Вступят ли в силу поправки в договор долевого участия, и кому они нужны

Проблемы с дольщиками при строительстве многоквартирных домов, возникающие то тут, то там на всей территории нашей необъятной родины не дают спать спокойно нашим чиновникам.

Очередное их творение было представлено на обсуждение в правительстве России. Но, предложенные к закону о долевом строительстве поправки настолько далеки от жизненных реалий, что невольно возникают вопросы:

• действительно ли мы с нашими чиновниками живем в одной стране;
• в чьих интересах создаются законы и поправки к законам;
• сколько времени уходит у чиновников на то, чтобы придумать какой-нибудь закон или поправку к нему. Складывается ощущение, что им как в школе дают 40 минут на сочинение, и, как говорил первый и последний президент СССР – «кончил, не кончил, 3 минуты, слезай с трибуны. Регламент!»

Заявленный мотив министерских поправок это безопасность дольщиков. Но по факту, то что предлагают чиновники обернется для дольщиков, строителей и страховых компаний дополнительными расходами. В выигрыше останется, но не будем забегать вперед.

Рассмотрим, что предлагает министерство строительства

Одна из поправок. Отсутствие в биографии застройщика случаев банкротства. Очень хорошая поправка, правильная! Нет доверия у министерства тому застройщику, который допустил банкротство своей компании при ведении любой хозяйственной деятельности.

Но как это будет работать, к примеру в Анапе, где тот же Леонтьев, ООО «Капстрой» дробит свой бизнес и новую стройку начинает уже с чистого листа с компанией ООО «Капстрой В». То есть, если предположить, что не дай бог, ООО «Капстрой» обанкротилась, то к ООО «Капстрой В» уже никаких претензий не будет?

Важно! ООО «Капстрой» взято как пример деления бизнеса, никаких сведений о том, что компания банкрот, нет. Наоборот, есть информация, что всё у них отлично! Точно так же делят свой бизнес в Анапе строительные компании «Фройда», «Славянский дом» и другие.

Основная поправка к закону о долевом строительстве гласит, что застройщик не имеет права начинать строительства дома и привлекать средства дольщиков в том случае, если у него нет собственных средств. Причем собственный капитал застройщика должен быть не менее 5% от суммарной рыночной стоимости всех домов, которые застройщик возводит по ФЗ-214.

Более точно это звучит так: суммарная жилая площадь всех объектов, строящихся компанией по ДДУ, умножается на среднюю цену одного квадратного метра на первичном рынке жилья в регионе застройки. От полученной суммы и исчисляются эти 5%.

Конечно же, это требование отсеет от этого бизнеса явных шарлатанов, имеющих в наличии только печать и способность пускать пыль в глаза доверчивым дольщикам.

Но, при ближайшем рассмотрении, оказывается, что далеко не всё так однозначно. Возьмем, к примеру, строительную компанию Анапы, ООО «Славянский дом». Компания строит сейчас ЖК «Молодежный» и ЖК на ул.Владимирская, 114. При грубом подсчете получаем, что суммарная площадь этих двух объектов составляет 53815,6 кв.м.

Средняя стоимость новостроек в Анапе составляла в январе 43,8 т.р. Таким образом, для того, чтобы получить разрешение на строительство жилого дома по ул. Владимирская, 114 компании необходимо было бы иметь на своих счетах 117 856 164 руб. При чем, заметьте, своих средств, а не заемных.

Данный расчет не является официальным, поскольку не известно, кто должен предоставлять средние цены за квадрат по региону. Авторы законопроекта не уточнили этот момент.

Как мы уже выяснили, внедрение такой поправки в закон о долевом участии поднимет порог компаний, имеющих возможность для вступления в строительный бизнес. Чем это обернется для строительной отрасли Анапы.
Большинство анапских застройщиков это небольшие строительные компании, которые не смогут преодолеть барьер нового закона. Следовательно они уйдут с рынка. Кто останется?

Остаются ОБД Инвест – строительная корпорация, которая строит в Анапе микрорайон «Горгиппия морская» и компания Мастерстрой, которая строит микрорайон «Горгиппия». И то, остаются чисто теоретически, судя по внешним объемам строительства. Нам не известно об их финансовых активах. Существует вероятность того, что и эти компании не смогут начать строительство новых объектов, попав под действие поправок.

Таким образом, если поправки к закону будут приняты, то благие намерения чиновников из министерства строительства полностью останавливают строительный рынок Анапы.

