Покупка квартиры на вторичном рынке: риски и нюансы

Перед покупателями всегда стоял выбор – приобретение строящегося жилья, будь то у застройщика или инвестора, либо покупка готовой жилплощади.

И первый, и второй варианты имеют свои особенности, плюсы и минусы. Основное преимущество вторичного рынка – это отсутствие ожидания окончания строительства дома и связанных с этим рисков. В готовом жилье можно заезжать практически сразу после сделки с прежним владельцем.

Но несмотря на то, что риск недостроя исключается, покупка жилья на вторичном рынке предусматривает ряд рисковых факторов, на которые в обязательном порядке нужно обратить своё внимание. 

Виды сделок с недвижимым имуществом, предусмотренные законом

Согласно гражданскому законодательству, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имуществу любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Российское законодательство предоставляет возможность совершать различные сделки по отчуждению недвижимого имущества, основными из которых являются:

• Купля-продажа;
• Дарение;
• Наследование.

Иные виды сделок, например, мена, рента и другие, встречаются на практике гораздо реже, имея долю не более чем 5% от общего количества оснований перехода права.

На что следует обратить внимание при совершении сделки по купле-продаже объектов недвижимости и как избежать или минимизировать рисковые факторы, связанные с данной категорией сделок.

На что нужно обратить внимание до заключения договора

Можно выделить несколько основных моментов, проверку которых нужно осуществлять в обязательном порядке: 

1. Исполнение обязательств текущим владельцем по предыдущему договору купли-продажи.

В обязательном порядке следует проверить произведение полного расчета между текущим и предыдущим собственником во избежание возможных правопритязаний по договору купли-продажи.

В случае, если текущим собственником были использованы средства материнского (семейного) капитала на частичную оплату по договору купли-продажи, следует проверить исполнение обязательства по наделению долями своих несовершеннолетних детей и родственников в данном объекте недвижимости.

2. Вторым важным моментом, на который стоит обратить внимание – это состояние в браке текущего собственника на момент приобретения им продаваемого объекта недвижимости.

Согласно нашему законодательству, недвижимое имущество, приобретенное во время брака по возмездной сделке, вне зависимости на кого из супругов оно было оформлено документально, является общим совместным имуществом супругов. 

Соответственно, отчуждение такого имущества требует обязательного согласия второго супруга на такое отчуждение, составленного в нотариальной форме. Предоставление данного документа на сделку является обязательным условием для выхода на сделку.

На стадии подготовки к сделке необходимо в обязательном порядке запросить у продавца свидетельство о браке / расторжении брака, ознакомиться с содержанием страницы о семейном положении в паспорте, включить соответствующий пункт в договор купли-продажи.

Это правило действует и с другой стороны. Обязательным условием юридической экспертизы сделки является уточнение наличия или отсутствия записи в реестре недвижимости о совершении предыдущей сделки без необходимого на то согласия третьего лица, в данном случае супруга. 

3. Наличие несовершеннолетних собственников в продаваемом объекте недвижимости.

Наличие несовершеннолетних родственников в объекте недвижимости автоматически влечёт за собой два важных требования по оформлению сделки:

• Согласие органов опеки для совершения сделки.

Интересы детей, в особенности право на жильё, подлежат защите государством. Родители детей-собственников обязаны получить согласие органов опеки на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Такое согласие может быть выдано только при одновременном приобретении альтернативного жилья для несовершеннолетнего собственника либо зачисление денежных средств, вырученных с продажи жилья, на банковский счёт несовершеннолетнего.

• Обязательная нотариальная форма сделки.

Согласно Российскому законодательству, в случае, если в числе собственников в объекте недвижимости состоят несовершеннолетние, сделка по отчуждению такого объекта подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет её несостоятельность.

4. Покупка доли в жилом помещении.

В редких случаях предметом покупки может стать не весь объект недвижимости целиком, а доля в таком жилом помещении, например, доля в виде части дома.

В подобных случаях закон опять же обязывает стороны прибегнуть к нотариальному удостоверению сделки, чтобы соблюсти интересы прочих «дольщиков» в рамках преимущественного права выкупа продаваемой доли.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения, либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Тем самым, закон обязывает продавца направить уведомление с предложением выкупа остальным участникам долевой собственности не менее, чем за месяц до совершения сделки.

5. Приобретение после наследства.

При покупке объекта недвижимости, унаследованного продавцом по завещанию, возникает дополнительный рисковый фактор, связанный с появлением возможных наследников, которые по тем или иным причинам не заявляли свои права на наследство в установленный законом срок.

Документально выявить таких наследников сложно. При этом, минимум что следует сделать, это выявить возможных альтернативных наследников первой очереди наследования, уточнить включены ли они в число собственников, либо они в соответствующем порядке отказались от наследства.

Ещё одной ситуацией, связанной с наследством, является приобретение квартиры у пережившего супруга без оформления им наследства в установленном законом порядке. Если говорить проще – квартира была приобретена в браке на имя супруги, при этом являясь общей совместной собственностью обоих супругов. В случае смерти второго супруга, переживший супруг может добросовестно заблуждаться и не вступать в наследство – «квартира ведь и так оформлена на меня!». Заключение сделки при таких обстоятельствах недопустимо.

Переживший супруг, вне зависимости от того, что документация уже оформлена на его имя, обязан обратиться к нотариусу и перерегистрировать право собственности (от общей совместной к единоличной, при отсутствии прочих наследников и отсутствии уточняющего завещания).

6. Снятие с регистрации.

В приобретаемой квартире могут состоять на регистрационном учёте как сами собственники, так и третьи лица (в том числе несовершеннолетние), лица, имеющие право постоянного пользования (например, при отказе в приватизации жилья), и другие.

Основная рекомендация юристов по зарегистрированным лицам – снятие с регистрационного учёта до подписания сторонами основного договора купли-продажи во избежание впоследствии возможных судебных разбирательств по данному вопросу.

Покупка жилья в кредит или жилья под залогом

Отдельно хотелось бы заострить ваше внимание на таких сложных сделках, как сделки с обременением. Более менее понятны сделки, когда вы сами берёте потребительский кредит или ипотеку для покупки недвижимости. Юристы банка вас проконсультируют о ваших рисках и обязанностях.

Но покупая залоговую квартиру надо быть особо аккуратным. Залоговая квартира не обязательно появляется на продаже в результате невозможности выплатить ипотеку, бывает, что люди просто расширяются и им нужна квартира побольше, а за эту ещё не выплачена ипотека. 

При совершении сделки с такой квартирой возникает масса нюансов, и покупатель здесь самая незащищённая сторона.

Для того, чтобы описать все риски и пути их решения потребуется такая же по объёму статья, поэтому, на этом тему о рисках по покупке квартиры на вторичном рынке считаю раскрытой.

Меня искренне восхищают люди, которые с уверенностью опытного юриста сами занимаются подготовкой сделки, проверкой документов на объект недвижимости и владельцев и, проведя минимальную проверку, перекрестившись, идут на сделку.

Но, поработав пять лет руководителем агентства недвижимости, я искренне не рекомендую этого делать. Поверьте, насмотрелся всякого! Поэтому, даже если вы считаете, что услуги агентства для вас это дорого, то не поскупитесь на помощь грамотного юриста. 

Как определить, грамотный юрист или нет, большая проблема! Поэтому, если вы собираетесь покупать недвижимость в Анапе и Анапском районе, то можете без сомнений обращаться в наше агентство. Именно у нас работает такой юрист. Наш номер +7 (800) 350-30-39, офис находится по адресу ул. Крымская, 272. Будем рады вас видеть!