Что такое ЖСК (ФЗ-215) выбираем новостройку грамотно

Очень часто, когда люди обращаются ко мне за помощью в подборе квартиры в новостройке от надежного застройщика, я спрашиваю их, рассматривают ли они покупку квартиры по ЖСК или только по ДДУ. И очень часто в ответ слышу вопрос, а что это?!

Поэтому давно назрела необходимость восполнить пробел в знаниях. Давайте будем выбирать жилье в Анапе более осознанно. И для этого нам надо разобраться со следующими вопросами:

• что такое жск;
• какими законами регламентируется деятельность жск;
• жск и тсж это одно и то же или нет;
• создание жск, кто и для чего его создает;
• договор между жск и пайщиком, что регламентирует;
• кто такие члены кооператива, их права и обязанности;
• вступление в жск, что надо знать перед вступлением;
• что такое паи, членские, целевые и иные взносы в ЖСК;
• работает ли в жск закон о защите прав потребителей;
• как выйти из жск. Расторжение договора и возврат денежных средств;
• может ли жск отнять у пайщика квартиру;
• ревизионные проверки ЖСК, кто контролирует деятельность кооперативов;
• минусы жск;
• преимущества жск;
• когда наступает право собственности на квартиру в случае договора жск;
• какие документы необходимы для регистрации права собственности;
• как должна выглядеть справка о выплате пая;
• можно ли обезопасить себя, вступая в жск;

Что такое ЖСК

ЖСК – это аббревиатура, дословно обозначающая следующее «Жилищно-Строительный Кооператив». Иногда их называют просто «жилищный кооператив».

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены ЖСК своими финансовыми средствами участвуют в строительстве, реконструкции и в последующем содержании многоквартирного дома.

Первые ЖСК появились в Советской России во времена НЭПа (новая экономическая политика), т.е. практически сразу после революции 1917 года. Суровые революционные настроения в правительстве того времени не дали развиться новой форме строительства и жилищные кооперативы были быстро прикрыты, как идеологически чуждое явление.

Второе дыхание ЖСК получили в 1980х годах, но нагрянувшая перестройка снова помешала дать каждой семье по квартире, и движение практически прекратило свое существование.

Третья волна ЖСК поднялась в нулевых годах этого столетия. Развитию жилищных кооперативов способствовала и способствует до сих пор острая нехватка квадратных метров на душу населения и неумеренно высокие цены на существующее жилье.

ЖСК – это, своего рода ответ населения крупным строительным компаниям на неподъемные для большинства, цены.

Важно понимать – ЖСК это некоммерческая организация. Деятельность кооператива предназначена для строительства жилья, а не для извлечения прибыли. Во всяком случае, так того требует закон о жилищных кооперативах.

Какими законами регламентируется деятельность жилищно-строительного кооператива

Деятельность ЖСК определяется и регламентируется следующими правовыми актами:

• Жилищный Кодекс Российской Федерации, статья 110, 111, 112, статья 116;
• Гражданский Кодекс РФ о юридических лицах (параграф 1 главы 4);
• ФЗ-215 – регламентирует порядок заключения договора между жск и пайщиком (членом кооператива)

ЖСК и ТСЖ это одно и то же или нет

ЖСК и ТСЖ это разные понятия.  ЖСК – жилищно-строительный кооператив, ТСЖ – товарищество собственников жилья. Отличаются не только названия, но и вид деятельности, и цель создания.

ЖСК – создается для строительства жилья, имеются паевые отношения, целевые взносы, направленные на строительство дома.

ТСЖ – создается в уже жилом доме, отсутствуют паевые отношения. Члены ТСЖ не обязаны погашать задолженности ТСЖ дополнительными паевыми взносами.

Создание ЖСК, кто и для чего это делает

Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей. Фактически учредителями кооператива могут выступать любые лица: в жилищном кодексе определено только, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Именно они голосуют за его создание и становятся его членами.

Решение собрания учредителей о создании кооператива должно быть оформлено протоколом. Также ЖСК обязан пройти госрегистрацию и получить статус юрлица. Чаще всего, целью создания жилищно-строительного кооператива является строительство многоквартирного дома.

Количество учредителей не может быть менее 5 человек, но должно быть не более количества жилых помещений в строящемся доме

В настоящее время, ЖСК, это чаще всего, профанация. Не более 1% многоквартирных домов, строящихся по данной схеме, являются действительно тем, что предполагалось изначально, т.е. коллективом людей, объединённых желанием построить дом и готовых в этом непосредственно участвовать.

Сейчас, схема строительства многоквартирных домов посредством ЖСК используются застройщиками для того, чтобы:

• уйти от налогов;
• уйти от ограничений, навязанных ФЗ-214;
• уйти от ответственности за возможный срыв сроков строительства.

Стоит отметить, что если многоквартирный дом строится по схеме ЖСК, то правление (читай застройщика) не нужно сразу обвинять во всех смертных грехах и считать злодеем, который намерен кинуть дольщиков. Очень часто новостройки, которые строились по ЖСК в Анапе, имеют хорошее качество строительства и вовремя сдавались в эксплуатацию.

Что определяет договор между ЖСК и пайщиком

Договор между пайщиком и ЖСК это внутренний документ, который определяет порядок и сумму взносов пайщика в кооператив, а так же сроки и порядок передачи квартиры от кооператива пайщику.

Пайщик, являясь членом кооператива, несет ответственность за принятые на собраниях пайщиков (дольщиков), решения.

Вступление в ЖСК, что надо знать и что проверить

Для вступления в ЖСК, необходимо соблюсти следующие обязательные условия:

• подать заявление о приеме в члены кооператива в свободной форме;
• получить решение о приеме в члены кооператива путем общего голосования на собрании членов организации;
• заключить договор о вступлении в ЖСК;
• внести вступительный взнос.
• Получить расписку, которая подтверждает факт принятия заявления в ЖСК с отметкой о том, что вы приняты в члены кооператива. Расписка может быть сделана на обратной стороне копии вашего заявления или может быть заверенной выпиской из решения общего собрания членов кооператива, если уставом предусмотрен такой порядок приема новых членов ЖСК.

Критически важно понимание того, что все вышеуказанные пункты для вступления в ЖСК должны быть выполнены. В ином случае, если вдруг придется решать вопросы с кооперативом в суде, то ваше членство в ЖСК может быть поставлено под сомнение.

Перед вступлением в ЖСК не лишним будет проверить правоустанавливающую документацию, её наличие и соответствие регламентирующему законодательству.

Итак, проверяем следующие документы:

• устав ЖСК;
• разрешение на строительство;
• проектную декларацию;
• свидетельство о праве собственности (аренды) земли, на которой строится дом;
• данные о включении жилищно-строительного кооператива в реестр кооперативных организаций (ЖНК);
• уточняем порядок получения жилплощади и дополнительных денежных выплат в виде взносов,

Членом ЖСК вы будете считаться только после того как получено утвердительное решение общего собрания и оплачен вступительный взнос.

Кто такие члены кооператива, их права и обязанности

Членом жилищно-строительного кооператива является любой человек, заключивший договор о вступлении в ЖСК и оплативший вступительный взнос. Права и обязанности членов ЖСК регламентируются статьей 110 ЖК РФ и определяются уставом кооператива.

Что такое паи, членские, целевые и иные взносы в ЖСК, для чего они нужны

Согласно статьи 110 Жилищного кодекса РФ, ЖСК имеет право на сбор паевых взносов. Паевой взнос – это обязательный взнос пайщика на строительство дома. Паевые взносы могут оплачиваться дольщиком, как единовременно, так и частями, в зависимости от того, как это прописано в договоре пайщика с ЖСК и в уставе кооператива.

Кроме паевых взносов, ЖСК может собирать дополнительные взносы, такие как членские взносы, взимаются при вступлении пайщика в ЖСК и иные целевые взносы. К примеру, если сметные расчеты в начале строительства оказались ошибочными, то ЖСК может потребовать от пайщиков внести дополнительные суммы на достройку дома в виде целевых взносов.

В случае выхода пайщика из кооператива, целевые взносы пайщику не возвращаются. Возврату подлежит лишь основной, паевой взнос.

ЖСК и закон о защите прав потребителей

Закон «О Защите прав потребителей» не действует в отношении пайщиков и жилищно-строительных кооперативов. Это прямо прописано в приказе Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей».

Выдержка из приказа звучит следующим образом «Установлены случаи, когда закон не используется. Это случаи защиты прав потребителей в гражданско-правовых отношениях физических лиц с организациями (общественными объединениями, товариществами, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами и т.д.).»

Поэтому, при возникновении имущественных и прочих споров между пайщиком и кооперативом, пайщик не может рассчитывать на помощь закона о защите прав потребителей.

Можно ли выйти из ЖСК. Расторжение договора и возврат денежных средств

Перестать быть членом ЖСК пайщик может в пяти случаях. Они перечислены в статье 130 ЖК РФ:

• добровольный выход из кооператива;
• исключение из кооператива;
• ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
• ликвидация жилищного кооператива;
• смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Добровольный выход из кооператива

В первом случае, член кооператива (пайщик) добровольно решает выйти из состава жск. В этом случае, он предоставляет заявление в правление кооператива, которое рассматривается в порядке, предусмотренном п.2 ст. 130 ЖК РФ.

Правление ЖСК обязано удовлетворить заявление члена ЖСК о выходе из кооператива. Согласно действующему законодательству, причин, препятствующих тому, чтобы член ЖСК покинул кооператив, нет.

Выйти из кооператива могут как те, кто уже оплатил паевой взнос, так и те, кто его еще не оплачивал. Порядок добровольного выхода из ЖСК и финансовые вопросы, возникающие в этом случае, регулируются п.4 ст. 218 ГК РФ.

Исключение из кооператива

Исключение члена кооператива может быть осуществлено на основании решения, принятого на общем собрании членов кооператива. Такое собрание еще называют конференцией ЖСК. Данная процедура описывается в п.3. ст. 130 ЖК РФ.

Порядок решения финансовых вопросов, таких как возврат вложенных средств, описывается в ст. 132 ЖК РФ. Данная статья предусматривает возврат средств в срок не более 2х месяцев со дня выхода из членов жск.

Может ли ЖСК отнять у пайщика квартиру?

ЖСК может отнять у пайщика квартиру в том случае, если пайщик не выплатил паевой взнос до ввода дома в эксплуатацию, если грубо нарушает устав ЖСК или был исключен из кооператива

Ревизионные проверки ЖСК, кто контролирует ЖСК

Внутренние ревизионные проверки проводятся комиссией, состоящей из членов кооператива. Члены комиссии выбираются на общем собрании пайщиков на срок до 3х лет. Ревизионная проверка деятельности ЖСК должна проводиться не реже одного раза в год. Результаты проверок и свои выводы комиссия докладывает на ежегодном отчетном собрании для членов кооператива.

Внеплановую проверку финансовой деятельности ЖСК ревизор имеет право проводить в любое время.

Минусы ЖСК в современных реалиях

В любой форме строительства существуют свои плюсы и минусы. В случае с ЖСК мы имеем следующие минусы:

• Если стройка затягивается, то члены ЖСК не имеют законных прав требовать от кооператива выплаты неустойки или иной компенсации морального вреда. Пайщики не будут признаны обманутыми дольщиками, поскольку, по сути, сами являются застройщиками своего дома.

• При выходе из ЖСК, пайщик может претендовать только на основной пай. Все дополнительные сборы, которые были переданы им за время членства, остаются в кассе кооператива и законно тратятся на нужды кооператива.

• Невозможно заключить договор переуступки права. Все договора переуступки, совершенные в новостройках, которые строятся по ЖСК, являются фиктивными.

Согласно п.4. ст. 218 ГК РФ право на квартиру у пайщика возникает только если он:

1. является членом ЖСК;
2. полностью выплатил паевой взнос;
3. объект сдан в эксплуатацию.

Соответственно, о какой переуступке права может идти речь, если пайщик, фактически, еще не имеет права на отчуждаемую собственность до того как объект сдан в эксплуатацию. Такие сделки считаются фиктивными и не имеющими правовых последствий.

• Проверка финансовой деятельности ЖСК бессмысленна по той причине, что имеется и зачастую используется возможность для ведения «черной» бухгалтерии.  Суммы паевых взносов записываются не полностью. Соответственно получить налоговый вычет в полном объеме, не получится.

Преимущества ЖСК для граждан и для застройщиков

Когда жилищные кооперативы задумывались, то преимущества ЖСК были очевидны. Это возможность пайщиков влиять на ход строительства, и  значительное удешевление строительства за счет привлечения труда пайщиков. При правильной организации, экономия пайщиков достигает 30%.

В настоящее время, пайщики этих преимуществ, фактически лишены. Преимущества схемы ЖСК остались только для застройщиков, которые «прикрываются» ЖСК для того, чтобы обходить строгую отчетность, которую они обязаны вести в соответствии с другой схемой по ФЗ-214 (ДДУ).

Поскольку правление кооператива неподконтрольно контролирующим органам извне, то, находящиеся в кассе суммы они могут тратить по своему усмотрению. Члены ЖСК, зачастую даже не знают о своем праве на то, что они имеют право проверять правление на целевое использование средств.

Еще одним плюсом для застройщика является то, что для того, чтобы начать привлекать средства граждан им не обязательно иметь на руках проектную декларацию и даже разрешение на строительство.

Когда наступает право собственности на квартиру в случае договора ЖСК или как получить жилье от ЖСК

Право собственности на квартиру в случае заключения договора ЖСК наступает следующим образом:

• дом сдается в эксплуатацию;
• получаете справку в ЖСК о полной выплате паевых взносов.
• подписываете акт приема передачи жилья между ЖСК и пайщиком.

Как должна выглядеть справка о выплате пая

В справке о выплате пая должны содержаться следующие сведения

• Ф.И.О.
• Дата вступления в кооператив.
• Реквизиты протокола общего собрания членов кооператива о приеме в члены пайщиков ЖСК.
• Информация по сумме и дате полной выплаты паевого взноса.
•  Описание квартиры, на которую составлен договор, включая адрес, номер квартиры, площадь квартиры, в том числе и жилая площадь, за которую выплачен пай.
• Подпись, фамилия и инициалы председателя (секретаря, или лица его заменяющего).
• Оттиск печати кооператива.

Какие документы необходимы для регистрации права собственности после сдачи дома в эксплуатацию

Для того чтобы зафиксировать своё право на собственность необходимо сдать следующие документы в регистрационную палату.

• Договор об участии в ЖСК.
• Документ приема-передачи от ЖСК (2 оригинала +копия).
• Квитанция о выплате пая.
• Справка о полной выплате паевых взносов (полном расчете)  в ЖСК.
• Кадастровый паспорт на квартиру.
• Документ, подтверждающий членство в ЖСК.
• Заявление, завизированное подписью председателя Правления ЖСК.

Можно ли обезопасить себя, вкладывая деньги ЖСК?

На протяжении многих лет не прекращаются попытки правительства обезопасить сферу долевого строительства. Законы постоянно совершенствуются, ответственность застройщиков постоянно увеличивается. Но, большие деньги привлекают в строительство немало аферистов.

В настоящий момент, можно констатировать факт того, что строительство многоквартирных домов как по ФЗ-215 (ЖСК), так и по ФЗ-214 (ДДУ) несет для пайщиков определенные риски стать обманутыми дольщиками.

Иными словами, гарантии того, что ваш дом будет достроен с должным качеством и в оговоренный срок, не существует!

Для того, чтобы минимизировать шансы попасть в ряды обманутых дольщиков, рекомендую перед тем как вступать в ряды ЖСК:

• изучить изложенную здесь информацию;
• потребовать те документы, которые вам должны предоставить в правлении ЖСК;
• изучить нормативную документацию, регламентирующую деятельность ЖСК;
• проверить документацию ЖСК на соответствие нормативным актам.

Только после того как вы убедились в том, что ЖСК соблюдает законы и серьезно подходит к делу, можно говорить о том, что стройка на 50% безопасна.

Для того, чтобы развеять оставшиеся сомнения необходимо узнать, строили ли организаторы ЖСК что-либо ранее. Если строили, то узнать отзывы на них, если не строили, то это заметно увеличивает шансы того, что стройка будет затянута по срокам, и не будет иметь должного качества.

Личное мнение по поводу ЖСК в Анапе

Касательно новостроек Анапы, которые строятся по ФЗ-215 (ЖСК) могу отметить что, несмотря на риски, которые несут пайщики, я всё же не отметаю полностью возможности приобретения квартир в таких новостройках.

Почему я предлагаю квартиры в новостройках, строящихся по ЖСК? Дело в том, что в Анапе не так много застройщиков, и каждый застройщик хорошо известен тем, кто разбирается в рынке недвижимости Анапы. На каждого застройщика уже собрано свое досье и я знаю, чего можно ожидать от того или иного застройщика.

Поэтому, если даже стройка идет по ФЗ-215, но послужной список застройщика хороший и я уверен в том, что дом будет построен, то такого застройщика я буду рекомендовать наравне со стройками по ФЗ-214 (ДДУ). Естественно, что предлагая квартиру в такой новостройке, я предупрежу вас о том, что эта стройка ведется по ФЗ-215.

Надеюсь, что теперь, у человека, который интересуется тем, что такое ЖСК, стоит брать квартиру в такой новостройке или нет, создастся своё впечатление о данном вопросе, и он  сможет принять решение владея объективной информацией.

Для справки:

Сданные новостройки, которые строились в Анапе по ЖСК:

Краснодарская 66 В, ЖК Стройград, ЖД ул. Крымская 38, ЖД ул. Краснодарская, 59, ЖК ул. Владимирская 120, ЖК ул. Новороссийская 265, ЖК Некрасовский, ЖД ул. Советская, 23, ЖК Каскад, ЖД ул. Ленинградская 76

ЖСК в Анапе на этапе строительства:

На Стахановской, ЖК Спектр, ЖД пер. Родниковый, 19, ЖК Радуга, ЖК на Крепостной, ЖК Некрасовский 2, ЖК ул. Ленинградская 81, ЖК на Шевченко

Информация по новостройкам актульна на сентябрь 2016.