Что будут делать с лишними квартирами у застройщиков?

В России у застройщиков стало появляться всё больше лишних, нераспроданных квартир, на это обратил внимание даже Владимир Путин. Он выразил озабоченность, что такая ситуация может привести к сокращению темпов гражданского строительства.

_{^{Image by lifeforstock on Freepik}}

Почему произошло затаваривание рынка недвижимости

По данным портала "Наш.Дом.РФ", за последние 12 месяцев (с апреля 2022 года) доля нераспроданных квартир в новостройках выросла с 36% до 44%.

Если измерять это в квадратных метрах, то получим цифры - с 34,7 млн. кв.м. до 42,9 млн. кв.м. (+ 23,8%).

Таким образом, мы наблюдаем всё возрастающую затоваренность рынка недвижимости.

Однако лишние, нераспроданные квартиры на первичном рынке появились не потому, что нет спроса, а по причине завышенных цен на жильё. Рост цен, в свою очередь, был спровоцирован появлением льготной ипотеки:

• сначала государство запустило льготные ипотечные программы ("Ипотека с господдержкой", "Семейная ипотека" и т.д.);
• затем подключились застройщики (появился феномен так называемой "околонулевой" ипотеки, с которой в последние месяцы так активно борется Центробанк).

Именно всеобщее удешевление ипотеки вызвало резкий рост цен на новостройки в 2020-2022 годах, что отпугнуло многих покупателей и привело к снижению объёмов продаж. К тому же застройщики повышали стоимость квартир на фоне таких факторов, как пандемийные ограничения, а позже и введение против нашей страны беспрецедентного количества санкций. Все эти обстоятельства не способствовали росту дохода большинства граждан (скорее наоборот).

Следовательно, дешёвая ипотека привела к снижению доступности жилья для населения. Тогда как застройщики и банки оказались в выигрыше, их прибыль выросла.

Что делать с затавариванием квартирами

Впрочем, даже самая доступная ипотека не может бесконечно компенсировать повышение цен. Это наглядно продемонстрировала вторая половина 2022 года, когда в России резко "просели" продажи новостроек (несмотря на ипотечные ставки в районе 0,1% годовых).

Таким образом, стимулирование спроса через дешёвую ипотеку зашло в тупик. Если бы так продолжалось и дальше, то это не только не решило бы проблему затоваривания рынка, но и привело к раздуванию ценового пузыря. В настоящий момент, Центробанк и застройщики пришли к некоему равновесию в этом вопросе и наименьший ипотечный процент, который предлагают застройщики по субсидированным ипотекам колеблется в районе от 4,5 до 8,5% годовых.

На мой взгляд, государству больше не нужно ничего предпринимать, чтобы поддержать спрос на рынке новостроек. Рыночный механизм сам восстановит баланс спроса и предложения. Низкие объёмы продаж заставят застройщиков снизить цены, что позволит "разморозить" рынок новостроек даже без льготной и субсидированной ипотеки.

Откуда у меня такая уверенность? Давайте посмотрим на пример вторичного рынка.

Согласно данным аналитического портала "Индикаторы рынка недвижимости", цены на готовое жильё за период с мая по декабрь 2022 года упали на 15-20%. В итоге "вторичка" оказалась заметно дешевле новостроек (даже если те находятся на этапе котлована). И это касается не только старого советского фонда, но и современных домов возрастом 5-10 лет.

Для наглядности приведу пример Анапы:

стоимость 1 кв.м. строящегося жилья составляет 129 287 рублей

стоимость 1 кв.м. готового жилья - 120 937 рублей

Данные за март 2023 года. Источник: https://anapa.naydidom.com

Неудивительно, что при таком соотношении спрос сдвинулся в сторону вторичного жилья. Продажи здесь росли всю вторую половину 2022 году, и эта тенденция продолжается до сих пор (вижу это как в своём агентстве недвижимости, так и у коллег по отрасли).

То, что выход из кризиса затоваренности не в субсидированной ипотеке, а в удешевлении стоимости квартир, начинают понимать и застройщики. Скидки, пусть и завуалированные, в размере 10-20% стали обычным делом на рынке новостроек.

Впрочем, не стоит ожидать, что мы увидим значительное снижение цен на новостройки. Этого не произойдёт благодаря строительному и банковскому лобби, которое на законодательном уровне примет всевозможные законы, поддерживающие спрос на рынке недвижимости.

Наиболее вероятным решением проблемы мне представляется выкуп государством квартир у застройщиков с последующей продажей в беспроцентную рассрочку или сдачей внаём их конечному пользователю. 

Этот вариант наиболее вероятен, поскольку решает проблему для основных четырёх заинтересованных групп:

1. Банки сохраняют свои инвестиции и получают запланированную прибыль.
2. Застройщик сохраянет прибыль и возможность строить дальше.
3. Государство получает работающую отрасль, рабочие места, налоги, снятие социальной напряжённости вокруг недоступного жилья.
4. Гражданин получает доступное жильё (оно действительно станет намного доступней даже без снижения цен, если государство будет продавать эти квартиры в беспроцентную рассрочку).

Таким я вижу идеальное решение вопроса с затавариванием рынка недвижимости непроданными квартирами у застройщиков.

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!