Что мы будем иметь после принятия закона. Новые стройки, конечно же, начнутся, но цена на них из-за отсутствия конкуренции поднимется минимум на 20%. Напомним, что в Анапе сейчас самые дешевые новостройки на Черноморском побережье.

Вторичный рынок Анапы обретет новую жизнь. Ценник моментально поползет вверх. То же касается и рынка аренды жилья. Вот уж кому пойдет на пользу поправки к закону это инвесторам, которые вложились ранее в анапскую недвижимость.

Что произойдет в масштабах страны

По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), в сентябре 2015 года на 200 крупнейших строительных компаний России приходилось лишь 49% строящегося жилья, из них 7% возводят компании, входящие в ТОП 5 России.

То есть, при принятии поправок к закону более половины застройщиков России будут вынуждены уйти с рынка или работать нелегально. Какие формы приобретет нелегальное строительство, сейчас даже трудно себе представить, но в том, что это произойдет, нет сомнений. Иначе куда деваться десяткам тысяч строителей и сотням предпринимателей, которые зарабатывают сейчас в строительной отрасли.

Еще одна мысль творцов законопроекта вообще не поддается логике. Если сейчас застройщик сам страхует договора долевого участия, то законотворцы предлагают отныне делать это самим дольщикам. То есть дольщик должен будет сам страховать себя на случай несостоятельности застройщика.

В результате, в случае наступления страхового случая, т.е. если застройщик по каким-либо причинам не сможет выполнить свои обязательства разбираться с ним начнут десяток-другой страховых компаний. Сколько времени работникам застройщика понадобится для того, чтобы решить вопрос по каждому дольщику отдельно, подсчетам просто не поддается! Как, в каком порядке будут осуществляться страховые выплаты в новых условиях, тоже пока не ясно.

И вот, пожалуй, квинтэссенция, то, ради чего затевались все поправки к закону о ДДУ

Застройщиков могут лишить права пользоваться деньгами дольщиков напрямую. Для тех денег, которые дольщик вносит в строительство, будут открываться специальные «эскроу-счета». Доступ к этим деньгам застройщик получит после ввода дома в эксплуатацию.

А для того, чтобы продолжать строительство, застройщик должен будет просто взять кредит. Кредит, а не рассрочку! Как мы все понимаем, кредиты отдаются с процентами. Банки, которые будут допущены к этим операциям должны будут иметь капитализацию не менее 20 млрд рублей. В масштабах страны, очень неплохие суммы осядут на счетах этих банков в результате такой простой операции как внесение поправок в закон о ДДУ.

Давайте немного посчитаем. По сообщению Росстата, предварительный подсчет показал, что в 2015 году было сдано в эксплуатацию 83,8 млн квадратных метров жилья по всей стране. Для того, чтобы упростить подсчет представим, что всё это жилье строилось по ДДУ. Опять же, для упрощения, представим, что средняя стоимость новостройки 40 тыс. руб. за квадрат. Средняя скорость строительства многоэтажки составляет 2 года.

Если в 2016 году объем строительства будет прежним, то получим, что на эскроу-счета в банки ляжет 83 800 000* 40 000 = 3 352 000 000 000 рублей. Предположим, что 30% это заложенная прибыль застройщика, но оставшиеся 70%, а это 2 346 400 000 000 строительные компании будут вынуждены брать в банках под процент для осуществления строительства. Допустим, это будет 10% годовых, хотя для бизнеса это нереально мягкий процент. Получаем, что банкиры из воздуха в год заработают 234 640 000 000 рублей.

Данный расчет носит условный характер и призван лишь дать понять о каком порядке цифр идет речь при проталкивании данных поправок в жизнь.

Теперь становится понятным, кому выгодны данные поправки к закону о долевом участии. Потому что никому, кроме крупнейших коммерческих банков, которые, как известно, давно находятся под юрисдицией иностранного капитала, нововведения не выгодны!

Заканчивая разбор полетов по внесению поправок в закон о долевом участии, хочется отметить то, что закон, несомненно, несовершенен. Но, даже в его сегодняшнем состоянии он вполне работоспособен, это подтверждается тем, сколько новостроек строится и сдается без особых проблем.

Регулировать сейчас надо скорей не сам закон, а его исполнение, ведь все Анапские долгострои явились следствием нарушения данного закона, а не его несовершенства. То есть надо ужесточать ответственность застройщиков, но, в первую очередь надзорных органов, которые не пресекают заведомо незаконные стройки, жертвами которых становятся наши сограждане.