Правда ли, что у людей нет денег на покупку недвижимости?

Правда ли, что у людей нет денег на покупку недвижимости? Давайте проверим это на основании информации из официальных источников.

В спорах о том, куда пойдёт цена на недвижимость, адепты снижения цен приводят главный, по их мнению, аргумент: у людей нет денег на покупку недвижимости, ведь цены на всё растут, а зарплаты падают.

Попробуем разобраться, так ли это на самом деле.

Проверим первое утверждение - "зарплаты падают".

Однако согласно приведённой таблице с сайта Росстата, наоборот, зарплаты россиян растут.

^{Источник: https://rosstat.gov.ru/labor_market_employment_salaries}

Средний заработок в России вырос с 2223 рублей в 2000 году до 57244 рубля в 2021 году, то есть более чем в 25 раз (или 2475%). Для расчёта процентов использовался онлайн калькулятор.

^{Источник: https://allcalc.ru/node/302}

Да, номинальное значение не отражает покупательской способности денежной массы. Нужно оценивать эти цифры в связке с инфляцией.

В приведённом ниже фото видно, как инфляция обесценивала рост зарплат. Рост инфляции с января 2000 года по июнь 2022 года суммарно составил 728%.

^{Источник: https://уровень-инфляции.рф/инфляционные-калькуляторы}

То есть, чтобы спроецировать на сегодняшний день покупательскую способность, которую рубль имел в 2000 году, нам нужно тогдашнюю зарплату 2223 тысячи рублей умножить на инфляцию 728%. Получаем, что для поддержания уровня жизни 2000 года средняя зарплата сейчас должна быть 18409,9 рублей.

^{Источник: https://уровень-инфляции.рф/инфляционные-калькуляторы}

Таким образом, сколько бы мы не жаловались на растущие цены и падающие доходы, средняя зарплата в России выросла значительно больше, чем её обесценивает инфляция.

Для чистоты эксперимента пересчитаем всё в долларах.

Если сравнить покупательскую способность в долларах, то в январе 2000 года доллар стоил 27 рублей. Сейчас его цена составляет приблизительно 60 рублей. Получаем, что в 2000 году средняя зарплата составляла 82 доллара, сейчас 954 доллара.

Чтобы не осталось каких-либо сомнений, проверим ещё покупательскую способность населения. Для этого заходим на сайт федеральной статистики и оцениваем, насколько выросли цены на товары народного потребления с 2000 года по сегодняшний день.

^{Источник: https://www.fedstat.ru/indicator/31448}

Из приведённого графика видно, что цены на товары народного потребления выросли не более, чем в 10-12 раз. Напоминаю, что зарплата за этот же период выросла в 25 раз. То есть, даже с учётом роста цен в последние месяцы, продукты питания стали доступнее, чем были в 2000 году.

На основании вышеизложенного делаем вывод, что утверждение "зарплаты падают" не соответствует действительности в ретроспективе 22 последних лет.

Денег у людей стало больше, как в номинальном, так и в стоимостном выражении. Это значит, что покупательская способность населения выросла. Всё указывает на то, что по сравнению с 2000 годом средний доход и средний уровень жизни в России вырос как минимум в два раза.

Но откуда же столько недовольства и уверенность в том, что жизнь становится хуже?

Во-первых, привычка жаловаться - это одна из особенностей нашего менталитета.

Во-вторых (применительно к недвижимости), цены на жильё в последние два года очень резко пошли вверх, оторвавшись от средней динамики цен на продовольственные и промышленные товары. В среднем, если говорить по крупным городам и по черноморскому побережью, стоимость недвижимости выросла в 2-2,5 раза.

^{Источник: https://rosrealt.ru/anapa/cena/?t=dinamika}

Соответственно, покупательская способность населения в недвижимости сократилась во столько же.

