В России у застройщиков стало появляться всё больше лишних, нераспроданных квартир, на это обратил внимание даже Владимир Путин. Он выразил озабоченность, что такая ситуация может привести к сокращению темпов гражданского строительства.
Image by lifeforstock on Freepik
Почему произошло затаваривание рынка недвижимости
По данным портала "Наш.Дом.РФ", за последние 12 месяцев (с апреля 2022 года) доля нераспроданных квартир в новостройках выросла с 36% до 44%.
Если измерять это в квадратных метрах, то получим цифры - с 34,7 млн. кв.м. до 42,9 млн. кв.м. (+ 23,8%).
Таким образом, мы наблюдаем всё возрастающую затоваренность рынка недвижимости.
Однако лишние, нераспроданные квартиры на первичном рынке появились не потому, что нет спроса, а по причине завышенных цен на жильё. Рост цен, в свою очередь, был спровоцирован появлением льготной ипотеки:
- сначала государство запустило льготные ипотечные программы ("Ипотека с господдержкой", "Семейная ипотека" и т.д.);
- затем подключились застройщики (появился феномен так называемой "околонулевой" ипотеки, с которой в последние месяцы так активно борется Центробанк).
Именно всеобщее удешевление ипотеки вызвало резкий рост цен на новостройки в 2020-2022 годах, что отпугнуло многих покупателей и привело к снижению объёмов продаж. К тому же застройщики повышали стоимость квартир на фоне таких факторов, как пандемийные ограничения, а позже и введение против нашей страны беспрецедентного количества санкций. Все эти обстоятельства не способствовали росту дохода большинства граждан (скорее наоборот).
Следовательно, дешёвая ипотека привела к снижению доступности жилья для населения. Тогда как застройщики и банки оказались в выигрыше, их прибыль выросла.
Что делать с затавариванием квартирами
Впрочем, даже самая доступная ипотека не может бесконечно компенсировать повышение цен. Это наглядно продемонстрировала вторая половина 2022 года, когда в России резко "просели" продажи новостроек (несмотря на ипотечные ставки в районе 0,1% годовых).
Таким образом, стимулирование спроса через дешёвую ипотеку зашло в тупик. Если бы так продолжалось и дальше, то это не только не решило бы проблему затоваривания рынка, но и привело к раздуванию ценового пузыря. В настоящий момент, Центробанк и застройщики пришли к некоему равновесию в этом вопросе и наименьший ипотечный процент, который предлагают застройщики по субсидированным ипотекам колеблется в районе от 4,5 до 8,5% годовых.
На мой взгляд, государству больше не нужно ничего предпринимать, чтобы поддержать спрос на рынке новостроек. Рыночный механизм сам восстановит баланс спроса и предложения. Низкие объёмы продаж заставят застройщиков снизить цены, что позволит "разморозить" рынок новостроек даже без льготной и субсидированной ипотеки.
Откуда у меня такая уверенность? Давайте посмотрим на пример вторичного рынка.
Согласно данным аналитического портала "Индикаторы рынка недвижимости", цены на готовое жильё за период с мая по декабрь 2022 года упали на 15-20%. В итоге "вторичка" оказалась заметно дешевле новостроек (даже если те находятся на этапе котлована). И это касается не только старого советского фонда, но и современных домов возрастом 5-10 лет.
Для наглядности приведу пример Анапы:
стоимость 1 кв.м. строящегося жилья составляет 129 287 рублей
стоимость 1 кв.м. готового жилья - 120 937 рублей
Данные за март 2023 года. Источник: https://anapa.naydidom.com
Неудивительно, что при таком соотношении спрос сдвинулся в сторону вторичного жилья. Продажи здесь росли всю вторую половину 2022 году, и эта тенденция продолжается до сих пор (вижу это как в своём агентстве недвижимости, так и у коллег по отрасли).
То, что выход из кризиса затоваренности не в субсидированной ипотеке, а в удешевлении стоимости квартир, начинают понимать и застройщики. Скидки, пусть и завуалированные, в размере 10-20% стали обычным делом на рынке новостроек.
Впрочем, не стоит ожидать, что мы увидим значительное снижение цен на новостройки. Этого не произойдёт благодаря строительному и банковскому лобби, которое на законодательном уровне примет всевозможные законы, поддерживающие спрос на рынке недвижимости.
Наиболее вероятным решением проблемы мне представляется выкуп государством квартир у застройщиков с последующей продажей в беспроцентную рассрочку или сдачей внаём их конечному пользователю.
Этот вариант наиболее вероятен, поскольку решает проблему для основных четырёх заинтересованных групп:
- Банки сохраняют свои инвестиции и получают запланированную прибыль.
- Застройщик сохраянет прибыль и возможность строить дальше.
- Государство получает работающую отрасль, рабочие места, налоги, снятие социальной напряжённости вокруг недоступного жилья.
- Гражданин получает доступное жильё (оно действительно станет намного доступней даже без снижения цен, если государство будет продавать эти квартиры в беспроцентную рассрочку).
Таким я вижу идеальное решение вопроса с затавариванием рынка недвижимости непроданными квартирами у застройщиков.
Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!
Что для вас было бы предпочтительнее?
