Порядок действий по продаже квартиры с использованным маткапиталом

Потратить материнский капитал для покупки недвижимости - самый распространённый способ его использования среди российских семей. Но купить жильё с помощью маткапитала - это одна история, а вот для того, чтобы впоследствии продать такой объект, требуется совершенно иной порядок действий.

В этом материале мы разберём, как юридически грамотно и безопасно расстаться с ипотечной квартирой, приобретённой в своё время с помощью маткапитала.

Фото: Image by master1305 on Freepik

Через наше агентство сделки с участием МСК проводятся довольно часто. Иногда встречаю у своих клиентов (по-видимому, не очень опытных в вопросе купли-продажи недвижимости) обеспокоенность по поводу того, можно ли потом будет продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Конечно, жильё, приобретённое на сертификат МСК, продавать можно - законом это не запрещено. Правда, есть нюансы, которые стоит учесть при регистрации сделки купли-продажи.

Условия, при которых разрешена продажа квартиры с маткапиталом:

• детям должны быть выделены доли в продаваемом объекте недвижимости;
• имеется согласие на отчуждение долей детей, полученное от органов опеки и попечительства;
• жилищные условия детей на новом месте не должны ухудшится, а площадь долей не может стать меньше;
• сделка в обязательном порядке должна быть оформлена нотариально.

Итак, главное требование, которое предъявляется к таким сделкам, - наличие разрешения (согласия) органов опеки. Оно выдаётся при условии сбора всех необходимых документов, на изучение которых может потребоваться до 15 дней.

В стандартный пакет документов может входить:

• правоустанавливающие документы по продаваемому и покупаемому объектам;
• выписки ЕГРН на оба объекта;
• отчёт (справка) оценщика о рыночной стоимости;
• техническая документация на квартиру;
• личные документы, удостоверяющие личность;
• иные документы по запросу органов опеки.

В том случае, если всё в порядке, органы опеки выдают разрешение. Без этого документа нотариус не вправе проводить сделку. 

Общий порядок действий при продаже квартиры с маткапиталом:

1. Выбрать подходящее для детей жильё (с учётом всех требований законодательства).
2. Получить согласие от органов опеки и оформить сделку с участием нотариуса (сделки по продаже старой и покупки новой квартиры проводятся параллельно, для подстраховки стороны заключают предварительный договор купли-продажи).
3. Зарегистрировать право собственности (документы в Росреестр подаются через МФЦ или нотариуса, также нужно будет оплатить госпошлину и, спустя установленный срок, получить выписку из ЕГРН).

Кстати, важно заранее знать о расходах, которые вас ожидают при проведении сделки. Так, размер налога при продаже составляет 13% от продажной цены квартиры. Впрочем, платить его не потребуется, если квартира была в собственности более 5 лет (ст. 217.1 Налогового кодекса РФ). Кроме того, имеются послабления для семей с 2-мя и более детьми, не достигшими возраста 18 лет, а также ряд условий, при которых срок владения объектом для освобождения от налога может быть сокращен до трех лет.

Одним из основных расходов по таким сделкам является оплата нотариальных услуг. В среднем, нотариальные расходы составляют от 15 000 до 25 000 рублей.

Законом не предусмотрено ограничение сроков продажи квартиры, приобретённой с помощью материнского капитала. Вы можете продать её в любое удобное для вас время.

Мало кто знает, что альтернативой доле ребёнка во вновь приобретаемой квартире может стать денежное возмещение. Однако такой вариант также может быть реализован только с разрешения органов опеки. Для этого понадобится отчёт об оценке данной доли. Если денежная выплата будет одобрена, то на несовершеннолетнего гражданина оформляется банковский счёт для зачисления средств.

По опыту знаю, что некоторые избегают иметь дело с квартирами, в которых "засветился" маткапитал. Опасения людей понятны - в том случае, если продавец не выделил долю детям или не получил разрешение от органов опеки, сделку могут оспорить. Именно поэтому я всегда рекомендую проконсультироваться с нашим юристом, чтобы проверить все возможные риски. Поверьте, время и деньги, которые вы потратите на проверку документов, не идут ни в какое сравнение с тем, что можно потерять в случае неудачной сделки.

Обращайтесь к нам по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Пусть ваша сделка пройдёт легко и юридически безопасно!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!