Эксперт+
Заботао вашем будущем
Бесплатная консультация, первичная и вторичная недвижимость в Анапе
Получить
выгодную ипотеку
Эксперт+
ЗаботаКакие инвестиционные подходы работают в современных условиях.
Вложения в жилую недвижимость остаются одним из самых надежных способов приумножения капитала. Однако за последние годы рынок кардинально изменился, и многие прежние подходы потеряли свою эффективность. Сфера доходного жилья за последнее время претерпела революционные изменения.
Прежние работающие схемы сегодня практически неэффективны. Зато появились новые возможности, которые раньше недооценивались.
Прежде чем рассматривать конкретные стратегии, необходимо обратить внимание на изменения в регулировании инвестиционной недвижимости, особенно апарт-отелей.
С 1 сентября 2025 года рынок апартаментов ждут перемены.
Что изменилось:
Новый закон №436-ФЗ запрещает рекламу и сдачу объектов без официальной классификации
Понятия "апарт-отель" отменены — теперь это просто гостиницы со звездностью от 1 до 5
Запрет на самостоятельную сдачу — владельцы больше не могут сдавать номера самостоятельно, только через управляющие компании
Ограничения для агрегаторов — запрет на размещение рекламы несертифицированных объектов на Яндекс, Авито и других площадках
Что это означает для инвесторов:
Инвесторам сейчас нужно максимально осторожно подходить к покупке инвестиционной недвижимости и четко понимать, как они в дальнейшем будут получать с неё доход. Лучше не рассчитывать на серые схемы — с годами это будет делать всё сложнее. Государство активно ужесточает регулирование, и то, что работало раньше, может стать незаконным или неэффективным в ближайшем будущем.
Рассмотрим десять основных подходов к инвестированию в жилье и проанализируем их особенности.
Этот подход профессионалы называют флиппингом. Схема предполагает приобретение квартиры без отделки, выполнение качественного ремонта с меблировкой и последующую продажу.
Инвесторы покупают жилье на стадии строительства, дожидаются ввода в эксплуатацию, делают качественный ремонт и полностью обставляют квартиру. Это своего рода "упаковка" объекта.
Популярность флиппинга объясняется нежеланием покупателей заниматься ремонтом. Старшее поколение часто избегает повторного прохождения этого стрессового процесса, а молодежь предпочитает доверить работу профессионалам.
Многие покупатели хотят сразу въехать в готовое жилье с мебелью, не тратя время на обустройство. Именно на таких клиентов и рассчитан флиппинг.
Принято считать, что флиппинг является наиболее выгодным по соотношению вложений и дохода среди всех рассматриваемых стратегий. Минус стратегии в риске не отбить инвестиции, если рядом имеется большое количество похожих по цене/качеству объектов недвижимости, поэтому без тщательного анализа рынка и просчётов всех затрат здесь не обойтись.
Вариант для долгосрочных инвестиций — покупка готовой одно- или двухкомнатной квартиры для сдачи в аренду на длительный период. Деньги остаются вложенными на 10 лет и более.
При правильном выборе локации годовая доходность может составлять до 10%. Такой подход подходит для защиты накоплений от инфляции, но не гарантирует моментального увеличения капитала.
Главное ограничение — ипотечное кредитование. Проценты по займу могут полностью «съесть» доходность от аренды. При покупке за собственные средства стратегия становится более привлекательной.
Краткосрочная аренда требует больше усилий, но может принести более высокий доход. Максимальная загрузка составляет до 30 дней в месяц.
Важное предупреждение: если вы рассматриваете покупку номера в апарт-отеле для посуточной аренды, помните о новых требованиях законодательства. С сентября 2025 года самостоятельная сдача таких номеров будет невозможна — потребуется обязательное участие управляющей компании, что существенно снизит вашу маржу.
Ключевой фактор — местоположение. Помимо традиционных туристических зон и районов у вокзалов, существуют менее очевидные, но эффективные варианты:
Районы рядом с крупными медицинскими учреждениями (для родственников пациентов)
Места рядом с объектами, где работают вахтовики или часто бывают командировочные
Инвестору нужно решить — доверить управление посреднику или вести дела самостоятельно. Первый вариант экономит время, но требует деления комиссии. Самостоятельное управление максимизирует доход, но требует постоянного участия в размещении объявлений, встрече гостей, уборке и обслуживании.
