Как проверить квартиру на вторичном рынке перед её покупкой?

В российских судах часто рассматриваются дела о признании сделок купли-продажи жилья недействительными, и окончательный вердикт может не всегда выноситься в пользу добросовестного приобретателя. Помимо прочих рисковых факторов при сделках, в сфере недвижимости нередки случаи мошенничества.

Фото: Image by freepik

Наша задача в рамках данной статьи подсветить основные моменты, которые требуют уточнения со стороны покупателя перед оформлением сделки, чтобы максимально тщательно проверить квартиру на вторичном рынке и обезопасить себя от неприятных последствий после её покупки.

Итак, начнём.

Кто занимается продажей квартиры - собственник или риэлтор?

Зачастую собственники продают свою недвижимость через посредников (доверенных лиц, риэлторов). Это не запрещено законодательством, но работа напрямую с собственником видится более надёжным вариантом. Единственный минус в том, что собственник иногда может "притормозить" сделку - например, если он никуда не спешит и ему вдруг показалось, что цена на квартиру занижена.

В этом смысле присутствие в сделке посредника в виде профессионального риэлтора выглядит предпочтительнее. Ему невыгодно затягивать сроки, т.к. в этом случае и получение комиссионного вознаграждения тоже откладывается. Повезёт, если вам попадётся опытный и добропорядочный риэлтор - он и продавца поторопит, и документы будут в порядке.

А если нет? В лучшем случае, вы потеряете время и испортите настроение из-за действий неопытного агента, в худшем - наткнётесь на мошенников и лишитесь денег.

Здесь нужно искать золотую середину. Если просмотр квартиры, согласование условий сделки и подготовку документов можно доверить посредникам, то такие ответственные шаги, как передача задатка и подписание Договора купли-продажи необходимо совершать непосредственно с собственником.

Кроме того, рекомендую нанять риэлтора или юриста, чтобы этот специалист представлял ВАШИ интересы в ходе сделки (даже если со стороны продавца уже есть подобный представитель). Не пожалейте денег на оплату его услуг - это убережёт вам от гораздо бо́льших финансовых потерь.

Чтобы удачно выбрать своего риэлтора, изучите отзывы (составленные лично на него или на агентство, которое он представляет) и убедитесь, что его профессиональная ответственность застрахована (о чём должен свидетельствовать соответствующий страховой полис).

Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?

Нам нужен полный перечень лиц, являющихся собственниками квартиры. Получить к нему доступ можно, заказав Выписку из ЕГРН на портале Госуслуги (необходимо попросить об этом одного из собственников, т.к. посторонним такая информация недоступна). Предоставление такой выписки для собственника не требует оплаты.

Помните, что данные Выписки актуальны на день выдачи. Сутки спустя всё может измениться.

Если у объекта недвижимости более двух собственников, важно удостовериться, что они единогласны в вопросе его продажи, пообщавшись с каждым из них. В противном случае лучше сразу отказаться от этого варианта, от греха подальше.

Часто квартира находится в совместной собственности супругов (хотя они могут быть на момент продажи квартиры в разводе). Если между ними не было оформлено брачного договора, то требуется нотариально заверенное Согласие супруга на сделку. Оно может быть срочное (с указанием конкретной даты окончания своего действия) или бессрочное.

Отдельная история - наличие в составе собственников несовершеннолетних лиц (особенно, когда нынешние продавцы при покупке данной квартиры использовали маткапитал). Единственное, что я могу посоветовать при таком раскладе, - обратиться за помощью к профессиональному юристу. Это очень сложный вопрос, и поэтому самостоятельно без грамотного специалиста не разобраться, даже не пытайтесь.

Является ли продавец дееспособным?

Дееспособность продавца - обязательное условие успешной сделки. Однако далеко не всегда возможно определить дееспособность по внешнему виду человека. Например, проблемы с психикой могут никак не проявиться во время общения с покупателем.

Сведения о недееспособных гражданах, признанных таковыми по решению суда, содержатся в базе Росреестра. При заверении сделки нотариус может запросить эту информацию. Также соответствующую справку может получить сам собственник, заказав её через портал Госуслуги.

Для дополнительной подстраховки, в случае подозрительного поведения или пожилого возраста продавца, нужно попросить его получить Справки из НД и ПНД (нарко- и психоневрологического диспансеров).

Фото: Image by freepik

Кто прописан в квартире?

