Обрушат ли рынок недвижимости залоговые квартиры?

Очень часто в комментариях к своим роликам на ютубе я слышу мнение от зрителей о том, что цены на недвижимость скоро рухнут из-за того, что существует некий ипотечный пузырь, который вот-вот лопнет.

Я понимаю откуда у людей такое мнение, вероятнее всего они посмотрели фильм «Игра на понижение» и переносят то, что происходило в США в 2008 году на Российский рынок недвижимости. Кстати, фильм рекомендую к просмотру всем, кто любит фильмы про деньги и Уолл-Стрит.

Я не буду подробно останавливаться на том, сколько различий между фондовым и ипотечным рынком за океаном и нашим рынком, но посмотреть открытые цифры по России и сделать определённые выводы, мы можем.

Статистика выданных ипотечных кредитов начиная с 2010 по 2020 годы

• 2010 год – 301 035 кредитов на сумму 378,9 млрд рублей.

• 2011 год – 520 805 кредитов на сумму 713 млрд рублей.

• 2012 год – 690 700 кредитов 1 029 млрд рублей.

• 2013 год – 824 792 кредитов на сумму 1 354 млрд рублей

• 2014 год – 1 012 312 кредитов на сумму 1 762 600 млрд рублей.

• 2015 год – 470 000 кредитов на сумму 749 млрд рублей

• 2016 год – 856 000 кредитов на сумму 1 475 млрд рублей

• 2017 год – 1 100 000 кредитов на сумму 2 320 млрд рублей

• 2018 год – 1 500 000 кредитов на сумму 3 010 млрд рублей

• 2019 год – 1 270 000 кредитов на сумму 2 850 млрд рублей

• 2020 год – 1 700 000 кредитов на сумму 4 300 млрд рублей

Итого, начиная с 2010 года было выдано 10 246 000 ипотечных кредитов, на сумму 19 941 500 млрд рублей.

На сайте Банка России имеется статистика о количестве и объёме выданных ипотечных кредитов. На февраль 2021 года общий объём задолженности по выданным ипотечным займам составлял 9 157 946 000 000 рублей (9 триллионов). В их числе объём просроченных кредитов составил 71 637 000 000 рублей (71,6 миллиард).

В отчёте ДОМ.РФ указано, что доля просроченной задолженности свыше 90 дней на сентябрь 2020 года составляет менее 1,4%. При этом, динамика положительная, то есть доля просроченных ипотек растёт, и по информации от коллекторских агентств этот процент будет обязательно расти уже в первом квартале 21 года.

Напомню, что январе 2020 года доля просроченных кредитов составляла 1,3% от общего количества выданных кредитов, то есть за 2020 год доля просроченных ипотек увеличилась на 0,1%.

И ещё немного важной информации, прежде чем мы перейдём к анализу цифр и выводам. Информационный портал lenta.ru со ссылкой на крупнейшее коллекторское агентство «Деловой консультант» даёт информацию о том, что не более 25% заёмщиков, переставших платить ипотеку в последствии, снова входят в нормальное русло и выплачивают ипотеку в полном объёме.

Как повлияют ипотечные квартиры на рынок недвижимости?

Теперь, проявив определённые допуски мы можем посчитать, сколько всего ипотечников в России.

Председатель ЦБ РФ Набиулина оценивает закредитованность населения в 6% от общего количества граждан, что считается невысоким процентом. Так в некоторых странах Европы этот процент превышает 50%. Численность граждан РФ составляет 146 800 000 человек, 6% от этого количества составляет 8 800 000 человек.

То есть, эта цифра 8,8 млн человек коррелирует с теми цифрами, которые получились у нас в результате подсчёта выданных ипотек (10,246 млн кредитов). Далее, для расчётов возьмём среднюю цифру – 9 миллионов заёмщиков.

По информации ДОМ.РФ только 1,4% от общего количества заёмщиков попадают в список неблагонадёжных плательщиков, допускающих просрочку оплаты. 1,4% от 9 миллионов составляет 126 тысяч человек. Из них не более 25% далее смогут выплатить ипотеку, остальные будут вынуждены расстаться со своим ипотечным жильём, это 94,5 тысячи заёмщиков.

То есть, в перспективе ближайших лет, с учётом тенденции к увеличению количества неплательщиков, на рынок может попасть до 150 тысяч залоговых квартир.

Много это или мало. Очень приблизительная оценка всех сделок купли продажи, включая сделки по 214-ФЗ составило 3,3 млн за 2020 год. Поскольку прошлый год был рекордным по количеству сделок, для расчёта возьмём средний пессимистический прогноз 2,8 млн сделок за год.

Таким образом, получаем, что даже если все неблагополучные залоговые квартиры (150 тысяч) будут в один год выставлены на рынок недвижимости, то их количество, при самых негативных ожиданиях не превысят 5% от общего количества сделок с недвижимостью.

Применительно к рынку недвижимости Анапы можно сделать следующий прогноз

На момент написания статьи на Авито позиционируется 3 700 объявлений. Половину из них можно смело отметать как дубли и фэйки. Таким образом, количество реальных квартир на продажу в Анапе составляет не более 1,5 тысяч, в их числе как вторичный рынок, так и новостройки.

Предположим, что 50% из позиционируемых квартир составляют квартиры, приобретённые в ипотеку, то есть 750 квартир и 5% из них не могут оплачивать ипотеку и одномоментно выставили свои квартиры на продажу.

Таким образом, при самом негативном прогнозе, на рынке недвижимости Анапы за год может появиться 38 залоговых квартир.

По моему скромному мнению, такого количества квартир для обрушения цен на рынке недвижимости Анапы крайне недостаточно.

Поэтому, инвесторы, вложившиеся в недвижимость Анапы, могут спать спокойно, а тем, кто только присматривается к анапской недвижимости я рекомендую не тормозить, так как ситуация в Краснодарском крае и особенно в курортных городах усугубляется мораторием на строительство в энерго и водно дефицитных районах.

При стабильно высоком спросе на недвижимость у моря, отсутствие новых строек стремительно тянет цены вверх.

В данной статье было много допущений и предположений, если у вас иное мнение по поводу ситуации с залоговыми квартирами, то я буду признателен за ваши комментарии к статье.