Спрос и динамика цен на недвижимость в Анапе

Как меняются спрос и цены на недвижимость в Анапе и других городах Краснодарского края? Что происходит на рынке сейчас и чего ожидать в будущем? В данной статье постарался ответить на все эти вопросы, исходя из статистических показателей и личных наблюдений.

В обществе в последнее время было много прогнозов относительно изменений цен на недвижимость, причём диаметрально противоположных. Одни пророчили снижение цен, другие - наоборот, рост.

Рассмотрим аргументы тех, кто высказывается за рост цен:

1. Инфляция (условно, растёт стоимость хлеба, значит туда же пойдут и цены на недвижимость).
2. Стоимость строительных материалов растёт, импорт дорожает - значит, будут дорожать и новостройки.
3. Недвижимость всегда в цене, никогда не падает, это самый надёжный вклад.
4. Дешёвая ипотека, которая снова "разгонит" цены на недвижимость.

Аргументы тех, кто прогнозирует снижение:

1. Уровень жизни населения падает.
2. Спрос на недвижимость падает.
3. Ипотека даже под низкий процент становится неподъёмной.
4. Неопределённость с тем, что будет в стране и в мире, которая не способствует построению долгосрочных планов (высок риск потери работы, снижения доходов и уровня жизни). Из-за этого брать ипотеку на долгий срок очень опасно, а на короткий - не позволяют высокие ежемесячные платежи.

Как меняются цены на недвижимость?

От аргументов "за" и "против" перейдём к категориям, которые можно измерить точно. В этом нам помогут графики с сайта naydidom.com, на которых мы сможем отследить, как вели себя цены на недвижимость в городах Краснодарского края все последние месяцы.

Краснодар

График наглядно показывает, что пик цен пришёлся на апрель - 191 237 руб./кв.м. (здесь и далее указаны цены за 1 кв.м. в однокомнатной квартире на вторичном рынке).

Затем цены резко снижаются до среднего показателя 122 433 руб./кв.м., который зафиксирован по итогам июня (сравнимо с уровнем января, т.е. до начала спецоперации).

Давайте посмотрим, что происходит с ценами в других городах Краснодарского края.

Анапа

Средняя цена в июне - 154 996 руб./кв.м.

Новороссийск

Средняя цена в июне - 142 193 руб./кв.м.

Геленджик

Средняя цена в июне - 233 268 руб./кв.м.

Туапсе

Средняя цена в июне - 119 612 руб./кв.м.

Сочи

Средняя цена в июне - 233 268 руб./кв.м.

Как видно из графиков, картина везде одинаковая. Апрельские пиковые значения сменяются резким спадом цен, которые в июне возвращаются к уровню начала года.

Как меняется спрос на недвижимость?

Чтобы прогнозировать динамику цен, я пользуюсь сервисом "Яндекс Вордстат", в котором можно отследить, куда движется спрос на недвижимость в том или ином городе.

Краснодар

Минимальный интерес к краснодарской недвижимости за последнее время был зафиксирован в апреле. Запрос "купить квартиру в Краснодаре" ввели в поисковую строку 119 203 раза в течение месяца.

В мае над перспективой приобрести жильё в столице Кубани задумывалось больше людей (130 666 запросов), а в июне график снова показывает незначительное снижение (128 244).

Однако это не означает, что спрос на Краснодар снова пошёл вниз - дело в том, что начинается обычное для рынка недвижимости летнее затишье. Я уверен, что к осени спрос стабилизируется и выйдет на уровень 140 тысяч запросов в месяц.

Анапа

Спрос на жильё в Анапе достиг своего дна в апреле (46 469 запросов), но в июне он заметно вырос и достиг показателя 50 850 запросов.

Таким образом, спрос на Анапу постепенно восстанавливается, и я прогнозирую, что в июле мы увидим 52-55 тысяч запросов (для сравнения, в июле 2021 года было зафиксировано более 63 тысяч запросов).

Новороссийск

Начиная с апреля, спрос на квартиры в Новороссийске медленно, но уверенно растёт:

• апрель - 25 897 запросов;
• май - 27 120 запросов;
• июнь - 28 336 запросов.

Обратите внимание на соотношение количества запросов на недвижимость в Анапе, где проживает около 100 тысяч человек, и количества запросов на Краснодар (более 1 млн. человек) и Новороссийск (почти 300 тысяч). Разница в численности населения огромная, однако Краснодар по количеству запросов опережают Анапу лишь в 2,5 раза, а Новороссиск и вовсе уступает почти в 2 раза.

