Стоит ли инвестировать в недвижимость Анапы в 2022 году?

Инвестиции в недвижимость стали неотъемлемой частью российской экономики. Недвижимость Анапы отличалась в последние годы устойчивой предсказуемой прибылью на уровне 30-50% годовых.

По моим оценкам, порядка 55,5% всех квартир в новостройках Анапы покупались с инвестиционными целями. Из них:

• 8,5% - покупали квартиры для сдачи отдыхающим;
• 15% - для сдачи на круглый год;
• 9,5% - для того, чтобы продать по переуступке права;
• 22,5% - покупали квартиру в Анапе для того, чтобы она просто была, то есть с неопределенными целями. Может быть для отдыха, может быть для сдачи, может для детей, внуков и так далее.

Последняя категория людей особенно интересна, потому что это именно та прослойка людей, у которых есть несколько лишних миллионов рублей. И это в то время, когда все сми говорят о том, что реальные доходы населения падают. 

По данным Росстата за 2020 год, только у 13,3% работающих людей в РФ ежемесячные доходы превышают 75 тысяч рублей. Но, скорее, это даже не они, а те 7,1% работающих россиян, чей доход превышает 100 тысяч рублей в месяц, инвестировали в Анапу. В количественном выражении таких людей в России около 5 миллионов. 

Насколько выгодно сейчас инвестировать в Анапу?

Рассмотрим рынок новостроек. На декабрь 2021 года цены на квартиры в новостройках (строящийся дом на разных этапах строительства) колеблются от 130 тысяч рублей за квадратный метр в однокомнатных квартирах.

Вторичный рынок более гибок, цены на такие же квартиры могут колебаться от 90 до 200 тысяч рублей за квадрат. 

Но я бы предостерёг потенциального инвестора от вложений в самую дешёвую недвижимость Анапы. Чудес не бывает, цена на такие квартиры скорее всего снижена по следующим причинам:

• электрическое отопление (высокие коммунальные платежи);
• дом сдан по суду (в свете того, что власти уже не стесняются сносить такие дома, даже если там живут жильцы, риск вложений в такую недвижимость не оправдан);
• непопулярная локация;
• иные, зачастую невидимые неспециалисту рынка, причины (низкое качество строительства, какие-то нарушения градостроительных норм и т.д.).

Вкладывать в недвижимость на вторичном рынке без помощи специалиста я бы категорически не советовал - слишком велик риск купить неликвид, от которого потом не сможете избавиться.

Сможет ли заработать инвестор на недвижимости Анапы в 2022 году?

Однозначный ответ - да. Сможет, но, на мой взгляд, стоит забыть о доходности последних лет. Будет большим успехом, если инвестор заработает 3% в месяц. Средняя же доходность на длительных инвестициях от года составит 10-15% за вычетом налогов.

Те, кто смотрел мою аналитику на ютуб-канале, помнят, как я говорил о том, что цена на недвижимость Анапы падает. Это правда. Но как же тогда на падающем рынке сможет заработать инвестор?

Дело в том, что падает в цене далеко не вся анапская недвижимость. В отдельной статье я разберу те районы и типы недвижимости, где цена на недвижимость расти не будет, и куда, соответственно, я не рекомендую вкладывать.

В рамках данной статьи скажу лишь, что инвестору в нынешних условиях надо смотреть не на самую дешёвую недвижимость, а наоборот ту, что подороже. 

Дело в том, что рано или поздно Анапа станет недоступной для людей со средним достатком. Этот процесс уже идёт. В будущем он будет только усугубляться.

Однажды мы придём к тому, что стоимость ликвидной однокомнатной квартиры в Анапе не будет ниже 6 миллионов, и это я сильно опустил планку. 

Да, будут варианты и дешевле, причём значительно, но я бы не рекомендовал инвестору ориентироваться на них из-за их низкой ликвидности.

В то же время, в нашем агентстве есть ликвидные предложения ниже рынка, их немного и они быстро заканчиваются. Если вы хотите заработать на инвестициях в недвижимость, то я очень рекомендую позвонить по нашему бесплатному номеру +7 (800) 350-30-39 и спросить Нину Федорец. Она владеет всей информацией по этому вопросу и сможет предложить вам лучший инвестиционный вариант по Анапе.

Динамика инвестиционных сделок с недвижимостью в Анапе

Несмотря на то, что количество новостроек в Анапе неуклонно снижается, 2021 год стал лидером по количеству инвестиционных сделок. 

Произошло это на фоне небывалого роста цен на недвижимость. Именно этот рост и подстегнул спрос на недвижимость. 

Не ошибусь, если скажу, что 75% сделок 2021 года были совершены в первой половине года, после чего цена достигла пика, и ажиотажный спрос сменился на депрессивное настроение. Традиционная анапская аудитория отказалась покупать квартиры в Анапе по таким ценам и обратилась к более дешёвым вариантам - Темрюк, Ейск и другие малозначимые локации.

Но подобная ситуация произошла не только в Анапе. Сочи, Геленджик, Крым, которые традиционно дороже Анапы, также потеряли свою аудиторию из-за небывалого роста цен. Их инвесторы обратили своё внимание на более дешёвые локации, в числе которых оказалась и Анапа. 

Это подтверждают как застройщики, к которым пачками стали приводить клиентов сочинские риэлторы, так и анапские агентства недвижимости, которые именно в тот период организовали многочисленные коллаборации с сочинскими агентами, причём делалось это по инициативе агентов из Сочи. 

