Квартиры от подрядчика в Анапе – какие риски при покупке

Сегодня я расскажу о том, что такое квартиры от подрядчика, откуда они берутся, выгодно ли их покупать, и какая категория граждан может воспользоваться этим предложением.

Оглавление:

• Кто такой подрядчик
• Квартиры от подрядчика, что это такое
• Выгода покупки квартиры от подрядчика
• Кто может купить квартиру от подрядчика
• Процедура покупки квартиры от подрядчика
• Риски при покупке квартиры от подрядчика
• Документы, необходимые для покупки квартиры от подрядчика

Кто такой подрядчик

Для того, чтобы полностью осветить данный вопрос, начну издалека. Современное российское законодательство позволяет заниматься строительством достаточно широкому спектру предпринимателей, даже таким, у которых нет на это никаких людских и материальных ресурсов, а есть одно только сильное желание.

Представим себе, что вы решили построить многоквартирный дом, не имея при этом ни техники, ни опыта, ни своих строителей. Для того, чтобы воплотить сою мечту в реальность, первое, что вам необходимо сделать, это зарегистрировать ООО. Представим себе, что вы его зарегистрировали, и назвали ООО «Рога и копыта»

Как только ООО у вас есть, вы можете идти в администрацию и просить разрешение на строительство многоквартирного дома. Но просто так, такое разрешение вам не дадут. К своему заявлению, в числе прочих бумаг, вам надо будет приложить лицензию на то, что вы имеете право на проведение строительных работ.

Что делать, если строить очень хочется, а лицензии такой нет. Выход очень простой, необходимо заключить договор с организацией, у которой, такая лицензия есть! Как вы уже, наверное, догадались, такая организация и называется – генподрядчик! То есть, генеральный подрядчик, который и будет вести все строительные работы на объекте.

При этом, застройщиком будете выступать вы, т.е. ООО «Рога и копыта». Генподрядчик, в свою очередь, тоже может не иметь необходимых специалистов по всем специальностям. К примеру, на земляные и монолитные работы специалисты и техника у него есть, а для того чтобы протянуть сети, поставить окна, двери он приглашает другие организации, их называют – подрядчики.

Квартиры от подрядчика, что это такое

Откуда же у подрядчика берутся квартиры в еще не построенном доме? Вы помните, что, начиная строительство из всех возможных ресурсов вы имели только горячее желание. Наличности у вас было не густо.

Поэтому, договариваясь с генподрядчиком об оплате его работ вы говорите ему, что деньги он будет получать по факту продажи квартир, или, если ему так удобней, то вы можете заплатить ему квартирами по себестоимости, а продать он их может самостоятельно по рыночной цене.

Для подрядчика такая схема оплаты очень выгодна, поскольку он получает квартиры по той цене, на которую рассчитывал + возможную маржу от продажи по рыночной цене.

Именно из – за реализации такой схемы оплаты услуг подрядной и генподрядной организации и появляются на рынке квартиры от подрядчика.

Очень часто, когда между застройщиком и подрядчиком бывают доверительные отношения, то юридический переход права собственности от застройщика подрядчику, даже не фиксируется в официальных документах. И все квартиры продаются в офисе продаж застройщика по одной цене.

С одной стороны, это удобно для покупателя – не возникает путаницы чья квартира, застройщика или подрядчика, нет лишней возни с документами. С другой, именно такая схема позволила произвести двойные продажи квартир на известном анапском долгострое ЖК «Парковый». Подробней об этом здесь.

Выгода покупки квартиры от подрядчика

Почему же покупка квартиры от подрядчика выгодней, чем покупка квартиры от застройщика.

Если у подрядчика всё в порядке с деньгами, то подрядчик продает квартиры по той же цене, что и застройщик, зачастую происходит это в офисе продаж застройщика. Но бывает, что подрядчик решает самостоятельно реализовывать свои квартиры. Для этого он организует собственный отдел продаж и начинает продавать квартиры от подрядчика.

Поскольку его отдел продаж начинает конкурировать с отделом продаж застройщика, то логичным явлением конкуренции является снижение цены относительно цены застройщика. Именно так появляются на рынке квартиры от подрядчика дешевле, чем у застройщика.

