ФЗ-236 новые правила для жилищных кооперативов

Скоро, совсем скоро вступят в силу новые правила для ЖСК, которые регламентируются законом ФЗ-236, изложенном в статье 123.1 Жилищного кодекса РФ.  

Закон был принят в 2015 году, но как обычно бывает, застройщикам дали время раскачаться и подготовиться к нововведениям.

Кроме этого, при внимательном ознакомлении с данным законом, не устаешь удивляться тому, как наши парламентарии успевают в одном законе прописать строжайшие предписания и ограничения для застройщика, и тут же, в этом же законе, указываются методы обхода данного закона. Но, обо всём по-порядку.

Новые обязанности ЖСК по ФЗ-236

Согласно п.3 ст.4, п.9 ст.9 закона 236-ФЗ с 01 июля 2016 года руководство ЖСК обязано предоставлять в общую информацию базу следующую информацию:

• устав кооператива;
• количество членов жск;
• документ, подтверждающий право на пользование земельным участком;
• разрешение на строительство многоквартирного дома, подписанное в местной администрации;

Руководство ЖСК обязано вести реестр членов ЖСК, а также, предоставить краткое описание дома, с обязательным раскрытием следующих данных:

• количество квартир и других жилых помещений с их техническими характеристиками;
• географическая привязка дома с конкретным адресом или указанием кадастрового номера участка;
• предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию;

В случае внесения изменений в проектную декларацию, свежая информация должна быть сразу же опубликована

Кроме этого, руководство кооператива обязано предоставлять по требованию членов кооператива любую документацию, в числе которой:

1. Проектная документация,
2. Правоустанавливающая документация на землю,
3. Протоколы собраний правления жск и общих собраний,
4. Заключения ревизионной комиссии и т.д.

Данная информация может предоставляться как лично, в кабинете, так и дистанционно, с помощью всё той же информационной базы, о которой говорилось выше.

Это далеко не всё, что приготовили законотворцы в рамках закона 236 ФЗ. Самое интересное касается ограничений по объему строительства жск.

Ограничения по объемам строительства для ЖСК

С 25 июля 2016 года для всех вновь созданных жилищно-строительных кооперативов действует новое правило по объемам строительства, которое прописано в п.1. ст. 4 закона №236-ФЗ, п. 3, ст. 110 Жилищного кодекса РФ. Правилом устанавливаются следующие ограничения:

• дом должен быть не более 3х этажей;
• одновременно нельзя строить более одного дома.

И дальше самое интересное! Ну не могли парламентарии не оставить лазейки для коррупционных схем. Законом предусмотрены исключения из общего правила, ограничивающего объем строительства.

В соответствии с ФЗ-161 «О содействии жилищному строительству» от 24.07.2008, жилищный кооператив сможет строить высотные многоквартирные дома, но не для всех, а только для льготных категорий граждан. К таковым относят работников государственных учреждений, научных сотрудников, военных, многодетных родителей.

Полный список категорий граждан, попадающих под действие льгот при строительстве методом жск указан в п.п. 4, 5, ст.16.5 ФЗ-161 и  Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108.

Хотя данным законом достаточно строго регламентируются правила вступления в ЖСК, чётко прописаны те категории граждан, которые имеют право на вступление в жск с целью строительства многоквартирного дома, но нет сомнений и в том, что найдутся умные головы, которые смогут найти лазейки для строительства многоэтажек посредством жск.

Сам собой возникает вопрос, что же будет с теми ЖСК, которые созданы до 25.07.2015 (дата принятия закона ФЗ-263) и в настоящее время ведут строительство многоэтажек на территории Анапы. К таким относятся:

• ЖСК «Каскад», который зарегистрирован в 2013 году и возводит ряд девятиэтажных домов по ул. Парковая, 60
• ЖСК "Спектр" зарегистрирован 29.01.2014
• ЖСК "на Крепостной" зарегистрирован 03.02.2014
• ЖСК "на Ленинградской 81" зарегистрирован 28.08.2014
• ЖСК "на Шевченко" зарегистрирован 28.08.2014
• ЖСК "на Стахановской" зарегистрирован 03.04.2015
• ЖСК "Ленинградский" (Ленинградская, 76) зарегистрирован 14.04.2015

Согласно пункта 8 статьи 9 ФЗ-236 данные жск после 25.07.2016 не будут вправе принимать новых членов в кооператив до тех пор пока не получат разрешение на ввод в эксплуатацию.

Остановятся ли продажи в данных жск? Сомневаюсь. Еще Остап Бендер доказал, что существует множество законных способов изъятия денег у населения. Это может быть обыкновенная расписка о получении денег, или добровольное пожертвование. Уверен, что застройщики найдут грамотный выход из положения и продажи не остановятся.

Кто контролирует деятельность ЖСК

В Жилищном кодексе, в ст. 123.2. указывается, что с 25.07.2015 года деятельность жск контролируется специальным органом местной исполнительной власти. Не важно, как он будет называться, комитет, отдел, департамент, - в любом случае, это будут люди из администрации г-к. Анапа.

Плановая проверка деятельности жск, согласно п.п.5,6 статьи 123.2 ФЗ-236 проводится через год после выдачи разрешения на строительство или через год после крайней проверки. Внеплановые проверки так же возможны. Основанием для них служит заявление от граждан о нарушении правил застройки или строительства, либо это может быть требованием прокурора.

За что будут наказывать жск и руководителей жск

Как отразится принятие закона на строительной отрасли Анапы. Моё скромное мнение, отразится только положительно. Уже сейчас новая стройка по ул. Заводская 28 В ведется по ФЗ-214, хотя раньше застройщик ни когда бы не подумал оформлять эту точечную застройку надлежащим образом. 

Уверен, что жск на территории Анапы мы больше не увидим, если не будут приняты очередные поправки. В том виде, в каком закон существует сейчас, создание жск и строительство многоквартирных домов полностью лишено смысла. Слишком дорогая земля делает малопривлекательным вложение в строительство малоэтажного дома. Застройщики, привыкшие к сверхприбылям не станут мелочиться. 

Вряд ли жск исчезнет совсем. Ровный как стол Анапский район позволяет комфортно вести строительство в ближайших пригородах Анапы. Конечно, цена за квадрат там вряд ли будет дороже 30 т.р. на начальном этапе и 35 на этапе сдачи, но это как раз и есть то самое жилье эконом класса, которого так не хватает сегодня в России. 

Станет ли жск безопасней для дольщиков

К сожалению, вряд ли жск станет для дольщиков безопасней чем сейчас, скорее наоборот. Почему так? Когда стройка находится в центре города, на виду у власти, когда обманутых дольщиков не один десяток, а сотня или две, то власти намного быстрей начинают шевелиться в случае задержки строительства. Если же, не дай бог, остановится строительство трёхэтажного домика где-нибудь в хуторе Чекон или в станице Гостагаевская, то достучаться до властей будет намного сложней. Если власть ни как не реагирует на то, что среди города стоит уже полгода остановленная стройка ЖК Парковый, то что говорить от трехэтажном домике где-то в районе.