В чём риск покупки недостроенного дома?

Недостроенные дома привлекают к себе внимание потенциальных покупателей своей низкой ценой. На первый взгляд, это идеальный вариант для тех, кому затевать стройку с нуля слишком долго и хлопотно, а покупать готовый дом ‒ дорого, и поэтому недоступно.

Но так ли очевидна выгода покупки недостроя? Давайте разберём всё по порядку.

Я различаю 2 разновидности недостроев:

1. «Под отделку» ‒ заведённое под крышу строение, но без разводки коммуникаций (воды, электричества, отопления), без стяжки пола и штукатурки стен, с временной входной дверью и т.д.

В этом случае можно постепенно осваивать жилое пространство, поэтапно проводя необходимые ремонтные работы.

2. «Коробка» ‒ сооружение, где не завершены даже общестроительные работы. При этом не исключено, что придётся рушить старую кладку и возводить стены заново.

Именно о таких «коробках» мы сегодня и поговорим. Покупка подобного рода недвижимости выглядит очень привлекательной по цене, но считается рискованной по своим последствиям.

В общей массе объектов загородной недвижимости, выставленных на продажу, недострои-«коробки» составляют не более 5%, а то и меньше. Давайте подумаем, что приводит людей к продаже недостроенного дома. Ведь изначально у строительства дома есть чёткая цель ‒ либо его строят, чтобы жить в нём, либо на продажу, чтобы извлечь прибыль.

Поэтому чаще всего недостроенные объекты относятся к категории неблагополучных.

Самая безобидная причина незаконченного строительства ‒ это если человек передумал жить в этом месте, а переезжает в другой населённый пункт, допустим, в связи с семейными обстоятельствами.

Чаще бывает, что у семьи заканчиваются деньги на строительство ‒ в связи с потерей дохода (сокращение на работе, травма или болезнь главы семьи, летальный исход), либо компания-застройщик признаётся банкротом и прекращает свою деятельность.

Ещё одним мотивом для приостановки строительных работ могут стать ошибки, допущенные на этапе проектирования или во время строительства, либо есть какие-либо нестыковки юридического характера.

Но если вы всё же несмотря ни на что решились на покупку недостроя, то особое внимание обратите на юридическую составляющую будущей сделки.

При купле-продаже недостроенного дома существует 2 варианта развития событий:

1. Ситуация, когда оформление участка с домом не проводилось. В этом случае в договоре купли-продажи упоминается только земельный участок, а все хлопоты «легализации» постройки ляжет на плечи покупателя.
2. Строение зарегистрировано как объект незавершённого строительства (этот вариант предпочтительнее).

Перед сделкой обязательно обратитесь к юристу, чтобы проверить следующие моменты:

1. Выписка ЕГРН ‒ позволяет узнать всю основную информацию об объектах недвижимости.
2. Разрешительная документация (разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка, а также документ, на основании которого дом был оформлен в качестве объекта незавершённого строительства).
3. Привязка дома к земельному участку.

Помимо юриста вам понадобятся услуги геодезиста ‒ для установления соответствия фактических данных о границах с цифрами, указанными в выписке ЕГРН. Случается, что фактические границы участка и дома сдвинуты. Пусть специалист проверит эти нюансы, а заодно удостоверится в достаточном отступе дома от границ земельного участка ‒ это расстояние должно быть не менее 3 метров.

Не лишним будет пригласить на объект профессионального строителя ‒ для оценки качества кладки, фундамента, состояния конструкций и т.д. Нежелательно, чтобы недострой простоял «законсервированным» более двух-трёх лет. Заодно знающий специалист сможет просчитать, будет ли выгодно достраивать данный объект, либо всё же дешевле обойдётся начать строительство дома с нуля.

Наконец, когда решение о покупке принято, а договор подписан и зарегистрирован, подайте на согласование в местную администрацию уведомление о завершении строительства, и можно приступать к работе.

Подводя итоги, оценим «за» и «против» покупки недостроенного дома.

Плюсы:

1. Иногда достраивать оказывается дешевле и быстрее, чем строить с нуля.
2. Если недострой стоит на участке, имеющем выгодное месторасположение, и аналогичных предложений в продаже нет.

Минусы:

1. Можно изначально допустить ошибку в расчётах и потратить на «реанимацию» недостроя гораздо больше средств, чем планировалось изначально.
2. Есть риск купить дом с плохой юридической историей или негативной аурой.
3. Необходимость придерживаться проекта, выбранного предыдущим застройщиком.

Обязательно взвешивайте все «за» и «против», досконально просчитывайте смету завершающих строительных работ, тщательно проверяйте юридическую чистоту объекта. Не подвергайте себя дополнительным рискам.

Возможно, гораздо безопаснее и выгоднее окажется купить пустой участок, сделать проект с учётом всех своих пожеланий и из самостоятельно выбранных новых материалов, чем достраивать кем-то и когда-то начатый дом.

Видеоверсия для тех, кто лучше воспринимает информацию вслух:

Если вам необходима консультация с покупкой или строительством дома в Анапе, обращайтесь по телефону +7 (800) 100-56-36 (звонок по России бесплатный).