Для самостоятельной сдачи лучше выбирать обычные квартиры (не апарт-отели) поблизости от места жительства, чтобы быстро реагировать на потребности арендаторов.
Альтернативный подход к инвестированию в недвижимость — покупка подсобных помещений: кладовок, машиномест и парковочных боксов. Эта стратегия привлекает относительно небольшим входным порогом и стабильным спросом.
Низкий порог входа — стоимость значительно ниже жилой недвижимости
Стабильный спрос — потребность в дополнительном хранении и парковке постоянно растет
Простота управления — минимальные требования к обслуживанию
Долгосрочная аренда — арендаторы обычно снимают на длительный срок
Меньше рисков — отсутствие проблем с соседями, порчей имущества
Машиноместа:
Высокий спрос в густонаселенных районах
Стабильная доходность 6-8% годовых
Возможность продажи с хорошей маржой при росте автомобилизации
Кладовки:
Востребованы в новых жилых комплексах
Доходность 5-7% годовых
Меньше зависят от сезонности
Ограниченный рост стоимости по сравнению с жилой недвижимостью
Зависимость от управляющей компании ЖК
Возможные изменения в планировке здания
Меньшая ликвидность по сравнению с квартирами
При выборе такого типа инвестиций важно анализировать локацию, уровень автомобилизации района и качество жилого комплекса, в котором расположен объект.
Для инвесторов, желающих диверсифицировать портфель и получить доступ к коммерческой недвижимости без крупных вложений, существует возможность участия в специализированных фондах.
Фонды аккумулируют средства множества инвесторов для покупки крупных коммерческих объектов: офисных зданий, торговых центров, складских комплексов, производственных помещений. Инвесторы получают доли в фонде пропорционально своим вложениям.
Доступ к премиальным объектам — возможность инвестировать в дорогую коммерческую недвижимость с небольшими суммами
Профессиональное управление — опытные управляющие занимаются поиском арендаторов и обслуживанием
Диверсификация рисков — средства распределены между несколькими объектами
Пассивный доход — не требует личного участия в управлении
Ликвидность — возможность продажи доли другим участникам
Офисная недвижимость — бизнес-центры класса A и B
Торговая недвижимость — торговые центры, стрит-ритейл
Складская недвижимость — логистические комплексы
Производственная недвижимость — заводы, производственные помещения
Зависимость от профессионализма управляющей компании
Ограниченный контроль над инвестиционными решениями
Комиссии за управление (обычно 1-3% годовых)
Возможные сложности с выходом из фонда
Волатильность коммерческого рынка
Опыт и репутация управляющей компании
Структура портфеля и качество объектов
Прозрачность отчетности
Размер комиссий и условия входа/выхода
История доходности фонда
Участие в фондах коммерческой недвижимости подходит инвесторам, которые хотят диверсифицировать портфель и получить доступ к institutional-grade активам, но не готовы заниматься самостоятельным поиском и управлением коммерческими объектами.
Это более рискованная, но потенциально очень прибыльная стратегия. Суть заключается в покупке недвижимости с различными проблемами по цене ниже рыночной и последующем решении этих проблем.
Квартиры с юридическими проблемами — обременения, споры наследников, долги по коммунальным платежам
Недвижимость в аварийном состоянии — требующая капитального ремонта
Квартиры в проблемных домах — без лифта, с плохой инфраструктурой
Недвижимость должников — продаваемая судебными приставами
Низкая цена покупки — скидка может составлять 20-50% от рыночной стоимости
Высокий потенциал роста — после решения проблем стоимость значительно увеличивается
Меньшая конкуренция — большинство покупателей избегают проблемных объектов
Юридические риски — длительные судебные разбирательства
Непредвиденные расходы — скрытые дефекты и проблемы
Сложность получения ипотеки — банки неохотно кредитуют проблемные объекты
Необходимость экспертизы — требуется глубокое понимание рынка и юриспруденции
Стратегия заключается в долгосрочной аренде квартиры с последующей сдачей её в субаренду по более высокой цене или с добавленной стоимостью.