Помимо собственников в квартире могут числиться люди, имеющие здесь постоянную или временную регистрацию (хотя и не проживать в ней). Информацию о зарегистрированных в квартире содержится в соответствующей справке, которую может получить собственник или его представитель по доверенности в соответствующем отделе по вопросам миграции МВД. Такую справку также можно получить, не выходя из дома, - всё так же через портал Госуслуги.

Если "проморгать" этот момент, то есть риск, что таких бывших жильцов придётся выселять через суд. Причём суд может оказаться не на вашей стороне, если прописанный в этой квартире гражданин в своё время оформил отказ от приватизации.

Также необходимо учитывать, что государственные органы и коммерческие организации (полиция, налоговая, судебные приставы, кредиторы и т.п.) ищут граждан по месту их регистрации. Соответственно, визиты уполномоченных лиц будут осуществляться по указанному в прописке искомого человека адресу. Не думаю, что общение с такими гостями будет приятно новым собственникам. Даже письма на чужое имя, периодически появляющиеся в почтовом ящике, не добавят положительных эмоций.

В то же время вполне стандартна ситуация, когда люди продают квартиру, чтобы приобрести другую. Поэтому до момента завершения сделки по покупке их будущей квартиры они должны быть где-то прописаны. Обычная практика, когда в Договоре купли-продажи предусмотрено условие, при котором бывшие собственники обязуются выписаться в течение некоторого времени после завершения сделки (вплоть до месяца).

Кто ещё имеет право пользоваться квартирой?

Есть категории лиц, которые сохраняют право пользования квартирой даже после её продажи.

Это могут быть арендаторы (по зарегистрированному в Росреестре Договору аренды жилья).

Другая ситуация - завещательный отказ. Актуально, когда кто-то из ушедших в мир иной собственников прописал с своём завещании, что квартира отходит, например, к старшему сыну, но младший сын имеет право проживать в ней до конца своей жизни. В этом случае у младшего сына сохраняется право проживания в квартире, даже если старший сын её продаст.

Крайне сложно узнать о таких нюансах самостоятельно, если собственник решит скрыть их от покупателя. Чтобы последнему защитить свои права, придётся долго обивать пороги судов.

Имеет ли квартира обременения?

Обременения ограничивают права собственников в пользу третьих лиц. Примеры обременений: ипотека, рассрочка, долгосрочная аренда, арест, банкротство собственника.

Купить квартиру с обременением в некоторых случаях возможно, но сопряжено с несколькими рисками: процесс покупки может затянуться по времени, объект обойдётся дороже идентичных на рынке, но самое главное - это дополнительный риск признания сделки недействительной (с последующей потерей и квартиры, и денег).

Информацию об обременениях можно узнать в Росреестре, заказав соответствующую Выписку из ЕГРН. Сделать это необходимо до оформления сделки, иначе повернуть процесс вспять и вернуть свои деньги будет сложно.

Кроме того, существует несколько бесплатных онлайн-сервисов, благодаря которым можно получить доступ к ценной информации:

• ГАС "Правосудие" - позволит обнаружить наличие судебных заседаний, посвящённых любому гражданину нашей страны (в т.ч. и собственнику приобретаемой квартиры);
• сайт ФССП - позволит проверить, есть ли у собственника долги;
• сайт арбитражных судов - позволит выяснить, подавал ли собственник заявление на банкротство физического лица;
• реестр банкротов - позволит выявить уже состоявшегося банкрота.

Прочитав статью, у вас, наверное, пропадёт всякое желание приобретать квартиру на вторичном рынке - столько здесь подводных камней и потенциальных рисков. Однако не стоит отказываться от своей цели только из-за боязни нарваться на мошенников. Всё решаемо, если обратиться за помощью к профессиональным риэлторам и юристам.

Если вы планируете приобретение квартиры во вторичном фонде Анапы, то можете рассчитывать на агентство недвижимости "Эксперт+". Мы подберём ликвидный вариант, обеспечим юридическую чистоту сделки, а при необходимости поможем с оформлением заявки на ипотеку. Звоните нам по бесплатному телефону +7 (800) 350-30-39 или пишите в WhatsApp на номер +7 (988) 133-54-57. С нами все документы будут в порядке!

Актуальные наблюдения, аналитика, оценка ситуации на рынке, горячие предложения, прогнозы и обратная связь с автором в моём телеграм-канале - https://t.me/novostrojky. На сайте не публикуется и половины того, что есть в телеграм-канале. Подпишись, будет интересно!