать следующие параметры:

· назначение земли: под жилищное строительство;

· наличие развитой дорожной инфраструктуры;

· статус дома;

· монтаж инженерных сетей.

Не всегда застройщик подключает строящиеся поселки к электричеству, газу или водоснабжению. Такие предложения более дешевые, но их проведение все равно потребуется.

При более позднем подключении их цена возрастет. Поэтому лучше заключать договоры, в которых прописывается передача дома собственнику с инженерными сооружениями.

Периодически необходимо контролировать работу подрядчика, следить за сроками реализации проекта. Если вы не строитель, то я бы рекомендовал делегировать эту работу кому-то из знакомых строителей, или нанять эксперта в области строительства.

Проверка документов

Отследить передачу участка по совершенным сделкам можно по выписке о переходе прав. Узнать основные его характеристики (назначение, площадь, адрес, кадастровый номер и др.) - получив выписку из ЕГРН в МФЦ, либо на сайте Росреестра по кадастровому номеру. Статус участка можно узнать и по публичной кадастровой карте.

В ЕГРН указываются сведения об ограничениях и обременениях на землю. Добросовестность продавца можно проверить, заказав выписку из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости. Если заключается большое количество сделок в небольшие сроки, можно предполагать наличие мошеннических схем.

Защита прав покупателя

ГК РФ устанавливает понятие добросовестности. В ст. 302 определено, что добросовестным является лицо, не владеющее сведениями о том, что у отчуждателя имущества отсутствовало право его отчуждения.

п. 3 ст. 37 ЗК РФ установлено право покупателя требовать возмещения причиненных ему убытков, либо уменьшения покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи при предоставлении ему продавцом:

· заведомо ложных сведений о разрешении на застройку земельного участка;

· недостоверной информации о существующих обременениях и ограничениях;

· о качественных свойствах земли, способных повлиять на планируемое использование и цену реализуемого участка;

· об эксплуатации соседних участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость реализуемого надела.

Не специалисту сложно проверить строящийся дом на соответствие всем существующим нормам, изложенным в СП 55.13330.2016, из-за их большого количества.

Покупке участка предшествует проверка категории земель и вида разрешенного использования, существующих обременений и ограничений, ознакомление с выпиской из ЕГРН, в том числе о переходе прав.

Если у вас остались вопросы по выбору участка под строительство дома, то вы всегда можете проконсультироваться по всем вопросам с нашим юристом по бесплатному номеру телефона +7 (800) 350-30-39. Консультация юриста бесплатна.