Сдача по комнатам — аренда квартиры целиком и сдача по комнатам
Улучшение условий — аренда с последующим ремонтом и повышением стандартов
Сезонная субаренда — долгосрочная аренда с сезонной сдачей в курортных зонах
Корпоративная аренда — сдача компаниям для размещения сотрудников
Низкий входной барьер — не требует покупки недвижимости
Быстрый старт — можно начать сразу после аренды
Гибкость — легко изменить стратегию или прекратить деятельность
Тестирование рынка — позволяет изучить спрос перед покупкой
Зависимость от арендодателя — риск расторжения договора
Двойные обязательства — ответственность перед арендодателем и субарендаторами
Правовые ограничения — не во всех регионах субаренда разрешена
Маржинальность — разница между арендой и субарендой может быть небольшой
Покупка земельных участков с перспективой их дальнейшего развития или перепродажи застройщикам.
Участки в развивающихся районах — на окраинах растущих городов
Сельхозземли с потенциалом перевода — в зонах будущей застройки
Промышленные участки — под логистические центры и производства
Рекреационные зоны — под туристическую застройку
Высокий потенциал роста — при правильном выборе рост может быть многократным
Низкие текущие расходы — минимальные затраты на содержание
Защита от инфляции — земля традиционно растет в цене
Возможность развития — можно самостоятельно построить и продать
Долгий период окупаемости — может потребоваться 5-15 лет
Зависимость от инфраструктуры — развитие района может затянуться
Изменения в законодательстве — ограничения на застройку
Отсутствие текущего дохода — земля не приносит арендных платежей
Классический вариант для новичков — приобретение квартиры на стадии проекта и реализация после сдачи дома. Метод привлекает простотой: не нужно заниматься ремонтом или поиском арендаторов.
Важно! Эта стратегия сейчас НЕ РАБОТАЕТ и может привести к убыткам.
Эта схема была очень популярна в 10-х годах, на юге на этапе котлована выкупалось не менее 50% лотов, выставленных на продажу. остальные раскупались намного раньше, чем объект доходил до сдачи в эксплуатацию. Однако ситуация кардинально изменилась с введением в 2019 году изменений в 214 ФЗ с применением эскроу счетов.
Главная проблема: В большинстве регионов России, за исключением Крыма уже минимум два года новостройки от застройщика стоят дороже вторичного рынка. Это означает, что реализовать стратегию с выгодной перепродажей уже не получится. Инвестор, купивший квартиру на старте продаж, к моменту сдачи дома может обнаружить, что аналогичное жилье на вторичном рынке стоит дешевле.
К сожалению, многие инвесторы об этом не знают и по-прежнему стараются купить новостройку на старте продаж, рассчитывая на прибыль от перепродажи. Это может привести к финансовым потерям.
Необходимость уплаты налогов с прибыли
Конкуренция с другими новостройками в районе
Возможность того, что застройщик будет продавать аналогичные квартиры дешевле
Если вы все же рассматриваете покупку новостройки, делайте это только для собственного проживания или долгосрочной аренды, но не для быстрой перепродажи.
Недвижимость имеет двойную природу дохода: в отличие от депозитов, она дает два источника дохода — арендные платежи и рост стоимости. Можно получать текущий доход от сдачи и рассчитывать на будущую капитализацию.
Окупаемость квартиры может составлять 15-25 лет. Но недвижимость — это консервативная долгосрочная инвестиция, эффективная на длинной дистанции.
Статистика подтверждает привлекательность сектора: среднегодовая инфляция за 2014-2022 годы составила около 8%, средняя ставка по депозитам — 9,5%. Последние годы, 2023-25 характеризуются образованием гипер инфляции, поэтому доходность от покупки недвижимости в эти турбулентные годы мы сможем оценить только спустя некоторое время. Любая оценка ситуации с опорой на сегодняшний момент будет ошибочной, так как слишком велика доля неопределенности в будущем.
Современный рынок недвижимости предлагает множество возможностей как для опытных, так и для начинающих инвесторов. Выбор конкретной стратегии зависит от личных предпочтений, финансовых возможностей и инвестиционных целей каждого.
Главное — избегать устаревших подходов, таких как покупка новостроек на старте для перепродажи, и сосредоточиться на работающих стратегиях, учитывающих современные рыночные реалии. Альтернативные варианты, такие как кладовки, парковочные места, участие в фондах коммерческой недвижимости, работа с проблемной недвижимостью и арендный бизнес, могут стать хорошим дополнением к основному портфелю.