Всё это свидетельствует, что на Анапу по-прежнему спрос остаётся самым высоким по сравнению с соседними городами, в которых недвижимость более доступна по ценам и количеству предложений.

Сочи

Спрос на недвижимость в Сочи вышел на плато. После январского скачка (83 105) график выровнялся и показывает практический прямую линию (показатель июня - 73 282 запроса). Думаю, в ближайшие месяцы мы будем наблюдать небольшой рост.

Что происходит с рынком недвижимости сейчас?

В июне в моём агентстве недвижимости зафиксирован рост количества обращений примерно на 50% по отношению к маю. Спрос почти вернулся к своим стандартным значениям.

Чем хороша статистика именно моего агентства, так это тем, что мы не даём дополнительной рекламы. Все звонки, которые мы получаем, идут из органической, то есть естественной выдачи поисковых систем. Таким образом, чем чаще люди начинают интересоваться недвижимостью, тем чаще мы получаем звонки.

Это не искусственная статистика, когда чем больше ты денег "влил" в рекламу, тем больше звонков получил.

С учётом того, что самый негативный фактор, влияющий сейчас на рынок недвижимости никуда не делся (имею в виду неопределенность за будущее), думаю, что восстановить спрос до тех значений, которые были до СВО, удастся только при ценах, не превышающих значение в 120 000 руб./кв.м. за 1-комнатную квартиру.

Но не уверен, что это произойдет, тем более не уверен, что это произойдёт быстро.

Дело в том, что в высоких ценах на рынке недвижимости заинтересованы не только банки (я недавно делал выпуск на эту тему, посмотрите видео или прочитайте статью на сайте), но и те, кто покупал недвижимость весь последний год, то есть покупал по завышенным ценам.

Уверяю вас, никто из тех, кто владеет сейчас жильём, не хотел бы, чтобы его недвижимость становилась дешевле (то есть гипотетически становясь беднее).

По статистике, 95% людей, продающих свою недвижимость, вкладывают эти деньги снова в жильё, покупая квадратные метры с целью инвестирования или расширения жилплощади или для сдачи.

То есть, фактически, приобретя недвижимость, вы приобретаете некий всегда востребованный актив, который легко реализовать на этом рынке.

Те же собственники, которым реально нужно продать квартиру и потратить вырученные деньги на иные нужды, при торге идут на снижение цены до 20% от той стоимости, на которую они ориентировались, выставляя свои квартиры на рынке.

Таким образом, для снижения цен имеются два серьёзных препятствия:

1. Сопротивление собственников.
2. Цены на новостройки.

С новостройками всё немного сложней. Несмотря на то, что мы наблюдаем сейчас практически повсеместное снижение цен по России, в Анапе я от наших застройщиков пока о скидках не слышал, но думаю, что в июле мы это уже увидим. Это касается только строек многоквартирных домов.

Что касается загородного строительства, то там снижение цен уже наблюдается, где-то системное, а где-то в виде акций.

Прогноз дальнейшей динамики цен

Мой прогноз на будущее - это снижение цен по Анапе:

• на квартиры-студии - до 140 000 руб./кв.м.;
• на 1-комн. квартиры - не выше 130 000 руб./кв.м.;
• на 2-комн. квартиры - до 120 000 руб./кв.м.

Это средние цены без учёта таких жилых комплексов, как "Бельведер", "Резиденция Высокий Берег" или апарт-отелей, имеющих отличные видовые характеристики и шаговую доступность к морю.

До тех пор, пока цены будут выше, потребительский спрос не сможет их осилить в текущих экономических условиях, и мы будем наблюдать количество сделок, не превышающий 30-40% от того, который был до СВО (даже с учётом дешёвой ипотеки).

На снижение цен на вторичном рынке и рынке новостроек в скором времени будет играть и те программы, которые правительство разрабатывает уже сейчас для поддержки загородного частного строительства.

Не думаю, что эти программы запустятся в ближайшие месяцы, но в течении полугода они могут появиться, а это будет очередной удар по спросу на многоквартирные дома. С учётом и так небольшого спроса, это ударит по владельцам квартир.

Поэтому для тех, кто хочет продать недвижимость, моя рекомендация - не тянуть с выставлением на продажу. Делайте это сейчас. Ставьте реальную цену на квартиру, а не завышенную. На падающем рынке это абсолютно неверная стратегия.

Для того чтобы определить рыночную цену - обращайтесь к моим специалистам по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39.

Видеоверсия статьи: