Анализ цен на недвижимость в Анапе. Общая динамика цен

Цены на недвижимость на вторичном рынке в Анапе в июле 2019 года находятся в состоянии стагнации с небольшой динамикой к снижению.

Об этом свидетельствует наш график динамики цен на квартиры в Анапе.

Цены на вторичном рынке

• 1-комнатные квартиры подешевели с 74 048 в июне до 73087 рублей за квадратный метр, падение составило 1,29%
• 2-комнатные квартиры подешевели с 71 136 в июне 70 847 рублей за квадратный метр, что составило 0,4% к прошлому месяцу.
• 3-комнатные квартиры так же незначительно подешевели с 66 658 до 66 281 рублей за квадратный метр, что составило 0,56% к июню месяцу.
• Только квартиры студии по-прежнему прибавляют в цене, хоть тенденция к увеличению, на мой взгляд, уже исчерпала себя. Так, в июне средневзвешенная цена на студию составляла 85 312, а в июле она подросла только на 59 рублей до 85 371 рублей за квадратный метр.

Несмотря на то, что общая тенденция последних месяцев показывает плавное скольжение по нисходящей, говорить о том, что цены на недвижимость на вторичном рынке Анапы падают, я бы не стал.

Статистика на популярном сайте недвижимости «Домофонд» говорит о том, что цены на недвижимость Анапы выросли за год на 11,6%

Первичный рынок недвижимости пребывает еще в некой эйфории от летнего спроса на недвижимость. Однако, прозрение у застройщиков, хоть и с некоторым опозданием, но наступает.

Сфера недвижимости сама по себе, очень инертная область экономики, все процессы, проходящие в стране и в мире, отражаются в строительстве с опозданием на 3 – 6 месяцев, поэтому то, что новостройки не торопятся снижать цены, это вполне закономерно и ожидаемо.

Цены в строящихся домах

Вот что показывают наши графики по ценам на первичном рынке недвижимости Анапы:

• 1-комнатные квартиры показывают небольшой рост в 0,6% с в июне 64 931 до 65 316 рублей за квадрат в июле.
• 2-комнатные, показывают символическое снижение цены на 0,46% с 66 830 в июне до 66 532 рублей за квадратный метр в июле.
• 3-комнатные квартиры прибавили в цене на 1,2% с 62 920 в июне, до 63 707 рублей за квадрат в июле.
• Цены на квартиры студии, как и на вторичном рынке продолжают понемногу ползти вверх, но судя по графику, энергия к росту уже практически исчерпана. В июне цена за квадрат составляла 69 467 рублей, в июле 69 866 рублей за квадрат. Прирост составил 0,57%.

О чём говорят эти цифры

Как видно из приведенных выше цифр, в большинстве случаев рост или снижение составляет менее процента, что укладывается в статистическую погрешность подсчётов. Это говорит о том, что рынок недвижимости Анапы исчерпал ресурсы к росту цен и находится в стагнации.

Ниже актуальные цифры по конкретным новостройкам на август месяц

В сравнении с ценами за предыдущий месяц (таблицу за июнь я приводить здесь не стану, иначе статья будет перегружена цифрами, кому нужно, вышлю по запросу) можно отметить, что цены остались на прежнем уровне.

Но в отдельных новостройках появились акции, которые пока существенно не влияют на общую картину на рынке новостроек Анапы, но их появление даёт надежду на то, что краткосрочные акции со временем превратятся в общий тренд на снижение цен в новостройках, или хотя бы на то, что рост цен в новостройках Анапы на этом остановится.

Акции от застройщиков на август

Выводы

Следует отметить и то, что несмотря на тот рост цен на недвижимость в Анапе, который мы наблюдали в течении всего 2018 года, цены на квартиры в Анапе по-прежнему остались самыми низкими на черноморском побережье.

При этом, заслуживающее доверие издание «Коммерсант» сообщило недавно о динамике цен на недвижимость в крупных российских городах. В среднем, за год, стоимость выросла на 5 – 13%. Даже в Челябинске, который, по моим наблюдениям, лидирует в числе эмигрантов на юг, стоимость недвижимости выросла на 2%.

