Переуступка прав собственности: признаки и риски

Жилье в новостройке можно приобрести разными способами: с оформлением договора долевого участия, либо переуступки права собственности. При заключении ДДУ покупатели оформляют сделку с застройщиком. Договор переуступки предусматривает смену участника долевого строительства. Эта сделка характеризуется присущими ей особенностями и рисками.

Понятие о переуступке прав

После приобретения квартиры в строящемся доме покупатель может распоряжаться ей по своему усмотрению, если иного не предусмотрено договором долевого участия. Допускается продажа жилья иному физическому лицу со сменой одного дольщика другим. Это и есть переуступка прав.

Требования сделки по переуступке прав регламентируются ФЗ №214 от 30.12.2004 и ГК РФ (ст. 382). Она осуществляется только в строящихся домах. Сама сделка называется цессией, покупатель — цессионарием, а продавец — цедентом. Помимо переуступки по ДДУ, она осуществляется по заключенному договору при вступлении в ЖСК.

Особенность цессии в том, что реализуется не готовая квартира, а право требования ее передачи в собственность при завершении строительства и ввода дома в эксплуатацию. К цессионарию переходят все права и обязанности, установленные для покупателя договором долевого участия.

Кому выгодна переуступка

Действия по переуступке прав осуществляют различные экономические агенты:

· инвесторы — частные и оптовые. Они вкладывают свои средства в строительство на начальном этапе при сравнительно невысокой стоимости будущих квартир и продают их на завершающей стадии с целью избежать уплаты налога с полученного дохода (для граждан — 13% НДФЛ). Оптовики скупают одновременно по нескольку десятков жилых помещений на одном объекте, частники — 1-2;

· граждане, у которых возникла острая потребность в свободных денежных средствах (на лечение и т.д.);

· подрядчики застройщика (оплата недвижимостью за выполненные работы). Они стараются продать квартиры для получения «живых» денег.

Преимущества и основные риски переуступки

Главные достоинства для конечного покупателя:

· цена квартиры на 15-20% ниже по сравнению с ее покупкой после сдачи дома;

· резко снижается риск недостроя (предполагается скорый ввод в эксплуатацию);

· возможность стать собственником, если все квартиры от застройщика к моменту покупки на объекте уже реализованы.

Главные риски для покупателя

Большое количество переуступок по одной квартире может свидетельствовать о наличии проблем у новостройки. Возможно, что под окнами планируется прокладывание новой автомагистрали, о чем стало известно дольщикам, или возникли иные скрытые проблемы.  Денежные средства у застройщика могут закончиться и на завершающей стадии, хотя вероятность этого значительно ниже по сравнению с началом стройки. Такие риски характерны для всего долевого строительства.

Покупателям нужно:

· поинтересоваться информацией о застройщике, проверить, не находится ли он на стадии банкротства на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве;

· убедиться в отсутствии судебных дел против него в картотеке арбитражных дел;

· посмотреть градостроительные планы, отчеты по геодезическим работам, проектную декларацию, представленную на официальном сайте строительной компании;

· почитать отзывы и пообщаться с бывшими цессионариями по таким договорам;

· узнать историю строительства дома.

Один из основных рисков — недобросовестность продавца. Он иногда умалчивает об имеющемся долге перед застройщиком по рассрочке, который переходит к новому покупателю.

Переуступка несет в себе все риски покупки недвижимости на вторичном рынке. Если продавца в течение года после реализации признают банкротом, сделка считается недействительной.

О заключении договора переуступки обязательно информируется застройщик. В ином случае возможно признание цессии недействительной.

При оформлении документов покупателю нужно выяснить:

· не ущемлены ли права одного из супругов при продаже квартиры;

· не использовался ли материнский капитал при первоначальной покупке;

· наличие несовершеннолетних детей у продавца.

Если в ДДУ прописаны лица до 18 лет, оформление цессии требует получения разрешения на сделку от органов опеки и попечительства. При использовании материнского капитала, в договоре прописывается, что несовершеннолетние получат доли в собственность по окончании строительства. При приобретении имущества в период совместного проживания супругов обязательно получение согласия на реализацию недвижимости от каждого из них.

Осуществление процедуры

Переуступка права регистрируется в Росреестре. Покупатель удостоверяется, что существуют подлинник договора о долевом участии и документов об оплате.

В сделке участвуют несколько сторон:

· традиционные две (продавец и покупатель);

· третья — застройщик;

· четвертая — кредитное учреждение, предоставившее ипотеку. Предыдущий владелец должен погасить долг, иначе обременение не будет снято.

Иногда застройщик может потребовать какую-то сумму за переоформление договора долевого участия. В таком случае покупка для цессионария (покупателя) может стать невыгодной.

Сделка по переуступке права одна из самых непростых из существующих на рынке недвижимости, поскольку включает риски продажи и первичного, и вторичного жилья. Для снижения их уровня покупателю нужно анализировать состояние девелопера, объекта строительства, получать сведения о продавце.