В следующем 2022 году мы не ожидаем снижения инвесторской активности на рынке недвижимости Анапы. Предпосылки к этому видятся следующие:

• во-первых, инвестор, привыкший работать с рынком недвижимости, знающий этот рынок, скорее согласится на снижение доходности, чем на переход на новый неизвестный ему рынок ценных бумаг, облигаций, крипты и т.д. (синица в руках для многих лучше, чем пресловутый журавль в небе);
• во-вторых, банковские вклады по-прежнему не покрывают инфляции (хранить свои деньги в банках - это значит каждый день выбрасывать свои деньги на ветер);
• в-третьих, ликвидность недвижимости Анапы по-прежнему высока и снижаться она не будет.

На фоне повсеместного роста цен и галопирующей инфляции ликвидность тёплого побережья остаётся традиционно высокой и далеко не все из тех 5 миллионов наших сограждан, о которых мы говорили в начале нашей статьи, до сих пор живут на юге России. Именно они и будут формировать спрос на анапскую недвижимость.

Самый востребованный сегмент для инвестиций

Все прошлые годы самым ликвидным и востребованным вариантом для инвестиций были квартиры-студии с площадью до 30 квадратных метров. 

Но изменения в градостроительной политике Анапы привели к тому, что ближайшие годы мы не увидим с вами на рынке новостроек таких предложений. Строительство жилья без обеспеченности парковочными местами теперь невозможно, поэтому просто воткнуть высотку с двумя-тремя сотнями студий в существующую застройку, как это было сделано в ЖК "Триумф" и ЖК "Горизонт", уже не удастся.

Поэтому самым ликвидным вариантом для инвестиций в следующем году я считаю однокомнатную квартиру в новостройке в хорошей локации. Двухкомнатные квартиры также подойдут для инвестиций, но в этом случае инвестору надо тщательно изучить количество и качество предложений в выбранном районе.

Какую отдачу стоит ожидать от инвестиционных проектов?

В случае купли-продажи доходность в 2022 году в 15 процентов считаю хорошим вариантом. Более высокая доходность всегда обусловлена более высокими рисками. Так, к примеру, можно вложиться в стройку ЖСК - там доходность будет значительно выше, но и риск для человека не очень знакомого с рынком будет более ощутимым.

В случае инвестиций с целью сдачи квартиры в аренду, то в настоящий момент при покупке однокомнатной квартиры с ремонтом за 6 миллионов и сдаче в аренду её за 20 тысяч рублей в месяц, мы получим срок окупаемости вложения в 25 лет. На мой взгляд, с учётом того, что мы живём в очень неспокойное время, такая инвестиция находится за гранью разумного. 

Такая инвестиция оправдана только в том случае, когда вам просто нужно “пристроить” деньги, чтобы они не дешевели в банке. В этом случае инвестиция в покупку квартиры в Анапе оправдана.

Новый тренд в инвестициях

Новым для нас явлением в инвестировании стали быстрые инвестиции на 3-5 месяцев, после которых объект снова выставляется на продажу. Это более трудозатратный для инвестора вид инвестирования, но и проценты от оборота средств получаются выше, нежели инвестировать на долгий срок от года и больше.

В 2021 году мы провели несколько таких сделок, в которых срок владения недвижимостью не превышал полугода. Даже с учётом уплаты налогов и других расходов инвестор оставался с хорошей прибылью.

Мы предлагаем инвесторам сопровождение полного цикла от выбора объекта для инвестирования до его последующей продажи и выбора нового объекта. Гарантией того, что мы заботимся о наших клиентах, являются отзывы о нас как о компании. Эти отзывы можно прочитать как на нашем сайте, так и на различных отзовиках.

К сожалению, вы не увидите там отзывов наших инвесторов, так как деньги, как известно, любят тишину. 

Если у вас есть наличные и вы хотите их приумножить, то я предлагаю позвонить на наш бесплатный номер +7 (800) 350-30-39 и спросить Нину Федорец. Она отвечает у нас за работу с инвесторами.

Сколько денег нужно для того чтобы инвестировать в Анапу

Минимальным порогом для входа на декабрь 2021 года является сумма 4 миллиона рублей. На эти деньги сейчас можно купить студию в уже сданном в эксплуатацию доме, либо купить строящийся дом в одном из многочисленных коттеджных посёлков под Анапой.

Но цена в 4 миллиона - это нижнее предложение для строящегося дома и таких предложений крайне мало.

Иной будет сумма входа, если мы рассмотрим рынок земельных участков. Здесь цена может начинаться от 600 тысяч за участок. Но в настоящее время, когда идёт переделка генплана, вкладывать в землю необходимо с учётом всех будущих изменений этого генплана, то есть подходить к вопросу очень скрупулёзно. Если вам это интересно, то обращайтесь, проконсультируем вас по ситуации с землёй в Анапе, подберём вам высокодоходный вариант.

Коммерческая недвижимость - недооценённый сегмент

Хотелось бы обратить внимание инвестора на коммерческую недвижимость. Стоимость коммерции сильно отличается, равно как и её доходность. Я бы предостерёг вас покупать самую дешёвую коммерческую недвижимость. Для того, чтобы определить сколько вы сможете на ней заработать, существуют специальные методики и, конечно, будет бесценным наш опыт и знание рынка. Я или мои специалисты можем помочь сделать правильный выбор в этой нише.

Кроме рынка недвижимости Анапы по-прежнему остаётся интересным рынок недвижимости Сочи и Краснодара - в этих городах есть свои нюансы в плане инвестирования, но то, что на недвижимости по-прежнему можно хорошо зарабатывать, это абсолютно точно.

Если у вас есть желание заработать на недвижимости юга, мы можем вас проконсультировать и сделать необходимые расчёты и прогнозы.

Видеоверсия статьи: