Как правильно сделать перепланировку в ипотечной квартире?

Как быть, если на погашение ипотеки могут уйти десятилетия, а перепланировку квартиры хочется сделать уже сейчас? Сдвинуть стену, объединить лоджию с кухней, сделать санузел совмещённым - все эти манипуляции требуют согласования с банком, и не факт, что он пойдёт навстречу.

^{_{Фото: Image by Freepik}}

Перепланировка возможна, но не всегда

Среди заёмщиков популярно мнение, что в квартире под обременением перепланировку делать нельзя. Однако мнение это ошибочно - нет такого закона, который бы это запрещал. Однако все проводимые изменения в "конструкции" квартиры должны соответствовать общепринятым строительным нормам.

Принцип тот же, как если бы квартира была не под ипотекой, - нужно обратиться в жилищную инспекцию, составить проект и т.д. Только дополнительно необходимо подать соответствующую заявку и получить разрешение банка (согласно условиям кредитного договора).

По результатам рассмотрения заявки на перепланировку банк даёт добро или отказывает заявителю. Отказ можно оспорить, сделав упор на существующие строительные нормы, которые позволяют воплотить в жизнь ваши задумки. Однако, в случае повторного отказа, идти наперекор банку не стоит - это прямое нарушение требований кредитного договора.

Самым частым поводом для отказа со стороны банка (при условии, что все строительные нормы соблюдены) является риск снижения стоимости квартиры после завершения работ по перепланировке. Дело в том, что в случае потери заёмщиком способности выплачивать ипотеку, банк вынужден продать залоговую квартиру в счёт погашения долга. Поэтому удешевление квартиры в результате перепланировки не в его интересах.

Помимо банка, о перепланировке нужно уведомить страховую компанию, в которой застрахован предмет залога (квартира). Страховщики должны внести изменения в договор страхования, т.к. по итогам перепланировки изменятся и характеристики квартиры.

Запрещённые виды работ

Согласно общим строительным нормам, перепланировка запрещена, если по её результатам:

• квартира и/или смежные с ней помещения жилые помещения станут непригодными для проживания;
• ухудшатся условия эксплуатации и нарушится устойчивость несущих конструкций многоквартирного дома;
• будет затруднён или полностью перекрыт доступ к коммуникациям и "отключающим" устройствам;
• будет изменён диаметр сечения системы вентиляции;
• радиаторы системы центрального отопления будут перенесены на балкон / лоджию / террасу;
• "тёплые полы" будут запитаны от общедомовой системы отопления;
• будет увеличена площадь балкона или лоджии (за исключением 1-го этажа);
• комната будет объединена с балконом / лоджией / террасой;
• будут объединены два помещение, одно из которых является жилым, а другое -  газифицированным;
• газифицированная кухня будет размещена над / под жилым помещением.

Также запрещены любые перепланировки в домах, признанных аварийными.

Особенность перепланировки в новостройке

В некоторых ЖК квартиры сдаются в эксплуатацию без внутренних стен (т.н. свободная планировка). Распространено заблуждение, что в таких квартирах внутренние стены можно будет спроектировать по своему усмотрению, без согласования с банком (если квартира приобретена в ипотеку).

На самом деле, несмотря на физическое отсутствие внутренних перегородок, в плане помещения обозначены места, где они должны быть возведены (если только собственник не пожелает оставить всё как есть, т.е. без стен). В случае, когда появилось желание установить перегородки не по плану, понадобится разрешение банка.

_{^{Фото: Image by pressfoto on Freepik}}

Поэтапный порядок действий при перепланировке

1. Изучить кредитный договор на предмет возможности перепланировки (есть ли запрет на сам факт перепланировки, либо на определённый  перечень работ).
2. Определиться с перечнем работ.
3. Исключить из этого перечня запрещённые виды работ (возможно, понадобится консультация профильного специалиста).
4. Запросить в банке список документов, необходимых для одобрения перепланировки.
5. Предоставить в банк проект перепланировки (проект составляется проектной организацией, имеющей членство в профильной СРО).
6. После согласования проекта банком, отправить его на утверждение в жилищную инспекцию и управляющую организацию, на чьём балансе находится данный дом (иногда требуется дополнительное согласование от МЧС и Роспотребнадзора).
7. По итогам всех согласований - предоставить полный пакет документов в банк.
8. Получить разрешение на перепланировку от жилищной инспекции
9. Известить о предстоящих работах страховую компанию.
10. Произвести все работы в сроки, обозначенные банком (банк не даст затягивать сроки перепланировки, так как, в случае возможного прекращения со стороны заёмщика погашения долга, квартиру в стадии незавершённого ремонта будет сложно продать по приемлемой цене).
11. Составить Акт проведённых работ (для этого необходимо вызвать кадастрового инженера).
12. Подписать данный Акт в проектной организации, управляющей компании и администрации.
13. Обратиться в БТИ для составления нового техпаспорта на квартиру.
14. С правоподтверждающим документом на квартиру и новым техпаспортом обратиться в Росреестр  для внесения изменений (это можно сделать путём личного посещения МФЦ / через портал "Госуслуги" / на официальном сайте Росреестра https://rosreestr.gov.ru).
15. Получить актуальную Выписку из ЕГРН.
16. Предоставить в банк Акт выполненных работ, новый техпаспорт квартиры и Выписку из ЕГРН.

Риски самовольной перепланировки

Самовольная перепланировка может быть опасно как с точки зрения безопасности дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, так и своими юридическими последствиями для владельца квартиры.

В первом случае есть риски нанесения урона несущим конструкциям и коммуникациям жилого дома, а также причинения ущерба соседним квартирам, ведь по незнанию и ненадлежащему исполнению работ по перепланировке могут быть нарушены строительные нормы.

Что касается юридических последствий, то собственник квартиры с незаконной перепланировкой привлекается к административной ответственности, которая предполагает штраф. Помимо этого, он будет обязан оформить новый техплан на квартиру и внести все изменения в единый реестр. А если проведённая перепланировка окажется не соответствующей строительным нормам, заставят привести квартиру в первоначальное состояние.

В некоторых случаях банк может повысить процент по кредиту, либо расторгнуть кредитный договор и потребовать единовременного погашения долга по ипотеке.

Таким образом, перепланировка квартиры под обременением - непростая процедура как с технической, так и с правовой точки зрения. Она требует кучу согласований и соблюдения множества нюансов. Поэтому моя рекомендация - перед началом  активных действий по сбору документов и поиска подрядчика обязательно проконсультируйтесь с профильным юристом. Наверняка это позволит вас сэкономить время, нервы и деньги.

В случае, если у вас есть квартира в Анапе и у вас возникла потребность сделать там перепланировку, обращайтесь к нашему юристу по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp по номеру +7 (988) 133-54-57. Мы обязательно вам поможем грамотно подготовить документацию и поэтапно достичь своей цели.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!