Поэтому, нет ничего удивительного, что в Анапе, на недвижимость которой имеется устойчивый спрос, цена на недвижимость активно росла.

При этом, в сравнении с ценами Геленджика, Сочи, Туапсе, и тем более с ценами в Крыму, Анапа остаётся городом с самыми привлекательными ценами на недвижимость, это при том, что инфраструктура города, как туристическая, так и социальная находится на достойном уровне по сравнению с вышеуказанными городами.

В Анапе в стадии строительства находятся 6 детских садов и 2 школы, что, несомненно облегчит нагрузку на уже существующие образовательные учреждения. В плане медицины есть решение о строительстве филиала детский поликлиники, что позволяет надеяться на то, что и эта сфера жизни анапчан будет корректироваться в лучшую сторону.

Прогноз цен

На мой взгляд, если не будет никаких новых потрясений, цены на новостройки зафиксируются на существующем уровне, возможно с небольшими дисконтами в качестве акций от застройщиков.

Судя по динамике продаж в новостройках, я не думаю, что следует ожидать снижения. Продажи идут, несмотря на то, что цены практически сравнялись с ценами на вторичном рынке. Количество продаж по сравнению с 2017 – 2018 годами сократилось существенно, но, видимо, застройщикам хватает данных объёмов для получения запланированной прибыли, поэтому никто не спешит снижать цены.

На вторичном рынке, пока имеется большой пул инвесторских квартир, которые покупались в 2016-2018 годах по цене около 40 - 45 тысяч рублей за квадратный метр. Полагаю, что ближайший год, максимум полтора эти квартиры будут постепенно уходить к своему конечному покупателю по цене 60 – 70 тысяч рублей за квадрат.

То есть, мы наблюдаем картину, когда сданные в эксплуатацию новостройки продаются по той же цене, что и стройка. Поэтому, случайные участники рынка, - собственники, которые в силу жизненных обстоятельств продают свои квартиры в Анапе при всём желании, не могут сильно поднять цены на свои квартиры.

Через год, когда с рынка уйдут инвесторские квартиры, ситуация может поменяться, и вторичка снова поползёт вверх, потому что устойчивый спрос будет превышать предложение.

Снижение цен на вторичном рынке недвижимости можно ожидать только если заметно снизится спрос на квартиры в Анапе, но этого я не ожидаю. Причин этому несколько:

• во-первых, как я уже говорил, цены на недвижимость Анапы самые низкие на черноморском побережье,
• во-вторых, вторичный рынок сейчас оттягивает на себя значительное количество потенциальных покупателей, которые хотели сэкономить, купив жильё в стройке, но поняв, что стройка и готовое жилье в Анапе сейчас продается по одной цене, они идут на вторичный рынок.
• в-третьих, ситуация в стране, судя по количеству отдыхающих, далека от критической. Людей, у которых есть деньги на отдых меньше не стало, следовательно было было бы ошибкой считать, что людей, у которых есть деньги на покупку недвижимости стало меньше.
• в-четвёртых, снижение ипотечных ставок, доступность льготных вариантов ипотеки будет способствовать повышенному спросу на недвижимость в целом по стране, и в Анапе в частности.

Что означает снижение цен на графиках на нашем сайте

Графики отражают среднюю цену по размещенным на сайте объявлениям. Мои специалисты стараются размещать, в первую очередь, самые выгодные варианты, по самым низким ценам, именно они дают кажущееся снижение цены на квартиры. Думаю, что уже в августе мы увидим, что кривые постепенно поползут наверх.

В целом же, оценивая ситуацию по рынку недвижимости Анапы, можно говорить о том, что рынок недвижимости находится в стагнации. Снижения цены на вторичном рынке я не ожидаю с вероятностью 95%, наоборот, скорее всего в следующем месяце мы увидим, что кривая поползёт вверх.

В новостройках средняя стоимость за квадрат может незначительно снижаться за счёт разовых акций, на которые будут идти застройщики с целью привлечения клиентов, но в целом, думаю, что о значительном снижении цен на недвижимость Анапы можно пока не мечтать.