На эту тему очень вовремя подоспела аналитика hh.ru и Циан. Выводы из их исследования:

1. За два года стоимость жилья в регионах выросла в полтора раза, а заработная плата - на 5%. Самый большой разрыв - в Краснодаре и Омске.
2. Ни в одном городе рост заработной платы не позволил компенсировать повышение цен на жильё.
3. Совокупный доход семьи за месяц в регионах вырос за два года на 4,4 тыс. рублей. В то же время стоимость квартиры - на 1,64 млн. рублей.
4. Коэффициент доступности жилья (далее - КДЖ) достиг 4,5 года, что, согласно международной классификации, "серьёзно осложняет" покупку жилья. В 2020 году КДЖ составлял 3,2 ("жильё не совсем доступно").
5. В 2020 году жильё было "доступным" в 14 из 34 крупных городов. В 2022 году таких локаций не осталось. Городов с "существенно недоступным" жильём вместо двух (Москвы и Владивостока) стало шесть (+ Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород и Краснодар).

Согласно международной классификации, жильё считается доступным при КДЖ до 3 лет. От 3 до 4 лет - "не совсем доступным", от 4 до 5 лет - "покупка серьёзно осложняется", от 5 лет и более - "жильё существенно недоступно".

Абсолютно по всем 34 городам, попавшим в выборку, доступность жилья снизилась за два года. Одна из самых сложных ситуаций в Краснодаре, где из-за рекордного роста цен на недвижимость КДЖ вырос на 1,9.

Сочи, Анапа и другие города на побережье в отчёт не попали, но я думаю, что вы сами всё понимаете, ситуация один в один.

Утверждение второе - "цены на недвижимость недоступны для большинства населения".

Вновь обратимся к статистическим данным. Согласно данным Росстата, в России на 2021 год насчитывалось 89 856 000 человек трудоспособного населения (от 20 до 64 лет). Из них работали, по разным данным, 70-72 млн. человек.

Размер ежемесячного дохода трудоспособного населения:

• 50- 75 тысяч рублей - у 15,4% из них;
• 75-100 тысяч рублей - 6,2%;
• 100-250 тысяч рублей - 6,3%;
• более 250 тысяч рублей - 0,8%.

Итого 28,7% работающего населения (это примерно 20,6 млн. человек) зарабатывают от 50 тысяч рублей в месяц и больше. Обращаю внимание, что в статистике учитывались только "белые" зарплаты (т.е. в реальности таких людей ещё больше).

Это значит, что все они имеют возможность покупать недвижимость, в т.ч. в ипотеку. Прибавим к этому числу  предпринимателей. По официальной статистике, сейчас в России их более 4-х млн. человек. Не менее 25% из них зарабатывают от 50 тысяч рублей в месяц, а это ещё один миллион потенциальных покупателей недвижимости.

То есть, примерно 22 миллиона человек могут принести на рынок недвижимости свои деньги (и это только на основании официальных данных по доходам).

Получается, что те, кто утверждает, что для большинства населения покупка недвижимости является несбыточной мечтой, абсолютно правы: 22 миллиона - это менее половины от 72 миллионов работающих граждан. Но и эта цифра является достаточной для того, чтобы поддерживать рынок недвижимости на плаву.

В 2021 году было совершено более 5,1 млн. сделок с недвижимостью на первичном и на вторичном рынках. С учётом ухода инвесторов реальный прогноз по количеству сделок за 2022 год - 2,5-3 миллионов сделок, что соответствует уровню 2020 года.

Таким образом, хоть недвижимость год от года становится недоступней, но меры государственной поддержки, главным образом всевозможные льготные программы по ипотеке, способствуют оживлению рынка недвижимости.

Но если меры государственного реагирования останутся лишь на уровне спасения застройщиков, а не роста благосостояния населения, то уже в следующем году, несмотря на всевозможные программы субсидирования, я ожидаю постепенное снижение количества сделок с недвижимостью.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!

Видеоверсия статьи: