Будут ли расти цены на недвижимость Анапы?

К ноябрю 2021 года уровень инфляции в России достиг 8,1% и снижаться не планирует. Со слов Председателя Центробанка Эльвиры Набиуллиной, ключевая ставка в 2022 году будет колебаться в пределах 7,3-8,3% и только в середине 2023 года её планируют снизить до 5-6 процентов.

Этот уровень ставки называют нулевым, он не приводит ни к снижению, ни к росту инфляции, но он будет оптимален для сдерживания инфляции на уровне 4%.

В свою очередь, ипотечные ставки на новостройки в топ-15 банках к 25 ноября достигли 8,8% годовых. Для готового жилья средняя ставка уже 9,1%. 

К примеру, в ВТБ с 22 ноября ипотека подорожала до 9,9% ‒ как на готовое, так и на строящееся жилье.

То есть мы с вами снова находимся в ситуации, когда ипотечный процент становится двузначным. Это является психологическим триггером, который останавливает многих потенциальных заёмщиков.

Например, год назад ключевая ставка была 4,25%. Новостройки кредитовались в среднем под 8,01%, а «вторичный рынок» ‒ под 8,26%. Но это средние цифры, по факту было огромное количество строек, снижающих процент.

Как это скажется на рынке недвижимости Анапы?

Цены на новостройки замерли на уровне 120-160 тысяч рублей за квадрат, но, по уверениям застройщиков, стоимость будет расти. «Берите сейчас, завтра будет поздно», ‒ советуют в отделах продаж.

Я в этом сильно сомневаюсь, но поскольку у застройщиков есть возможность держать цены до сдачи дома в эксплуатацию, думаю, что снижения цен на новостройки мы в Анапе не увидим.

Максимум, на что можно рассчитывать, ‒ это небольшие предновогодние акции, которые застройщики сделают только для того, чтобы их отделы продаж не забыли скрипты, по которым нужно разговаривать с покупателями.

Вторичный рынок почти замер. Я не отслеживал Авито, и на моём сайте графиков сейчас нет, но сайт анапа.найдидом ру показывает, что пик был в сентябре. Октябрь показал уверенное снижение. Уверен, что и ноябрь покажет динамику вниз.

Вместе с тем, спрос на недвижимость Анапы снизился до уровня мая 2020 года. От пиковых значений апреля 2021 года он отличается примерно на 45%.

К примеру, запрос «Купить квартиру в Анапе» заводился в Яндексе 50800 раз за последние 30 дней. Можно предположить, что примерно столько же спрашивали про недвижимость Анапы и в Гугле.

То есть спрос на недвижимость Анапы по-прежнему высокий. Согласитесь, минимум 100 тысяч запросов купить недвижимость на город с населением 94 тысячи человек ‒ это немало.

Но нынешний спрос очень сильно отличается от того, что был в мае 2020 года. Напомню, тогда примерно столько же людей присматривались к недвижимости Анапы.

Ситуация была иной из следующих факторов:

• во первых, после ковидных ограничений начинался ажиотажный спрос на недвижимость юга;
• во-вторых, слухи о скором конце света (т.е. обрушении рубля) подлили масла в огонь;
• в-третьих, тот самый отложенный спрос, когда люди с марта месяца, а где-то и раньше, не могли купить недвижимость;
• в-четвёртых, цена за квадратный метр была ниже в два раза.

Всё это подняло покупательскую способность настолько, что спрос стал сильно превышать предложение, что и послужило драйвером роста цен.

Поэтому, несмотря на вроде бы одинаковые цифры, ситуация на рынке совершенно иная. Покупательская способность людей сейчас примерно в 2-3 раза ниже того, что было полтора года назад. Прибавьте к этому повышение ключевой ставки, и мы получим примерно пятикратное сокращение спроса на недвижимость Анапы.

В этой ситуации, если новостройки могут себе позволить ждать повышения спроса, то вторичный рынок такой возможности лишён. Следовательно, мы неминуемо увидим дальнейшее снижение цены на вторичном рынке Анапы.

Оно не будет массовым, поскольку большая доля ликвидных вариантов покупалась инвесторами с целью дальнейшей перепродажи. 

Поэтому покупателям я сейчас рекомендую не сильно смотреть на цены на досках объявлений. Смотрите те предложения, которые есть у нас на сайте, ‒ там самые честные предложения и актуальная база.

Тем продавцам, кому действительно надо продать, а не просто «продавать», как одна моя знакомая ‒ уже лет пять продаёт свою «трёху» в старом доме и держит цену выше рынка. На мой вопрос, почему не снизит, отвечает, что ей нужно купить две «однухи», а они стоят столько-то. И всё. Она будет продавать её до тех пор, пока потребность в размене исчезнет по естественным физиологическим причинам.

Так вот, тем, у кого действительно есть потребность продать, я рекомендую снижать сейчас, а не ждать ещё месяцы. Насколько именно снижать ‒ лучше посоветоваться с моими специалистами по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39. По этому же номеру можно записаться и на консультацию ко мне лично.

Видеоверсия статьи: