Признаки проблемного застройщика, или Как не попасть на долгострой?

Есть несколько признаков, которые помогут определить проблемного застройщика и вовремя остановиться перед покупкой квартиры в потенциальном долгострое.

Минимизировать риски дольщиков позволили эскроу-счета, которые были введены с 1 июля 2019 года. Однако часть застройщиков продолжают продавать квартиры на этапе строительства по «старой схеме». В этом случае я бы советовал обратить внимание на некоторые моменты, которые указывают на то, что стройка может надолго затянуться.

Признак 1. Нарушенные сроки сдачи предыдущих объектов застройщика

Единоразовое или систематическое нарушение сроков строительства должно навести на мысль о целесообразности покупки квартиры у данного застройщика. Нарушение сроков сдачи свидетельствует об организационных проблемах компании, либо о заведомом искажении сроков сдачи объекта, что так же не характеризует руководство компании с положительной стороны.

Насторожить должна вялотекущая работа на стройплощадке (мало рабочих, простаивает техника, нет стройматериалов). Всё же процесс строительства предполагает активную деятельность большого числа людей на всех этапах строительства – от котлована до внутренней отделки. Важно при этом понимать, что если вы не видите рабочих на стройке, это не обязательно говорит о том, что стройка встала. Вполне возможен вариант, что работы ведутся внутри здания. Поэтому для составления полной картины не поленитесь зайти на стройку и посмотреть изнутри на то, что там происходит. 

Бывают ситуации, когда промедление в строительстве не зависит от строительной компании (например, задержка с подключением коммуникаций или срыв поставок стройматериалов, что часто случалось в период недавних карантинных ограничений). Незначительные сдвиги по времени сдачи объекта в эксплуатацию – это частое явление. Но и в этом случае застройщик должен уведомить дольщиков в письменной форме.

Признак 2. Отсутствие документов на строительство в публичном доступе

Минимально допустимый комплект документации должен включать в себя следующие документы:

• учредительные документы застройщика;
• разрешение на строительство объекта;
• проектная декларация;
• экспертиза проектной документации;
• шаблон договора долевого участия.

Этот перечень документов должен присутствовать в свободном доступе на сайте строительной компании (либо на сайте конкретного ЖК).

На всякий случай рекомендую ознакомиться с информацией о стройке в Каталоге новостроек на сайте наш.дом.рф. На этом сайте ведётся реестр всех жилых объектов, строящихся в соответствии с 214-ФЗ.

Отсутствие вышеуказанных документов на данных интернет-ресурсах повышает риск того, что стройка не соответствует нормам действующего законодательства.

Признак 3. Отсутствие аккредитации в банках

Отсутствие аккредитация в ведущих кредитных учреждениях – признак, который должен вызывать подозрения у потенциального покупателя, даже если ему не нужна ипотека.

Банки досконально проверяют документы и финансовую состоятельность застройщика. И если уверенности в его надёжности нет, то аккредитацию компания не получит.

Признак 4. Необычная форма договора с застройщиком

Важное значение имеет тип соглашения с застройщиком. Бывают ситуации, когда в отделе продаж вам предлагают заключить не стандартный ДДУ, а, например, договор соинвестирования или займа, либо предварительный договор купли-продажи объекта.

Если возможность оформления договора долевого участия отсутствует, то это свидетельствует либо о несоответствии проектной документации требованиям 214-ФЗ, либо о том, что строительство ведётся по 215-ФЗ (формат жилищно-строительного кооператива).

Напомню, что только 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов и договором долевого участия (ДДУ) гарантирует защиту прав покупателя недвижимости на этапе строительства. Поэтому я бы рекомендовал очень тщательно проверять те документы, которые предлагает подписать застройщик перед передачей денег.

Признак 5. Отсутствие отчёта о ходе строительства

Фотоотчёты о ходе строительства – это не только обязанность застройщика, но и один из маркетинговых инструментов привлечения новых клиентов. Если стройка продвигается ударными темпами, на площадке трудятся люди и техника, то пусть об этом узнает каждый посетитель сайта.

Если застройщик халатно относится к ведению фотоотчётов, либо из них нельзя сделать вывод о реальном положении вещей на стройплощадке, то это повод более внимательно отнестись к покупке квартиры у этого застройщика.

Признак 6. Заниженные цены на квартиры

Максимальный дисконт, на который могут рассчитывать дольщики в отделе продаж застройщика, – это снижение цен не более, чем на 5%. Скидки такого размера обычно носят сезонный характер, распространяются на определённую категорию квартир (например, на первых этажах или с большой площадью), и действуют, как правило, при 100%-ной оплате.

Конечно, акции и скидки – не редкость на рынке строящегося жилья. Однако редко они превышают 3 тысячи рублей с квадратного метра. Происходит это по случаю Нового года, «чёрной пятницы» и другим подобным поводам.

Подозрительно, когда застройщик начинает демпинговать, устанавливая цену на 10-20% ниже рыночной. Это может свидетельствовать об его экономической неустойчивости и, соответственно, вашим финансовым рискам при покупке такой недвижимости.

Таким образом, перед покупкой квартиры в новостройке рекомендую:

• изучить информацию о предыдущих проектах данного застройщика и почитать отзывы людей, живущих в сданных домах;
• проверить все документы по выбранному объекту и убедиться, что ДДУ соответствует 214-ФЗ (не скупитесь на оплату услуг профильного юриста, если сами не обладаете нужными знаниями);
• при возможности – лично посетите стройку и убедитесь, что работа не стоит на месте (заодно оцените окружающую инфраструктуру).

Когда речь идёт о покупке недвижимости в другом регионе, то самостоятельно обеспечить безопасность сделки практически невозможно. В этом случае не обойтись без сотрудничества с профессиональным риэлтором, который бы на месте представлял и защищал ваши интересы во взаимоотношениях с отделом продаж застройщика.

Поэтому если у вас есть необходимость приобрести недвижимость в Анапе, Новороссийске или Краснодаре – обращайтесь по бесплатному телефону +7 (800) 350-34-54. Мы расскажем вам о нюансах каждой стройки, гарантируем юридическую защиту ваших интересов, а при необходимости – проведём сделку дистанционно.