Кто может купить квартиру от подрядчика

Но, не всё так просто. При том, что квартиры от подрядчика зачастую дешевле, чем от застройщика, далеко не все могут купить у них квартиру.

Происходит это от того, что как правило, подрядчики:

а) не дают рассрочек;

б) не продают квартиры по ипотеке;

В 90% случаев это так. Особенно это касается мелких подрядных организаций. Если же вам придется иметь дело с крупным подрядчиком, то, возможно, что в этом случае вы сможете рассчитывать, как минимум на рассрочку, а может быть и на ипотеку от различных банков. Такие случаи мне известны.

Процедура покупки квартиры от подрядчика

В чём особенности покупки квартиры от подрядчика, как происходит процедура оформления квартиры на покупателя.

Подрядчик может продавать квартиру несколькими законными путями. Это может быть:

• оформление договора уступки прав требования

Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор ДДУ не запрещает такой уступки. Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней.

Договор уступки, или, по-другому, договор цессии может быть подписан только до сдачи дома в эксплуатацию — после, жилье может быть реализовано лишь по договору купли-продажи.

• оформление договора соинвестирования;

Договор соинвестирования. Согласно ст. 4 ФЗ № 39 от 25.02.1999, подрядчики, по заключенному с застройщиком договору, могут одновременно выступать и инвесторами, предоставляющими в качестве инвестиций свои услуги, взамен которых они получают права на квартиры. В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.

В Анапе, не принято заключать договора соинвестирования. Все, известные мне, сделки между подрядчиком и застройщиком проводятся, либо по договору уступки прав требования, либо вообще без оформления юридически оформленных документов.

О том, как происходит передача денег, о налогах и прочих финансовых составляющих я подробно писал в статье «Переуступка прав собственности – что это?», поэтому здесь подробно на этом останавливаться не буду.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Перед покупкой квартиры у подрядчика необходимо ознакомиться с документами, устанавливающими право подрядчика на продаваемую недвижимость, нет ли в них ограничений, связанных с возможностью перепродажи квартир третьим лицам.

Покупая квартиру у подрядчика на этапе строительства, вы должны понимать, что юридически верно будет говорить не «покупка квартиры», а «переход права на квартиру на строящемся доме», т.е. вы несёте все риски, связанные со своевременным выполнением застройщика взятых на себя обязательств. О том, как оценить риски, связанные с покупкой квартиры в той или иной новостройке, читайте здесь.

Других рисков, при правильно оформленном договоре переуступки права, вы не несёте.

Необходимо помнить, что договор переуступки права должен пройти регистрацию в рос реестре точно так же, как до этого проходил регистрацию основной договор долевого участия.

Документы, необходимые для покупки квартиры от подрядчика

Для совершения сделки по переходу права на квартиру от подрядчика, вам потребуются всё те же документы, что и при покупке квартиры от застройщика, а именно:

• паспорт
• нотариально заверенное согласие супруги (супруга) об участии в долевом строительстве (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) и свидетельство о браке.

Этих двух документов достаточно для заключения договора переуступки права. Дальше, для его регистрации понадобится:

• заявление на регистрацию;
• квитанция об оплате госпошлины;
• первоначальный договор долевого участия между застройщиком и подрядчиком;
• справка от застройщика о том, что подрядчик полностью выполнил свои обязательства перед застройщиком в отношении этой квартиры или справка о том, что невыполненные обязательства подрядчика ложатся на вас.
• письменное согласие застройщика на переуступку права (если это предусмотрено в дду)
• договор переуступки права между подрядчиком и вами;

В заключение, хотелось бы отметить, что покупка квартиры по переуступке права от подрядчика, явление, распространенное в Анапе очень широко. В моей практике, еще не встречалось случаев, когда это применялось бы для мошеннических схем отъема денег у населения.

Тем не менее, я бы не рекомендовал осуществлять какую бы то ни было сделку на рынке недвижимости, не имея на то соответствующего юридического образования.

Грамотный юрист, сопровождающий сделку как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, это залог вашего спокойствия в отношении приобретаемой недвижимости